NVERSIONES EXTRANJERAS EN ESPAÑA E INVERSIONES EXTERIORES. LA DECLARACIÓN EN EL REGISTRO DE INVERSIONES. LIMITACIONES Y ZONAS DE ACCESO RESTRINGIDO

 

En relación a las inversiones exteriores y las inversiones extranjeras en España, ha habido importantes novedades. En julio de 2023 se aprobó el reglamento que desarrolla la Ley 19/2023 sobre el régimen jurídico de los movimientos de capitales y las transacciones económicas con el exterior, así como sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales. Por otro lado, el 1 de febrero de 2024 entró en vigor la Orden que establece los procedimientos para la declaración de inversiones que deben presentarse en el Registro de Inversiones.

De conformidad con el Real Decreto 571/2023 de 4 julio, sobre Inversiones exteriores y la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y transacciones económicas con el exterior tienen la condición de inversores extranjeros:

a) Las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio extranjero.

b) Los diplomáticos extranjeros acreditados ante el Gobierno español y el personal extranjero que preste servicios en embajadas y consulados extranjeros o en organizaciones internacionales en España, mientras que los españoles en el extranjero conservan su condición de residentes.

c) Las personas jurídicas con domicilio social en el extranjero.

d) Las sucursales y los establecimientos permanentes en el extranjero de personas físicas o jurídicas residentes en España.

LA DECLARACIÓN ANTE EL REGISTRO DE INVERSIONES EXTRANJERAS

Son libres las inversiones extranjeras en España y españolas en el exterior, pero éstas y su posterior desinversión, deberán ser objeto de declaración ante el Registro de Inversiones Extranjeras mediante los modelos de declaración:

D-2A y D-2B, para la inversión y desinversión en inmuebles, respectivamente y

D-1A y D-2A, para la inversión y desinversión en el resto de supuestos.

La declaración deberá realizarse por el titular de la inversión de forma telemática en el plazo de un mes. Si la operación hubiese sido autorizada o intervenida por un Notario español éste deberá advertirle de la obligación de declaración y si el interesado le entregase todos los datos necesarios para la declaración de la operación en un archivo informático generado y validado a través del programa AFORIX, será el Notario que deba remitir la declaración a través de la Sede Electrónica Notarial al Consejo General del Notariado que, a su vez, la remitirá al Registro de inversiones extranjeras.

TRAMITACION DE LA DECLARACIÓN DE LA INVERSION

La tramitación de una declaración de inversión se hará siempre de forma electrónica. La cumplimentación y presentación por medios informáticos de los modelos de declaración de inversiones exteriores D-1A, D-1B, D-2A, D-2B, D-4, D-5A, D-5B, D-7A, D-7B, D-8, DP-1, DP-2, DP-3, y DP-4.

Para ello, debe: Descargar AFORIX. Debe tener siempre la última actualización: Versión 9.2 (11 de mayo de 2022).Una vez obtenido el archivo de Aforix, identificado con una @ de color rojo y con la extensión .aforixm. se procede a la firma electrónica y se genera otro nuevo documento , identificado con una @ de color azul y con la extensión . aforixd. Ese nuevo documento ya no es editable y cualquier alteración realizada en él, invalidará la firma electrónica y por tanto, el documento, que no se podrá presentar

INVERSIONES EXTRANJERAS EN ESPAÑA

Operaciones que deben declararse al Registro de Inversiones Exteriores

a) La participación en el capital de sociedades españolas, siempre que sea realizada por un inversor no residente que ostente o alcance, mediante esta operación, una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social del emisor o de sus derechos de voto. Se entienden comprendidas bajo esta modalidad tanto la constitución de la sociedad, como la suscripción o adquisición total o parcial de sus acciones y la asunción o adquisición total o parcial de participaciones sociales. Asimismo, queda incluida la adquisición de valores emitidos por personas o entidades públicas o privadas residentes, tales como derechos de suscripción de acciones, obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital, así como cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en una sociedad residente

Deben declararse en este punto todas las operaciones indicadas y realizadas por un no residente en una sociedad española, cotice o no en una bolsa de valores (anteriormente sólo se declaraban operaciones en sociedades no cotizadas), siempre que el inversor no residente posea o alcance al 10% de participación en el capital (o derechos de voto).

Por tanto, NO es necesario declarar aquellas operaciones por debajo de dicho umbral. Ejemplo, si un inversor no residente compra un 9% de una sociedad española no está obligado a declarar dicha compra. Si posteriormente realiza otra operación que le permite alcanzar al 15%, ya está obligado a declarar esa operación (sólo la operación que le lleva desde el 9% al 15%, no las anteriores). A partir de ese momento está obligado a declarar cualquier operación, sea inversión o desinversión hasta que su participación descienda por debajo del 10%, incluida la desinversión que haga que su participación quede por debajo del 10%.

Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

b) La adquisición de participaciones y acciones en instituciones de inversión colectiva y entidades de inversión colectiva de carácter cerrado (fondos de inversión libre, fondos inmobiliarios, fondos de capital-riesgo, fondos de inversión alternativos y otras figuras de similar naturaleza), siempre que la sociedad gestora sea residente y como resultado se vaya a adquirir, o se tenga derecho a adquirir, una participación igual o superior al 10 por ciento del patrimonio o capital social de la entidad, según sea el caso

Estamos ante una nueva obligación que introduce el Real Decreto 571/2023. La obligación de declarar en este caso corresponde a la entidad gestora residente y sólo tendrá que declarar si el inversor no residente alcance o posee el 10 % o más del patrimonio o del capital de la IIC o EICCC con gestora residente, siguiendo las mismas instrucciones que en el punto a)

Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

c) Aportaciones de socios al patrimonio neto de sociedades españolas que no supongan un aumento de la cifra de capital social, siempre que el socio tenga una participación en el capital igual o superior al 10 por ciento. Es obligatorio declarar las aportaciones al patrimonio neto por parte de un inversor no residente siempre que dicho inversor posea al menos un 10% del capital o derechos de voto de la empresa española. Las aportaciones se declaran en el modelo D-1A y las devoluciones en el modelo D-1B

d) La constitución y la ampliación de la dotación en España de sucursales de no residentes. Cualquier operación de un inversor no residente en una sucursal española debe declararse.  Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

e) La financiación a sociedades españolas o sucursales procedente de empresas del mismo grupo a través de depósitos, créditos, préstamos, valores negociables o cualquier otro instrumento de deuda, cuyo importe supere 1.000.000 de euros y, además, su periodo de amortización sea superior a un año natural

Debe declararse cualquier tipo de financiación, siempre que proceda de una empresa extranjera del mismo grupo que la sociedad española que lo reciba. Además, debe cumplir los límites de importe y duración indicados. También debe declararse la amortización de dicha financiación. La financiación se declara en el modelo D-1A y la amortización en el modelo D-1B.

