PRESTAMOS HIPOTECARIOS: Nociones básicas y documentación que es necesario aportar.

Es bastante frecuente que para comprar una vivienda se necesite solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera. El préstamo hipotecario es un contrato en el que negocio principal es el préstamo y la garantía la hipoteca que se constituye en favor de la entidad financiera. La hipoteca grava un inmueble o varios y permite al acreedor en caso de impago, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe. La hipoteca no es la única garantía posible pues también cabe que se añada una fianza o aval, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si este no lo hace.

El deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener. No es verdad que se responda sólo con la finca hipotecada. Esto se puede pactar, pero ningún banco en España lo hace por ahora.

Para poder pedir un préstamo hipotecario los bancos suelen pedir que se aporte una documentación que acredite la capacidad de pago del prestatario. Entre esta documentación es habitual aportar el contrato de arras si se ha firmado, la declaración de la renta del último año, la vida laboral, nota simple o escritura de propiedad de los inmuebles que se tenga, la nómina de los tres últimos meses, contrato laboral en vigor, Justificante de ingresos adicionales al de la nómina en caso de tenerlos. El Banco tiene en cuenta también la cantidad que se pide de préstamo, el número de titulares y el límite de financiación, que suele estar en el 80% del valor de tasación del inmueble (si es primera vivienda) y en el 70% si se trata de una segunda vivienda, así como el periodo de amortización, o tiempo en el que se ha de devolver la hipoteca, que oscila entre los 20-30 años.

Desde el punto de vista del prestatario a la hora de contratar un préstamo hay varios puntos esenciales a tener en cuenta:

1.       El tipo de interés que es el precio que se paga por el préstamo. El interés puede ser fijo o variable.

Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo.

Si el tipo de interés es variable está vinculado a un tipo de referencia que puede tener subidas y bajadas por lo que no se sabe con exactitud lo que se va a pagar. El tipo de interés de referencia, que es realmente el componente que cambia suele ser uno de los oficiales publicados por el Banco de España y los más utilizados son el EURIBOR o el IRPH del conjunto de entidades; sus valores y evolución se pueden consultar en la página web del Banco de España.  Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco. El diferencial, es un margen constante que se suma al tipo de interés de referencia para obtener en cada periodo el interés efectivamente aplicable. Es la parte fija del tipo de interés variable. Cuanto mayor sea el diferencial, más caro será siempre el préstamo.

Cuando se pacta un tipo de interés variable, en ocasiones se establecen límites a la variabilidad del tipo de interés, es decir, por mucho que baje el tipo de interés en atención a la variabilidad, no se aplicará un tipo por debajo de un valor (sería una cláusula suelo, que beneficia a la entidad bancaria); o por encima de otro tope (sería una cláusula techo, que beneficiaría al cliente). Actualmente no se admiten las cláusulas suelos y por tanto no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés variable. Pero si se permite que se pacte que el interés nunca será negativo. Para reducir el tipo de interés el Banco suele ofertar productor que bonifican el tipo de interés del préstamo hipotecario: Con ellas se rebaja el tipo de interés (fijo o variable), unos determinados porcentajes que están baremados y que suelen tener un máximo de reducción de un punto (tarjetas, domiciliación de recibos, seguros, planes de pensiones, alarmas, nomina etc.).

2.       Cuota. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan. Las cuotas suelen ser mensuales. Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. En esta segunda fase se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión (sea al año o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de interés pactado, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente.

No todos los sistemas de amortización de un préstamo hipotecario son iguales. El sistema habitual de devolver el préstamo es el llamado sistema francés de cuotas crecientes de capital y decreciente de intereses que permite una cuota constante para cada periodo de interés fijo.

Amortización anticipada. Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad. Como consecuencia del pago anticipado se puede reducir la cuota, el plazo o pactar una carencia de capital. Si no se dice nada el pago anticipado se destina a reducir la cuota.

3.       Tasa anual equivalente (TAE). Para comparar las diversas ofertas es esencia fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo de interés real que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos por meses o por trimestres.

4.       Comisiones: Puede haber comisiones de apertura, estudio, modificación, subrogación activa y pasiva, amortización anticipada y cuotas impagadas. La comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 5 primeros años del préstamo de interés variable no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% capital reembolsado anticipadamente en los cinco primeros años; si se pacta solo para los 3 primeros años, el límite es del 0,25%.En los préstamos a interés fijo la comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años del préstamo no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2% capital reembolsado anticipadamente; a partir del año 10 el límite es del 1,5%. La pérdida financiera se calcula comparando el tipo de interés que había cuando se contrató el préstamo y el que existe cuando se hace la amortización.

5.       Demora.  Si hay retraso en los pagos se devengan intereses de demora. El interés de demora está topado por ley y será remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

6.       Vencimiento anticipado y ejecución de la garantía. Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca mediante un procedimiento que acaba con la venta de la finca en pública subasta el prestatario se debe de encontrar en mora en el pago del capital o de los intereses y la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas habrán de equivaler al menos al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo y se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a doce meses. En la segunda mitad del plazo del préstamo se requiere que el impago sea un 7% de la cuantía del capital concedido y se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a quince meses. El prestamista requerirá de pago al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir, advirtiéndole que, si no paga, reclamará el reembolso total del préstamo.

