Para garantizar el pago del precio aplazado se suele pactar una condición resolutoria o una reserva de dominio. Ambas tienes sus ventajas e inconvenientes.
En la compraventa de inmueble con
precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el
dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como
sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de
su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se
desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores
dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que incumplida la obligación
de pago se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha
circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en
el Registro de la Propiedad.
En cambio, en el supuesto de
compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador
adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla. El vendedor
por su parte, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del
comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica
como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos.
Nuestra legislación Hipotecaria
autoriza el acceso al Registro de la Propiedad de la titularidad condicional y
se refiere a la condición resolutoria expresa, en el artículo 11 de la Ley
Hipotecaria, en relación al contrato de compraventa, cuando se aplaza el pago
del precio, y a las permutas y adjudicaciones en pago, cuando una de las partes
tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o especie. Se acepta
su encaje en otros supuestos como la permuta de solar por obra futura, la
cesión a cambio de alimentos o en garantía de obligaciones de hacer, de no
hacer o de entregar.
La condición resolutoria
La condición resolutoria consiste
en un pacto o cláusula que convienen las partes con la finalidad de obtener la resolución
del contrato en caso de que el comprador no pague el precio en el plazo
estipulado. Siendo varias las fincas vendidas es necesario determinar de qué
parte del precio pendiente de pago responde cada finca. La condición resolutoria sólo puede referirse
al pago del precio o contraprestación principal y a sus intereses, pero no al
incumplimiento de prestaciones accesorias como el pago del impuesto
correspondiente.
La inscripción registral de la
condición resolutoria expresa confiere eficacia erga omnes o frente a terceros
al ejercicio de la misma. En el Registro conviven, hasta el cumplimiento o
incumplimiento: la expectativa de readquisición del transmitente, titular de la
condición, y la titularidad amenazada de resolución del adquirente. Transcurrido
el plazo, si el comprador no paga y el vendedor ejercita la resolución, procede
la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos
posteriores que traigan causa del comprador. Si paga, se cancelará la condición
y se consolidará la adquisición.
Para verificar la nueva
inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes se requiere:
a) Solicitud del interesado.
b) La presentación del título de
adquisición del vendedor.
c) Notificación judicial o
notarial de que queda resuelta la venta. Se trata de una manifestación de
voluntad resolutoria de naturaleza recepticia. No es un mero requerimiento de
pago. Podría articularse de forma mixta o compleja otorgando un determinado
plazo de pago transcurrido el cual, y en ausencia del mismo, se produciría la
resolución.
d) Es imprescindible que no
exista oposición del comprador. La falta de allanamiento o consentimiento queda
fuera de la calificación registral y exige declarar en vía judicial el
incumplimiento.
e) Que el vendedor consigne todo
lo percibido del comprador, incluidos los intereses, sin deducir cantidad
alguna por razón de la cláusula penal, aun cuando ésta hubiera sido inscrita. Este
requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula penal mediante
la que se haya estipulado que, para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o
aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial
prescrita en el artículo 1154 del Código Civil. Sólo se exceptúa el pacto que
excluye la facultad moderadora del artículo 1154 del C.c. cuando la misma está
prevista para un incumplimiento concreto y se trata de una transacción empresarial,
pero no para los consumidores. (artículo 85.4 TRLGDCU).
Para cancelar la condición resolutoria que
garantizaba el pago del precio aplazado en una compraventa se precisa:
1.- Si la otorga el vendedor, el
titulo en virtud del cual se constituyó la carga.
2.- Si la otorga el comprador y
el precio aplazado quedó representado por letras de cambio reseñadas en la
escritura de compraventa, deberá aportarse todas las letras y la escritura de
compra, o en caso de que se hiciera constar expresamente en la escritura de
constitución, justificante bancario del pago de las letras. Siempre se deberá
acreditar la fecha y modo de pago de la deuda, excepto en los casos que se hay
abonado a su vencimiento mediante pagos cuya periodicidad conste en el título
de constitución.
Si la condición resolutoria ha
caducado ya sea en virtud de pacto o por el transcurso de dieciséis años desde
su vencimiento cabe también su cancelación mediante instancia privada o
petición inserta en cualquier documento público que se presente al Registro de
la Propiedad.
EL Pacto de reserva de dominio:
En la compraventa el pacto de
reserva de dominio supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio
de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido.
Mientras el comprador cumpla en todo o en
parte, el vendedor carece de poder de disposición respecto al bien que vendió,
así como, y por ello, de facultades de transmisión del mismo a terceros, tanto
en forma voluntaria como forzosa; por lo que a la compradora le asiste,
«pendente conditione», el indudable derecho del ejercicio de la tercería de
dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de
quien se la vendió, a las que es totalmente ajena». Es indudable que el pacto
de reserva de dominio tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento
aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega se supedita o
aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización
del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale
sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada
condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio
comporta la resolución del contrato. La naturaleza jurídica del pacto de reserva
de dominio ha sido de objeto de una larga y tradicional discusión, destacando,
por haber sido acogida por la doctrina de nuestro Tribunal Supremo aquella
postura que la asimila con una condición suspensiva, por cuanto se suspende la
transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. El
adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede,
antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para
conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos
de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art.
1120).
Fiscalidad: Quedan sujetas a
la modalidad de TPO la constitución de la condición resolutoria explícita
regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una
compraventa inmobiliaria, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:
a) Que la transmisión principal,
esto es, la compraventa, esté sujeta a TPO
b) Que la transmisión sea una
compraventa
c) Que la compraventa se refiera
a inmuebles
La base imponible es la cantidad
total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses
y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El
tipo de gravamen es el 1 por ciento-TPO. El sujeto pasivo será el constituyente
de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la
transacción.
Por el contrario, quedan sujetas
a AJD la constitución de condiciones resolutorias que reúnan los requisitos del
art. 31.2 de la LTPOAJD en general y, en especial, las condiciones resolutorias
en garantía del precio aplazado accesorias de compraventas inmobiliarias
sujetas a IVA. La base imponible es la cantidad total garantizada por la
condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas
quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El tipo de gravamen es
el 1,2 por ciento-AJD. El sujeto pasivo es la persona en cuya seguridad se
constituye la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada
la transacción.
Las cancelaciones de condición
resolutoria otorgadas por el vendedor en escritura pública quedan sujetas, en
todo caso, a AJD. La base imponible es la cantidad total garantizada por la
condición resolutoria. En cambio, la cancelación por caducidad ya sea
convencional o legal por el transcurso de dieciséis años siempre que se
solicite por el comprador en instancia privada con firmas legitimada no tributará
por AJD.
En cuanto al pacto de reserva de
dominio en garantía del precio aplazado queda sujeta al IAJD si se pacta en
escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
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