En el caso de las desinversiones se presentará una declaración de dicha desinversión que recoja todas las amortizaciones realizadas a lo largo del año, cualquiera que sea la forma de la amortización de la financiación otorgada. 

f) La reinversión de beneficios en sociedades españolas, siempre y cuando sean realizadas por un inversor no residente que ostente una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social de la sociedad española. Esta información se recogerá de aquellas empresas que estén obligadas a presentar la memoria anual, por lo que no hay que declarar esta reinversión en ningún modelo.

g) Otras formas de inversión como son la constitución o formalización de contratos de cuentas en participación, uniones temporales de empresas, fundaciones, agrupaciones de interés económico, o comunidades de bienes; o la participación en cualquiera de ellas cuando la participación del inversor no residente represente un porcentaje igual o superior al 10 por ciento del valor total y, además, sea superior a 1.000.000 de euros

Se ha añadido la obligación de declarar en uniones temporales de empresa. En este caso, como en el punto a) sólo debe declararse cuando el porcentaje del no residente es igual o superior al 10% (igual criterio que el explicado en el punto a), pero además el importe debe ser superior a 1.000.000 de euros. Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. En este punto se ha rebajado el umbral anterior. Ese umbral de 500.000 euros es por cada inmueble individual. Es decir, si un inversor extranjero compra dos inmuebles cada uno por un valor de 300.000 euros no estará obligado a presentar ningún documento de inversión, aunque la compra se realice simultáneamente. En el caso de que el precio de cada inmueble fuese de 600.000 euros, debería presentar dos modelos de inversión. En el caso de una desinversión, el umbral se aplica al precio de venta del inmueble, independientemente del precio que se pagase por su adquisición. Las inversiones se declaran en el modelo D-2A y las desinversiones en el modelo D-2B

Jurisdicciones no cooperativas (PARAÍSOS FISCALES): Cualquier inversión cuyo origen sea directa o indirectamente un país considerado como jurisdicción no cooperativa, tendrá que declarar la inversión independientemente de la cuantía, plazo o porcentaje del inversor no residente en la empresa española. Además, con carácter previo a la realización de la inversión y aplicando los umbrales correspondientes, en las inversiones recogidas en las letras a) a g), si la participación extranjera supera el 50 por ciento de la sociedad española destinataria de la inversión se deberá presentar un modelo DP-1. Para el caso de inversiones en bienes inmuebles se deberá presentar un modelo DP-2. El incumplimiento de las obligaciones de declaración no afecta a la validez de la operación, pero dará lugar a la aplicación del régimen sancionador.

INVERSIONES EXTERIORES

Por otra parte, tendrán la condición de inversiones españolas en el exterior las realizadas en las mismas condiciones por personas físicas o entidades  residentes en España si bien,  el límite de la inversión en bienes inmuebles se reduce a 300.000 euros. 

Operaciones que deben declararse al Registro de Inversiones Exteriores

a) Participación en el capital de sociedades no residentes, siempre que sea realizada por un inversor residente que ostente o alcance, mediante esta operación, una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social del emisor o de sus derechos de voto. Se entienden comprendidas bajo esta modalidad tanto la constitución de la sociedad, como la suscripción o adquisición total o parcial de sus acciones y la asunción o adquisición total o parcial de participaciones sociales. Asimismo, queda también incluida en este tipo de operaciones, la adquisición de valores emitidos por personas o entidades públicas o privadas no residentes, tales como derechos de suscripción de acciones, obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital, así como cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en una sociedad no residente. Deben declararse en este punto todas las operaciones indicadas, y realizadas por un residente en una sociedad extranjera, cotice o no en una bolsa de valores (anteriormente sólo se declaraban en el modelo D5 las operaciones en sociedades no cotizadas), siempre que el inversor residente posea o alcance al 10% de participación en el capital (o derechos de voto).

Por tanto, NO es necesario declarar aquellas operaciones por debajo de dicho umbral. Ejemplo, si un inversor residente compra un 9% de una sociedad extranjera no está obligado a declarar dicha compra. Si posteriormente realiza otra operación que le permite alcanzar al 15%, ya está obligado a declarar esa operación (sólo la operación que le lleva desde el 9% al 15%, no las anteriores). A partir de ese momento está obligado a declarar cualquier operación, sea inversión o desinversión hasta que su participación descienda por debajo del 10%, incluida la desinversión que le haga descender de dicho umbral.

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

b) La adquisición de participaciones y acciones en instituciones de inversión colectiva, siempre que la sociedad gestora sea no residente y como resultado se vaya a adquirir, o se tenga el derecho de adquirir, una participación igual o superior al 10 por ciento del patrimonio o capital social de la entidad, según sea el caso

Es una nueva obligación que introduce el Real Decreto 571/2023 y que no aparecía anteriormente. La obligación de declarar sólo se produce cuando el inversor residente alcance o posea al 10% del patrimonio o capital de la entidad, siguiendo las mismas instrucciones del punto a).

La adquisición de participaciones y acciones de otros vehículos de inversión diferentes a las instituciones de inversión colectiva como son las entidades de inversión colectiva de carácter cerrado (fondos de inversión libre, fondos inmobiliarios, fondos de capital-riesgo, fondos de inversión alternativos y otras figuras de similar naturaleza también deben declararse

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

c) Aportaciones de socios al patrimonio neto de sociedades extranjeras que no supongan un aumento de la cifra de capital, siempre que el socio tenga una participación en el capital igual o superior al 10 por ciento. Es obligatorio declarar las aportaciones al patrimonio neto por parte de un inversor residente siempre que dicho inversor posea al menos un 10% del capital o derechos de voto de la empresa extranjera.

Las aportaciones se declaran en el modelo D-5A y las devoluciones en el modelo D-5B

d) La constitución y ampliación de la dotación de sucursales en el exterior de residentes. Cualquier operación de un inversor residente en una sucursal extranjera deberá ser declarada. 

