La escritura de división
horizontal y los Acuerdos de la Comunidad de propietarios.
La escritura de división
horizontal es el documento público por el que se constituye una comunidad de
propietarios sobre un inmueble, normalmente un edificio en el que coexisten
propiedades privativas (los pisos, garajes o trasteros) y elementos comunes (el
portal, las escaleras, terrazas, piscinas, zonas deportivas). Lo más habitual
es que se constituya sobre un edificio de pisos y locales, pero también puede
constituirse sobre una propiedad alineada en altura dando lugar a la propiedad
horizontal tumbada, e incluso cabe también que se configure la propiedad
horizontal sobre edificaciones separadas recibiendo el nombre de conjunto
inmobiliario.
A cada piso, local o garaje le
corresponde el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, así
como el de los anejos vinculados y la copropiedad, con los demás dueños de
pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A
cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total
del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá
de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón
de la comunidad.
Los garajes y trasteros pueden
ser fincas independientes o configurarse como elementos anejos vinculados a un
piso o local determinado. Los garajes pueden ser configurados como
participaciones indivisas en la totalidad de la planta sótano del edificio que
se concretan en el uso exclusivo de una plaza de garaje.
En la escritura de división
horizontal se describe el inmueble en su conjunto, los elementos privativos y
los elementos comunes y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. La
descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no,
y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que
dispone; la descripción de todos los elementos privativos, con el
correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de
participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la
superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si
procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o
vinculaciones. También se suele aportar un plano descriptivo del inmueble y los
estatutos de la comunidad si existen. No podrán constituirse como elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente más viviendas de las que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite,
mediante nueva licencia que se permite una mayor En el mismo título se fijará
la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, Una vez otorgada
ante Notario, la escritura de división horizontal tendrá que ser inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Para constituir la división
horizontal de un edificio se requiere:
1.- Título de propiedad. La
división horizontal se considera como un acto de dominio que debe ser realizado
por el titular registral. Si son varios se precisará el concurso de todos. Si
el bien es ganancial bastará el consentimiento del cónyuge que sea titular
registral.
2.- Planos de los distintos
elementos de la división horizontal.
3.- Libro del edificio, en el que
se contiene la representación gráfica de cada uno de los elementos.
4.- Estatutos que van a regir la
comunidad de propietarios. Aunque no es imprescindible, le recomendamos que
establezca los Estatutos o normas de comunidad, para facilitar el
funcionamiento de la comunidad. En especial son útiles las normas que permiten
hacer segregaciones, divisiones, agregaciones o agrupaciones sin necesidad de
contar con la aprobación de la comunidad. Igualmente puede resultar útil
establecer una norma que impida la utilización de determinadas zonas de recreo
(por ejemplo, piscinas) a los propietarios morosos.
5.- Licencia administrativa: Si
en la licencia de obras están previstas varias viviendas o departamentos según
un proyecto, no la necesita. En caso de que no se haya previsto o por su
antigüedad no disponga del proyecto, necesitará licencia aprobada por el
Ayuntamiento por la cual se autoriza la división horizontal o la modificación
de la división horizontal. Para poder inscribir una división horizontal de una
obra nueva inscrita por antigüedad se precisa autorización administrativa a no
ser que se acredite por certificación catastral, municipal, técnica o acta
notarial que los distintos elementos privativos de la división horizontal
tienen la antigüedad necesaria para presuponer que han prescrito los plazos
previstos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
El régimen de intervención
administrativa de divisiones y segregaciones de locales comerciales en
edificios existentes (no así de viviendas) en Andalucía es el de declaración
responsable junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda.
A «sensu contrario», al no estar incluidas en el artículo 138, las divisiones y
segregaciones de viviendas (y de locales comerciales que se transformen en
viviendas), si conllevan incremento final de viviendas (artículo 138.1.b),
están sujetas al requisito de la previa licencia urbanística municipal.
Actualmente, es posible hacer una
división horizontal online, pues con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de
mayo, desde el 9 de noviembre de 2023 se pueden firmar la escritura de división
horizontal, obras nuevas y documentos mercantiles por videoconferencia con
firma electrónica.
Arancel: El precio de las
escrituras de división horizontal ante Notario está regulado en el Arancel Notarial
que es de obligatoria aplicación. De forma orientativa le podemos indicar que una
escritura de división horizontal pequeña por valor de 50000€ es de 760 €.
Fiscalidad: La Declaración
de división horizontal tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El tipo impositivo en Andalucía es el 1.2% de la base imponible.
Acuerdos de comunidad
Las decisiones que se toman por
mayoría simple son aquellas que requieren más votos a favor que en contra, sin
tener en cuenta el número total de propietarios. Por mayoría simple se pueden aprobar
, las decisiones del administrador, o la elección de miembros del consejo de
administración.
Hay acuerdos que exigen una
mayoría cualificada de dos tercios de los propietarios presentes como son los
acuerdos que se refieran a la modificación de elementos comunes, realización de
obras que impliquen una mejora sustancial, modificación de los estatutos de la
comunidad.
Y por último se exige la
unanimidad para la venta de elementos comunes, la modificación del uso de zonas
comunes o la disolución de la comunidad.
Como reglas especiales podemos
señalar:
- - La instalación de las infraestructuras comunes para el
acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes,
así como la instalación de aprovechamiento de energías renovables podrá ser acordada por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas
de participación.
- La realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor requerirá
el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación.
-
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a
la mejora de la eficiencia energética requerirá el voto favorable de la mayoría
simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las
cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la
financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
-
El establecimiento o supresión de los servicios de
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general,
supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el
establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
- Estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los
pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes;
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de
nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio,
incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas
comunes.
-
La instalación de un punto de recarga de vehículos
eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste
se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación
previa a la comunidad.
-
Los acuerdos no regulados expresamente que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de
la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su
validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen
el total de las cuotas de participación.
-
Para la validez
de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por
la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
-
El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite,
condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por
el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la
participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha
actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Créditos por gastos de
comunidad:
Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes.
El adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de
los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. Las derramas para el pago
de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago
de dichas mejoras
En el instrumento público
mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente
deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de
esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo
máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
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