7.       Derechos del prestatario. El prestatario tiene derecho a elegir notario y a recibir de este un asesoramiento personalizado, a disponer de un período de reflexión de diez días desde que recibe la oferta vinculante, el derecho a modificar o cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria y el derecho a hacer reclamaciones tanto al defensor del cliente del Banco como al Banco de España.

  La modificación o novación del préstamo hipotecario consiste en un acuerdo con la entidad financiera para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duración pactado, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. También se puede pactar la prestación o modificación de las garantías personales.  

La subrogación del préstamo hipotecario es un procedimiento de cambio de acreedor que consiste básicamente en acudir a una entidad que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que se tiene en este momento, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta. Distinta de la subrogación del acreedor es la sustitución del deudor que se produce cuando el comprador de una hipotecada se subroga en la hipoteca. En este caso se produce una subrogación pasiva.

Tanto en la novación del tipo de interés aplicable como en los supuestos de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor siempre que se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

8.       Obligaciones del prestatario: El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida. Además, debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble. Aunque es obligatorio tener un seguro de hogar en el inmueble hipotecado,  el banco no puede obligar a contratar ningún seguro con el mismo banco, aunque sí puede bonificar a los clientes que contraten seguros con el banco.

9.       Acta notarial de transparencia. Para formalizar una hipoteca hay que ir dos veces a notaría. La primera vez se acude para formalizar el acta notarial de transparencia que es un acta notarial en la que el notario comprueba que está toda la documentación, explica las condiciones del préstamo y luego el prestatario tiene que hacer un test. Una vez que el prestatario acepte la oferta vinculante que el banco le presenta tiene diez días para ir al notario de su elección. Hasta que concluya este plazo no se podrá firma la hipoteca ya que este plazo de diez es irrenunciable y se establece para que el deudor antes de firmar el préstamo pueda tomar una decisión reposada con el asesoramiento debido.

La escritura de préstamo hipotecario:

La segunda cita en la notaría es para firmar la escritura de hipoteca, donde se formaliza el préstamo hipotecario y estarán presentes en la firma además de quien recibe la hipoteca el Notario y el representante de la entidad financiera. Se leerán las condiciones de la hipoteca y se producirá la firma de la escritura hipotecaria. Una vez que han pasado los diez días desde la entrega de la oferta vinculante y firmada el acta de transparencia se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario ante el mismo notario ante el cual se firmó el acta. La escritura de préstamo hipotecario es un documento público notarial que deja constancia de la concesión de un préstamo y de la constitución como garantía de un derecho de hipoteca como garantía a favor del banco.

En la escritura comparecerá un representante del banco, que normalmente será un gestor que tiene delegada las firmas de hipotecas, y los prestatarios. Además de los prestatarios deberá, comparecer en su caso los avalistas. Normalmente los prestatarios reúnen la doble cualidad de prestatarios e hipotecante, pero cabe que la hipoteca se constituya por un tercero  ajeno al préstamo que  será entonces hipotecante no prestatario. También cabe la posibilidad de que el cónyuge del prestatario tenga que intervenir para consentir la constitución de la hipoteca por ser la vivienda habitual. Esto sucede cuando los cónyuges tienen separación de bienes y la propiedad va a ser privativa del cónyuge que recibe el préstamo y el otro cónyuge aunque no responda del préstamo tiene que dar su consentimiento a la constitución de la hipoteca.

La escritura de préstamo es un fiel desarrollo de la oferta vinculante y no puede haber contradicción. Hay dos tipos de cláusulas: financieras y no financieras. Las financieras son las que se refieren al capital, plazo, tipo de interés, cuota, bonificaciones, comisiones y gastos. Las no financieras aluden al derecho de hipoteca que se constituye, derecho que comporta para el banco la posibilidad de realizar el valor de la finca mediante un procedimiento judicial o extrajudicial que termina con la venta de la finca hipotecada en subasta pública. Este derecho de hipoteca supone para el prestatario una obligación principal que es la de pagar las cuotas, y como obligaciones accesorias la de conservar la finca con la diligencia debida, tenerla asegurada de daños, pagar los gastos e impuesto que afectan a la propiedad y en caso de venta o arrendamiento ponerlo en conocimiento del banco.

Para que la hipoteca produzca efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía al registro la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel. Los gastos de notaría, registros, gestoría e impuestos de la hipoteca los paga el banco. El prestatario lo único que tiene que pagar son los gastos de tasación y el seguro de la casa. También el prestatario paga las copias que se pidan en soporte papel, los gastos judiciales si hay una reclamación formal por impago y los gastos de la cancelación de la hipoteca. La hipoteca una vez que esté satisfecho el préstamo puede cancelarse para lo que se hace necesario una escritura de cancelación de hipoteca cuyo coste corre a cargo de la parte prestataria.