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

e) La financiación a sociedades o sucursales no residentes procedente de empresas residentes del mismo grupo a través de depósitos, créditos, préstamos, valores negociables o cualquier otro instrumento de deuda, cuyo importe supere 1.000.000 de euros y, además, su periodo de amortización sea superior a un año natural. Debe declarase cualquier tipo de financiación, siempre que proceda de una empresa española del mismo grupo que la sociedad extranjera que la reciba, y cumpla los límites de importe y duración indicados. También debe declararse la amortización de dicha financiación.

La financiación se declara en el modelo D.5A y la amortización en el modelo D-5B.

En caso de las desinversiones se presentará una declaración de dicha desinversión que recoja todas las amortizaciones realizadas a lo largo del año, cualquiera que sea la forma de la amortización de la financiación otorgada. 

f) La reinversión de beneficios en sociedades no residentes, siempre y cuando sean realizadas por un inversor residente que ostente una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social de la empresa no residente Esta información se recogerá de aquellas empresas que estén obligadas a presentar la memoria anual, por lo que esta reinversión no se tiene que declarar en ningún modelo

g) La constitución o la formalización de contratos de cuentas en participación, uniones temporales de empresas, fundaciones, agrupaciones de interés económico o comunidades de bienes; o la participación en cualquiera de ellas cuando el valor total correspondiente a la participación del inversor residente represente un porcentaje igual o superior al 10 por ciento del valor total y, además, sea superior a 1.000.000 de euros

Se ha añadido la obligación de declarar en uniones temporales de empresa. En este caso, como en el punto a) sólo debe declararse cuando el porcentaje del residente es igual o superior al 10% (igual criterio que el explicado en el punto a), pero además el importe debe ser superior a 1.000.000 de euros.  

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior, cuyo importe supere los 300.000 euros En este punto se ha rebajado el umbral anterior. Ese umbral de 300.000 euros es por cada inmueble individual. Es decir, si un inversor residente compra dos inmuebles cada uno por un valor de 200.000 euros no estará obligado a presentar ningún documento de inversión, aunque la compra se realice simultáneamente. En el caso de que el precio de cada inmueble fuese de 500.000 euros, debería presentar dos modelos de inversión. En el caso de una desinversión, el umbral se aplica al precio de venta del inmueble, independientemente del precio que se pagase por su adquisición.

Las inversiones se declaran en el modelo D-7A y las desinversiones en el modelo D-7B

Jurisdicciones no cooperativas: cualquier inversión cuyo destino sea directa o indirectamente un país considerado como jurisdicción no cooperativa, tendrá que declarar la inversión independientemente de la cuantía, plazo o porcentaje del inversor residente en la empresa extranjera. Además, con carácter previo a la realización de la inversión y aplicando los umbrales correspondientes, en las inversiones recogidas en las letras a) a g), si la participación española supera el 10 por ciento de la sociedad extranjera destinataria de la inversión se deberá presentar un modelo DP-3. Para el caso de inversiones en bienes inmuebles (letra h) se deberá presentar un modelo DP-4

Plazos. Las operaciones de inversión española en el exterior se declararán al Registro de Inversiones en el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de su realización.

LOS MOVIMIENTOS DE PAGOS

También deberá ser objeto de declaración previa, mediante el modelo S-1, la entrada o salida o el movimiento por el territorio nacional de medios de pago, cuando su importe, respectivamente, sea igual o superior a 10.000 o 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

EXCEPCIONES DEL RÉGIMEN DE LIBERALIZACIÓN

La ley 19/2003 prevé la posibilidad de que las Autoridades españolas puedan establecer:

a) Limitaciones o prohibiciones a determinados movimientos de capitales y transacciones exteriores con países no miembros de la Unión Europea, en aplicación de medidas de salvaguarda o excepcionales.

b) La suspensión del régimen de liberalización cuando la inversión pudiese afectar a actividades relacionadas con el ejercicio del poder público, con la defensa nacional, o que afecten o puedan afectar al orden, seguridad o salud públicos.

ZONAS DE ACCESO RESTRINGIDO A LOS EXTRANJEROS

La Ley 8/1975 de 12 de marzo, de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional, desarrollada por el Real Decreto de 10 de febrero de 1978, exige autorización militar concedida por el Ministerio de Defensa a los extranjeros nacionales de países no miembros de la Unión europea, Noruega, Islandia, Liechtenstein y la Confederación Suiza,[v] con independencia de que sean o no residentes en España, también para los españoles que pierdan la nacionalidad española, para:

1.- Adquirir, por cualquier título, el derecho de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, existan o no en las mismas, edificaciones u obras o construcciones de cualquier clase.

A estos efectos, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública ha resuelto que:

a) Será necesaria la autorización militar cuando adquiere un nacional de la U.E. casado con un no comunitario en un régimen matrimonial de comunidad.

b) Que, a los efectos de la autorización militar, se equipara a la adquisición la aportación a del inmueble a la sociedad conyugal.

2.- Constituir, transmitir, modificar hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales. Así, por ejemplo, derechos se superficie o derechos de vuelo. 

3.- La construcción de obras o edificaciones de cualquier clase.

4.- La adquisición de autorizaciones concedidas y no ejecutadas para dichas obras o edificaciones.

Dicha autorización será necesaria en las siguientes zonas: 

1) En los territorios de Ceuta y Melilla. Este caso también requerirán autorización militar los españoles y los nacionales de la Unión Europea y países asimilados

2) En los territorios fronterizos con Francia y Portugal.

3) En la totalidad de las islas e islotes de soberanía nacional, entre ellas las Islas Baleares y las Islas Canarias,  y determinadas zonas de Galicia y Cartagena, Bahía de Cádiz y Estrecho de Gibraltar, si bien solo para la adquisición cuando se trate de terrenos rústicos o no urbanizables.

La necesidad de autorización militar se extiende también las sociedades españolas, cotizadas o no, en las que los extranjeros que necesiten autorización militar tengan una participación igual o superior al 50% de su capital social o siendo inferior tengan una situación de prevalencia o dominio en la misma.

Los notarios no autorizarán ni los registradores inscribirán ningún acto o contrato que, de conformidad con lo expuesto, esté sujeto a autorización militar, que se configura como conditio iuris cuya falta no salvarse condicionando suspensivamente a su obtención la eficacia del acto o negocio. La obligación de inscribir en el plazo máximo de 18 meses, prorrogables hasta 24, los actos o contratos, por los que se reconozcan, transmitan, justifiquen, extingan o modifiquen, en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras en zonas de acceso restringido a la propiedad el dominio y demás derechos reales o concesiones administrativas sobre inmuebles. La falta de inscripción en los plazos indicados determina la nulidad del acto, circunstancia que deberá advertir el Notario al autorizar el acto o negocio.  

En el caso de que de que la adquisición de las fincas o de derechos reales sobre las mismas por un extranjero se verifique en virtud de sucesión mortis causa, tanto a título singular como universal o de herencia, éste deberá obtener la correspondiente autorización dentro de los tres meses siguientes a la fecha en la que pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o del derecho real de que se trate, o, en su defecto, proceder a su transmisión en el plazo de un año. El incumplimiento de estos requisitos facultará al Ministerio de Defensa a expropiar de su derecho. 

Iguales plazos y consecuencia se aplicarán un súbdito español pierda esta nacionalidad y cuando por disolución de Sociedad se adjudiquen derechos reales sobre bienes inmuebles a un titular extranjero. En las zonas de acceso restringido los extranjeros no podrán adquirir por prescripción el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles.

LA ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGOS: EFECTIVO METALICO, CHEQUES Y TRANSFERENCIAS

El notario debe reseñar los medios de pagos empleados e identificar si el precio es anterior, simultáneo o aplazado. Identificar los medios de pago empleados por las partes, supone expresar la procedencia del dinero empleado por el comprador para realizar su adquisición. Los medios de pago posibles son:

1) el metálico, que requerirá sólo manifestación. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios

  2) Cheques y transferencias: El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura, así como los hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios  se deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

 Se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

 Tanto si se utiliza cheque bancario, como si se hace uso de una trasferencia, el notario deberá incorporar testimonio. En otras palabras, deberá adjuntar a la escritura, copia del cheque o justificante de trasferencia bancaria. Debiendo, además, indicar de forma clara, los números de la cuenta bancaria de origen y de destino del dinero.

 El momento de pago debe igualmente expresarse. También debe incluirse en la identificación de los medios de pago el I.V.A. correspondiente cuando la transmisión esté sujeta al mismo, ya que son cantidades que se pagan junto con el precio en los pagos anticipados. No existe ningún problema tampoco por expresar RETENCIONES de cantidades por el comprador para hacer frente a pagos o gastos propios del vendedor (gastos de comunidad pendientes, préstamos hipotecarios u otras cargas a cancelar, gastos de cancelaciones de hipoteca, retención del tres por ciento del precio en no residentes, etc.). También debe expresarse el origen del dinero a utilizar para hacer frente a estos pagos (cuenta corriente del comprador) y la forma en que va a reintegrar el importe.

 Se habla de MOVIMIENTOS O PAGOS por lo que tenemos que fijarnos en la fecha de pago. Los pagos realizados en la misma fecha se acumulan y suman para comprobar si sobrepasan los importes de necesaria declaración. Los pagos realizados en fechas distintas (aunque sean a la misma persona y por la misma persona) no se acumulan al ser movimientos de capital distintos. Los importes indicados lo son “por persona”, por lo que en el caso de varios compradores, aunque sean matrimonios sujetos a régimen matrimonial de comunidad, se multiplicarán por su número.

  Igualmente, en las escrituras públicas en las que medie pago de precio de inmuebles deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar esta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. La obligación de presentar el S-1, que se limita ahora a los españoles y extranjeros no residentes cuando se presenten medios de pago en efectivo (o cheques al portador) en cuantía igual o superior a 100.000.

 El Modelo S1 es un modelo informativo para informar sobre las entradas y salidas de dinero en efectivo de España al extranjero o del extranjero a territorio nacional. También se informa sobre los movimientos de dinero que se producen dentro del territorio español cuando supera un límite en concreto.

 Se considera inversión exterior la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. Las inversiones extranjeras en España y su desinversión serán declaradas al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo con carácter obligatorio y posterior a la realización de las mismas.

EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO: LA CONDICIÓN RESOLUTORIA Y LA RESERVA DE DOMINIO SU INSCRIPCIÓN Y EFECTOS.

 Para garantizar el pago del precio aplazado se suele pactar una condición resolutoria o una reserva de dominio. Ambas tienes sus ventajas e inconvenientes.

En la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que incumplida la obligación de pago se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cambio, en el supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla. El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos.

Nuestra legislación Hipotecaria autoriza el acceso al Registro de la Propiedad de la titularidad condicional y se refiere a la condición resolutoria expresa, en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, en relación al contrato de compraventa, cuando se aplaza el pago del precio, y a las permutas y adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o especie. Se acepta su encaje en otros supuestos como la permuta de solar por obra futura, la cesión a cambio de alimentos o en garantía de obligaciones de hacer, de no hacer o de entregar.

La condición resolutoria

La condición resolutoria consiste en un pacto o cláusula que convienen las partes con la finalidad de obtener la resolución del contrato en caso de que el comprador no pague el precio en el plazo estipulado. Siendo varias las fincas vendidas es necesario determinar de qué parte del precio pendiente de pago responde cada finca.  La condición resolutoria sólo puede referirse al pago del precio o contraprestación principal y a sus intereses, pero no al incumplimiento de prestaciones accesorias como el pago del impuesto correspondiente.

La inscripción registral de la condición resolutoria expresa confiere eficacia erga omnes o frente a terceros al ejercicio de la misma. En el Registro conviven, hasta el cumplimiento o incumplimiento: la expectativa de readquisición del transmitente, titular de la condición, y la titularidad amenazada de resolución del adquirente. Transcurrido el plazo, si el comprador no paga y el vendedor ejercita la resolución, procede la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Si paga, se cancelará la condición y se consolidará la adquisición.

Para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes se requiere:

a) Solicitud del interesado.

b) La presentación del título de adquisición del vendedor.

c) Notificación judicial o notarial de que queda resuelta la venta. Se trata de una manifestación de voluntad resolutoria de naturaleza recepticia. No es un mero requerimiento de pago. Podría articularse de forma mixta o compleja otorgando un determinado plazo de pago transcurrido el cual, y en ausencia del mismo, se produciría la resolución.

d) Es imprescindible que no exista oposición del comprador. La falta de allanamiento o consentimiento queda fuera de la calificación registral y exige declarar en vía judicial el incumplimiento.

e) Que el vendedor consigne todo lo percibido del comprador, incluidos los intereses, sin deducir cantidad alguna por razón de la cláusula penal, aun cuando ésta hubiera sido inscrita. Este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula penal mediante la que se haya estipulado que, para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil. Sólo se exceptúa el pacto que excluye la facultad moderadora del artículo 1154 del C.c. cuando la misma está prevista para un incumplimiento concreto y se trata de una transacción empresarial, pero no para los consumidores. (artículo 85.4 TRLGDCU).

 Para cancelar la condición resolutoria que garantizaba el pago del precio aplazado en una compraventa se precisa:

1.- Si la otorga el vendedor, el titulo en virtud del cual se constituyó la carga.

2.- Si la otorga el comprador y el precio aplazado quedó representado por letras de cambio reseñadas en la escritura de compraventa, deberá aportarse todas las letras y la escritura de compra, o en caso de que se hiciera constar expresamente en la escritura de constitución, justificante bancario del pago de las letras. Siempre se deberá acreditar la fecha y modo de pago de la deuda, excepto en los casos que se hay abonado a su vencimiento mediante pagos cuya periodicidad conste en el título de constitución.

Si la condición resolutoria ha caducado ya sea en virtud de pacto o por el transcurso de dieciséis años desde su vencimiento cabe también su cancelación mediante instancia privada o petición inserta en cualquier documento público que se presente al Registro de la Propiedad.

EL Pacto de reserva de dominio:

En la compraventa el pacto de reserva de dominio supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido.

 Mientras el comprador cumpla en todo o en parte, el vendedor carece de poder de disposición respecto al bien que vendió, así como, y por ello, de facultades de transmisión del mismo a terceros, tanto en forma voluntaria como forzosa; por lo que a la compradora le asiste, «pendente conditione», el indudable derecho del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente ajena». Es indudable que el pacto de reserva de dominio tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato. La naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido de objeto de una larga y tradicional discusión, destacando, por haber sido acogida por la doctrina de nuestro Tribunal Supremo aquella postura que la asimila con una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. El adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120).

Fiscalidad:  Quedan sujetas a la modalidad de TPO la constitución de la condición resolutoria explícita regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una compraventa inmobiliaria, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:

a) Que la transmisión principal, esto es, la compraventa, esté sujeta a TPO

b) Que la transmisión sea una compraventa

c) Que la compraventa se refiera a inmuebles

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El tipo de gravamen es el 1 por ciento-TPO. El sujeto pasivo será el constituyente de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Por el contrario, quedan sujetas a AJD la constitución de condiciones resolutorias que reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD en general y, en especial, las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado accesorias de compraventas inmobiliarias sujetas a IVA. La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El tipo de gravamen es el 1,2 por ciento-AJD. El sujeto pasivo es la persona en cuya seguridad se constituye la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Las cancelaciones de condición resolutoria otorgadas por el vendedor en escritura pública quedan sujetas, en todo caso, a AJD. La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria. En cambio, la cancelación por caducidad ya sea convencional o legal por el transcurso de dieciséis años siempre que se solicite por el comprador en instancia privada con firmas legitimada no tributará por AJD.

En cuanto al pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado queda sujeta al IAJD si se pacta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

LA PROTECCIÓN PATRIMONIAL DE LOS DISCAPACITADOS: MEDIDAS Y BENEFICIONES LEGALES.

Cuando uno de nuestros hijos tiene una discapacidad que le va impedir tener ingresos el día de mañana se hace necesario planificar de alguna manera la forma en que se le puede beneficiar para que pueda llevar una vida lo más digna posible.  Debe tenerse como premisa que todo discapacitado tiene capacidad jurídica, pero necesita en mayor o menor medida de una asistencia o apoyo a través de las medidas voluntarias de apoyo, principalmente la autocuratela y los poderes preventivos; la guarda de hecho, la tutela y el defensor judicial.

Partiremos del hecho de que el discapacitado sea un hijo, pero se pueden extender estas consideraciones a cualquier otra persona sea pariente o no que se encuentre en una situación de discapacidad. Para afrontar la situación patrimonial del hijo discapacitado, los padres y demás afectos pueden optar por las siguientes posibilidades:

 A.- Donaciones: En primer lugar, pueden dejar al hijo en vida algún bien mediante una donación. El donante puede dispensar de la obligación de colacionar en su herencia lo que haya donado a su hijo para pagar los gastos de alimentos, educación, curación de enfermedades, aunque sean extraordinarias y demás gastos que sean necesarios para cubrir las necesidades especiales de un hijo discapacitado, es decir no tendrá que computarse estos gastos en la cuenta de la partición, y por tanto no se consideran como un anticipo de la herencia (art. 1041 C.c. y 1036)). Tampoco se computará en la cuenta de la partición la donación o legado de un derecho de habitación que el donante haga de su vivienda habitual a favor de un descendiente que sea discapacitado y que estuviera compartiendo ambos la vivienda en el momento de su fallecimiento (art. 822,1 C.c.). Este derecho de habitación se atribuirá por ministerio de la ley en las mismas condiciones al legitimario discapacitado que lo necesite y que estuviere conviviendo con el fallecido, a menos que el testador hubiera dispuesto otra cosa o lo hubiera excluido expresamente.

El que disponga de bienes a título gratuito en favor de una persona necesitada de apoyo podrá establecer las reglas de administración y disposición de aquellos, así como designar la persona o personas a las que se encomienden dichas facultades. Las facultades no conferidas al administrador corresponderán al favorecido por la disposición de los bienes, que las ejercitará, en su caso, con el apoyo que proceda. (art. 252 C.c.).Igualmente podrán establecer los órganos de control o supervisión que se estimen convenientes para el ejercicio de las facultades conferidas.

La donación de un inmueble, por otra parte, tiene repercusiones fiscales en el donante en cuanto que tendría que tributar por Incremento de Patrimonio en el IRPF, y también por la Plusvalía municipal. No obstante, los donantes que sean mayores de sesenta y cinco años no tributarán sobre la ganancia obtenida en el IRPF por la donación o venta de su vivienda habitual.

B.-  Herencia: La segunda vía es la herencia. Puede beneficiarse al hijo mediante un reparto de herencia en el que se le dé una participación preponderante. Nuestra legislación permite que pueda desigualarse a los hijos en dos terceras partes, ya que el testador dispone del tercio libre y del tercio de mejora para poder beneficiar a un   descendiente. El tercio de legítima ten principio tiene que ser repartido por igual entre todos los hijos. No obstante, actualmente desde la reforma de 2021 el testador podrá disponer en favor del hijo discpacitado de la legítima estricta de los demás legitimarios sin discapacidad. En tal caso, salvo disposición contraria del testador, lo así recibido por el hijo beneficiado quedará gravado con sustitución fideicomisaria de residuo a favor de los que hubieren visto afectada su legítima estricta y no podrá aquel disponer de tales bienes ni a título gratuito ni por acto mortis causa (art. 808,4 C.c.).

Por tanto, en virtud de testamento, ya sea por legado o por institución de heredero, se podría disponer de dos tercios de la herencia de manera libre y sin condiciones en favor del hijo  incapacitado, y de manera condicionada también se puede disponer del tercio restante de legítima mediante una sustitución fideicomisaria de residuo.

 Pero estos mecanismos sucesorios no son los únicos. El testador dispone también la posibilidad de delegar la facultad de mejorar en el cónyuge viudo, de manera que se retrase la partición de la herencia al fallecimiento del cónyuge viudo, quien mientras tanto dispondrá de más autonomía para poder atender las necesidades del hijo discapacitado. El viudo que recibe esta delegación podrá usar de estas facultades en un momento posterior en el que seguramente podrá aquilatar mejor las verdaderas necesidades del hijo discapacitado (art. 831 Cc).

Otros mecanismos sucesorios son la mejora en un bien determinado que sólo generaría la obligación de pagar a los coherederos forzosos su participación en el tercio de legítima (art. 823 y 829 Cc). Y esta posibilidad también puede extenderse a todo el patrimonio mediante la atribución concreta de toda la herencia a un solo descendiente que asumiría la obligación de pagar en metálico la cuota legitimaria de los coherederos forzosos, pero en este caso se requiere confirmación expresa de todos los coherederos, o en su defecto aprobación por el Secretario Judicial o el Notario (art. 841 Cc).

También ha de tenerse en cuenta la obligación que tienen los hermanos de atender en defecto de los padres las necesidades que puedan tener los hijos discapacitados. Nuestro Código Civil establece que los hermanos están obligados a los auxilios necesarios para la vida y a los precisos para la educación en defecto de los padres y demás ascendientes (art.143 Cc). Estos alimentos podrán ser exigidos, en caso de desamparo, por la Entidad Pública que se haga cargo de una persona discapacitada sin recursos. En este sentido, el Código Civil en su artículo 68 al reseñar las obligaciones que asumen los cónyuges al contraer matrimonio, establece que deberán los cónyuges compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de los ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo. Por tanto, por razón de matrimonio, hay una obligación de atender a los parientes afines discapacitados, estén o no incapacitados siempre que estos carezcan de recursos. A este respecto debe tenerse en cuenta que es causa de indignad para suceder, y que por tanto no podrá heredar a un discapacitado, el pariente que teniendo obligación de prestarle alimentos no cumpliera esta prestación (art. 756, 7 Cc). También existe por ministerio de la ley existe en la herencia un derecho de habitación en favor del descendiente discapacitado sobre la vivienda habitual de sus padres siempre que lo necesite y que hubiera habido convivencia a no ser que el testador hubiera excluido expresamente este derecho (art. 822 C.c.)

Por último, después de la reforma del 2021 se abre la posibilidad de que los discapacitados pueden otorgar testamento cuando, a juicio del Notario, pueda comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. Pero los que se encuentre en un grado severo de discapacidad no podrán otorgar testamento. Esta imposibilidad de otorgar testamento que tenían los discapacitados podían ser paliada con la posibilidad de una sustitución ejemplar  en cuya virtud los bienes que reciba el hijo incapacitado podían ser adquiridos a su fallecimiento por los herederos o legatarios que el testador determine (antiguo art. 776 Cc). La sustitución ejemplar ha sido suprimida y las que se hayan constituido antes de la reforma surtirán sus efectos como una sustitución fideicomisaria de residuo en favor del discapacitado. Las sustituciones fideicomisarias nunca podrán gravar la legítima salvo que se establezcan en beneficio de hijos con discapacidad (art. 808,3 C.c.)

 C.- Patrimonio protegido: La tercera vía es constituir un patrimonio protegido o suscribir un seguro que pueda cubrir las necesidades del hijo discapacitado. 

La Ley 41/2003 regula los patrimonios protegidos de las personas con discapacidad.  La finalidad de esta ley es que se pueda constituir un patrimonio de destino vinculado a la satisfacción de las necesidades vitales de las personas con discapacidad.  Desde el punto de vista fiscal el patrimonio protegido supone ventajas importantes:

• Reducciones en la Base Imponible del IRPF por la cantidad aportada, con los siguientes límites:

- 10.000 €/año por cada aportante en declaración individual del IRPF ( o por la unidad familiar cuando se realiza la declaración conjunta).

- 24.250 €/año para el conjunto de todos los aportantes.

• Exención en el IRPF de las posibles ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto consecuencia de las aportaciones no dinerarias a los patrimonios protegidos de los discapacitados.

 • Las aportaciones al patrimonio protegido son plenamente compatibles con la aplicación del mínimo por descendientes y discapacidad. Ahora bien, esta compatibilidad se produce siempre y cuando la persona discapacitada no obtenga rentas anuales, excluidas las exentas, superiores a 8.000 euros, o cuando no presente declaración del IRPF con rentas superiores a 1.800 euros.

Por su parte, el régimen tributario aplicable al discapacitado titular del patrimonio protegido como consecuencia de las aportaciones recibidas es:

• Las aportaciones tienen la consideración de rendimientos de trabajo en la declaración del IRPF hasta los siguientes importes:

- 10.000 €/año por cada aportante individual.

- 24.250 €/año por el conjunto de todos los aportantes.

Estas rentas están exentas hasta un importe global de 3 veces el valor del Indicador IPREM. Como el IPREM está establecido para el año 2014 en 7.455,14 €/año, estos rendimientos están exentos hasta un importe de 22.365,42 €/año.

Consiguientemente la cantidad máxima exenta para este año ascendería a 7.455,14 €/año y se aplica conjuntamente para las aportaciones al Patrimonio Protegido y las prestaciones en forma de renta derivadas de planes de pensiones y otros sistemas de previsión social constituidos a favor de personas con discapacidad.

• La parte de las aportaciones recibidas que tenga la consideración de rendimientos de trabajo para su perceptor, en los términos ya analizados no está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A sensu contrario, lo que no se considere rendimientos de trabajo para el titular del patrimonio protegido, por exceder los límites reseñados en el presente artículo, quedará sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo la consideración de donación y deberá ser objeto de tributación en dicha figura impositiva.

D.- Contrato de alimentos y contrato de renta vitalicia:  Por último, otra forma de favorecer al hijo discapacitado puede ser la constitución de un contrato de alimentos o contrato de vitalicio por el cual una persona se compromete a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona discapacitada durante toda su vida a cambio de la cesión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos (art. 1791 Cc). Y también cabe la posibilidad de constituir una renta vitalicia en cuya virtud una persona se compromete a satisfacer al hijo discapacitado una pensión o rédito anual con carácter vitalicio a cambio de la cesión de un capital en bienes muebles o inmuebles cuyo dominio se le transfiere con la carga de la pensión (art.1802 C.c.).

E.- Otras ayudas y beneficios: Los discapacitados tienen importantes beneficios en el el Impuesto sobre la renta de las personas físicas, Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Exención del Impuesto de Matriculación y Exención del Impuesto de Circulación (IVTM). También disfrutan de beneficios en el transporte público, estacionamiento y ayudas para adaptación de vehículos. Hay un cupo reservado en los empleos públicos y privados y prestaciones económicas por invalidez y discapacidad, bonificaciones en los servicios farmacéuticos. Reconocimiento del ingreso mínimo vital y ventajas en materia de educación, vivienda, suministro eléctrico, consideración de familia numerosa, expedición de DNI y pasaporte y beneficio de justicia gratuita.

https://www.rpdiscapacidad.gob.es/documentos/OADIS/Beneficios.pdf

LA OBLIGACION LEGAL DE ALIMENTOS, EL CONTRATO DE VITALICIO, LA RENTA VITALICIA, LA HIPOTECA INVERSA Y LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DEL USUFRUCTO

 El envejecimiento de la población y la disminución rampante de la natalidad ha provocado un creciente sentimiento de incertidumbre en las personas mayores. No sabemos con seguridad si tendremos recursos suficientes o quién o quiénes se ocuparán de nosotros cuando el final se acerque.

Por supuesto, si tenemos ahorros el problema será menor. Si hemos sido precavidos un seguro de jubilación, un plan de pensiones, una cuenta remunerada, un seguro de vida y ahorro, una cartera de acciones, renta fija y otros productos financieros de similar jaez pueden que sea suficiente para cubrir los gastos.

Pero el problema se plantea cuando no hay ahorros y lo único que se tiene es la vivienda y se vive de una exigua pensión. Esto es lo que le sucede a la mayoría de la población, que puede que tenga un pequeño capital que se reduce a su vivienda y poco más. En caso de necesidad de tener que pagar una residencia o de contratar a una persona que le preste asistencia nos encontramos con el grave problema de la falta de liquidez.

Cuando empecé como notario en Puebla de Cazalla, un hermoso pueblo de la campiña sevillana, me llamó la atención que muchas personas decían que querían nombrar herederos a la persona que lo asistiera cuando ellas no pudieran hacerlo por sí mismas. Esta necesidad de asistencia, de ser consciente de que se va a necesitar ayuda era una cuestión que me ha inquietado siempre.

Veamos qué mecanismos existen en la ley y que se puede hacer en caso de que no se disponga de liquidez.  

La obligación legal de alimentos: Si no tengo recursos suficientes y me encuentro en una situación de desamparo la ley establece una obligación de alimentos entre los parientes. Los alimentos comprenden todo lo que es indispensable para el sustento, habitación, vestido y asistencia médica. Están obligados recíprocamente a darse alimentos los cónyuges, los ascendientes y descendientes y los hermanos. La cuantía de los alimentos será proporcionada al caudal o medios de quien los da y a las necesidades de quien los recibe. El incumplimiento de esta obligación legal es causa de indignidad para suceder a una persona y también causa de desheredación. La obligación de alimentos se regula en los artículos 142 y siguientes del Código Civil.

El contrato de vitalicio: Distinta de la obligación legal de alimentos es el contrato de vitalicio o de alimentos en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos. La extensión y calidad de la prestación de alimentos serán las que resulten del contrato. El incumplimiento de la obligación de alimentos dará derecho al alimentista para optar entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, Cuando los bienes o derechos que se transmitan sean registrables, podrá garantizarse frente a terceros el derecho del alimentista con condición resolutoria explícita o hipoteca. El contrato de vitalicio se regula en los artículos 1792 a 1797 del Código Civil.

El contrato de renta vitalicia: A su vez el contrato de vitalicio o alimentos es distinto del contrato de renta vitalicia que obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión. El contrato de renta vitalicia se regula en los artículos 1802 y siguientes del Código Civil.

Tanto el contrato de vitalicio como el de renta vitalicia suele pactarse una reserva de usufructo del cedente respecto de los bienes cedidos y garantizarse la prestación de alimentos o renta mediante una condición resolutoria.

Fiscalidad: El contrato de renta vitalicia en caso de que se ceda un inmueble da lugar a una doble tributación ya que hay transmisión sujeta a ITP y a una donación como consecuencia de tener que capitalizar la pensión. La constitución de la renta vitalicia también constituye un hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por el concepto de constitución de pensión. La base imponible se obtendrá capitalizándola al interés legal del dinero y tomando del capital resultante aquella parte que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del pensionista. Cuando en las cesiones de bienes a cambio de pensiones vitalicias o temporales, la base imponible a efectos de la cesión sea superior en más del 20 por 100 y en doce mil euros a la de la pensión, la liquidación a cargo del cesionario de los bienes se girará por el valor en que ambas bases coincidan y por la diferencia se le practicará otra por el concepto de donación.

En cambio, en el contrato de vitalicio se evita el pago de la donación ya que lo que se recibe a cambio de lo que se cede está indeterminado y depende de las circunstancias cambiantes del alimentista. En ambos casos hay que tener en cuenta la posible repercusión en el IRPF por incremento de patrimonio y la plusvalía municipal.

Hipoteca inversa: Es un producto financiero por el cual el hipotecante pasa a recibir una renta mensual vitalicia. Es necesario cumplir una serie de requisitos como ser mayor de 70 años, que la vivienda sea la habitual y que su valor sea un mínimo de 150.000 euros. El hipotecante podrá seguir viviendo en su casa, incluso podrá alquilarla. Pero no la podrá vender. A su fallecimiento en doce meses los herederos pueden realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda, saldar la deuda cancelando la hipoteca o vender la casa para devolver lo que el banco adelantó en forma de pensión.

 Está regulada por la Ley 41/2007. Suele ser preferible que se hipoteca la vivienda habitual, pues así estaría exenta la hipoteca del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La renta percibida dependerá del valor de la vivienda y la edad del hipotecante.

Venta de la nuda propiedad: Cada vez es más frecuente ver anuncios en los portales inmobiliarios en el que se ofrece la venta de la nuda propiedad, pero reservándose el vendedor el usufructo vitalicio de la vivienda. Tiene la ventaja de recibir una parte importante del valor de la vivienda que suele ser del 80 por ciento, que le permite al vendedor disponer de recursos para atender a sus necesidades y que no le impide seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla si lo prefiere.

A diferencia de la hipoteca inversa en la que los herederos tienen la posibilidad de retener la propiedad del inmueble, en la venta de la nuda propiedad fallecido el usufructuario los herederos no tienen opción de recuperar la propiedad del inmueble.

LA ESCRITURA DE DIVISION HORIZONTAL Y LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La escritura de división horizontal y los Acuerdos de la Comunidad de propietarios.

 La escritura de división horizontal es el documento público por el que se constituye una comunidad de propietarios sobre un inmueble, normalmente un edificio en el que coexisten propiedades privativas (los pisos, garajes o trasteros) y elementos comunes (el portal, las escaleras, terrazas, piscinas, zonas deportivas). Lo más habitual es que se constituya sobre un edificio de pisos y locales, pero también puede constituirse sobre una propiedad alineada en altura dando lugar a la propiedad horizontal tumbada, e incluso cabe también que se configure la propiedad horizontal sobre edificaciones separadas recibiendo el nombre de conjunto inmobiliario.

 A cada piso, local o garaje le corresponde el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, así como el de los anejos vinculados y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

 Los garajes y trasteros pueden ser fincas independientes o configurarse como elementos anejos vinculados a un piso o local determinado. Los garajes pueden ser configurados como participaciones indivisas en la totalidad de la planta sótano del edificio que se concretan en el uso exclusivo de una plaza de garaje.

 En la escritura de división horizontal se describe el inmueble en su conjunto, los elementos privativos y los elementos comunes y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone; la descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones. También se suele aportar un plano descriptivo del inmueble y los estatutos de la comunidad si existen. No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más viviendas de las que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia que se permite una mayor En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, Una vez otorgada ante Notario, la escritura de división horizontal tendrá que ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

 Para constituir la división horizontal de un edificio se requiere:

1.- Título de propiedad. La división horizontal se considera como un acto de dominio que debe ser realizado por el titular registral. Si son varios se precisará el concurso de todos. Si el bien es ganancial bastará el consentimiento del cónyuge que sea titular registral.

2.- Planos de los distintos elementos de la división horizontal.

3.- Libro del edificio, en el que se contiene la representación gráfica de cada uno de los elementos.

4.- Estatutos que van a regir la comunidad de propietarios. Aunque no es imprescindible, le recomendamos que establezca los Estatutos o normas de comunidad, para facilitar el funcionamiento de la comunidad. En especial son útiles las normas que permiten hacer segregaciones, divisiones, agregaciones o agrupaciones sin necesidad de contar con la aprobación de la comunidad. Igualmente puede resultar útil establecer una norma que impida la utilización de determinadas zonas de recreo (por ejemplo, piscinas) a los propietarios morosos.

 5.- Licencia administrativa: Si en la licencia de obras están previstas varias viviendas o departamentos según un proyecto, no la necesita. En caso de que no se haya previsto o por su antigüedad no disponga del proyecto, necesitará licencia aprobada por el Ayuntamiento por la cual se autoriza la división horizontal o la modificación de la división horizontal. Para poder inscribir una división horizontal de una obra nueva inscrita por antigüedad se precisa autorización administrativa a no ser que se acredite por certificación catastral, municipal, técnica o acta notarial que los distintos elementos privativos de la división horizontal tienen la antigüedad necesaria para presuponer que han prescrito los plazos previstos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.

 El régimen de intervención administrativa de divisiones y segregaciones de locales comerciales en edificios existentes (no así de viviendas) en Andalucía es el de declaración responsable junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda. A «sensu contrario», al no estar incluidas en el artículo 138, las divisiones y segregaciones de viviendas (y de locales comerciales que se transformen en viviendas), si conllevan incremento final de viviendas (artículo 138.1.b), están sujetas al requisito de la previa licencia urbanística municipal.

 Actualmente, es posible hacer una división horizontal online, pues con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, desde el 9 de noviembre de 2023 se pueden firmar la escritura de división horizontal, obras nuevas y documentos mercantiles por videoconferencia con firma electrónica.

 Arancel: El precio de las escrituras de división horizontal ante Notario está regulado en el Arancel Notarial que es de obligatoria aplicación. De forma orientativa le podemos indicar que una escritura de división horizontal pequeña por valor de 50000€ es de 760 €.

 Fiscalidad: La Declaración de división horizontal tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo impositivo en Andalucía es el 1.2% de la base imponible.

Acuerdos de comunidad

Las decisiones que se toman por mayoría simple son aquellas que requieren más votos a favor que en contra, sin tener en cuenta el número total de propietarios. Por mayoría simple se pueden aprobar , las decisiones del administrador, o la elección de miembros del consejo de administración.

Hay acuerdos que exigen una mayoría cualificada de dos tercios de los propietarios presentes como son los acuerdos que se refieran a la modificación de elementos comunes, realización de obras que impliquen una mejora sustancial, modificación de los estatutos de la comunidad.

 Y por último se exige la unanimidad para la venta de elementos comunes, la modificación del uso de zonas comunes o la disolución de la comunidad.

 Como reglas especiales podemos señalar:

-        -   La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, así como la instalación de aprovechamiento de energías renovables  podrá ser acordada por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

 -  La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

 -        La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 -        El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

-     Estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

 -        La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

 -        Los acuerdos no regulados expresamente que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 -         Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 -        El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

 Créditos por gastos de comunidad:

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes.

 El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras

 En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.