La inmatriculación y la rectificación de la
descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad
Puede que usted
sea propietario de una finca, pero esta no conste inscrita en el Registro de la
Propiedad, o lo esté a nombre de otra persona, que la descripción física de la
finca inscrita no coincida con la auténtica descripción por tener mayor o menor
cabida, que los linderos no estén demasiado claros y se confunda con los de la
finca colindante o por último que la descripción real de la finca no coincida
con la que resulta del catastro. En todos estos supuestos se puede tramitar
ante notario un procedimiento de regularización.
Si la finca no
está inscrita a nombre de nadie hay que inmatricularla. Si la finca está a
nombre de otra persona y no se puede restaurar la cadena de transmisiones hay
que tramitar un expediente de reanudación de tracto. Si la finca está inscrita
pero con una descripción errónea respecto de su cabida hay que rectificar su
descripción. Si la finca no tiene linderos claros hay que tramitar un
expediente de deslinde. Y por último, si la finca en todos los caso anteriores
no tiene una descripción conforme a la que resulta del catastro hay que
tramitar previamente una rectificación del catastro.
I-. LA
INMATRICULACIÓN DE FINCAS: Por inmatriculación se entiende la primera
inscripción de una finca que no consta previamente inscrita de manera
individual, ni en ninguna otra comprendida. Son varios los procedimientos
previstos en la Ley Hipotecaria. Con carácter general podrá practicarse:
a.
Mediante
expediente de dominio, iniciado a
instancia del titular dominical de la finca y tramitado ante Notario hábil para
actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los
distritos notariales colindantes a dicho distrito. Con el expediente de dominio
se obtiene un título inmatriculador para regularizar la información del
inmueble en el Registro de la Propiedad con un título válido y eficaz. Estos
expedientes son procedimientos relativamente complejos que requieren, entre otros
trámites, la certificación del registrador -que acredite que la finca no está
previamente inscrita-, la anotación de la iniciación del expediente en el
Registro, la realización de notificaciones a los titulares de derechos reales
sobre la propia finca y a los titulares de las fincas colindantes, la apertura
de un plazo de comparecencias, la no oposición de ningún interesado y la
calificación favorable de todo ello por el registrador. La inmatriculación una
vez practicada no surtirá sus efectos frente a terceros hasta transcurridos dos
años desde su fecha
a. d. Procedimientos especiales:
También podrá obtenerse la inmatriculación de fincas en el Registro cuando se
trate de fincas aportadas a expedientes de transformación urbanística, o
resultantes de expedientes de concentración parcelaria; fincas que hubieran
sido objeto de expropiación forzosa o fincas de titularidad pública resultantes
de procedimientos administrativos de deslinde; y en virtud de sentencia que
expresamente ordene la inmatriculación.
Cualquiera
que sea el procedimiento de inmatriculación, la ley exige que se aporte
certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca a inmatricular, en
términos totalmente coincidentes con su descripción en el título, para procurar
la coordinación en origen con el Catastro. También es preceptivo que se
acredite la liquidación de los impuestos correspondientes.
La
inmatriculación paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el
último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción) y
parece que sobre la base del valor actual, que será como mínimo el de
referencia; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Pero si se
excluye la tributación por el ITPO, entiende la DGT que tributa por el IAJD. El
sujeto pasivo es el promotor del expediente y el impuesto se devenga con la
terminación notarial positiva. La base imponible es el valor de referencia,
salvo que el declarado sea superior.
II.-
EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO
Si
usted tiene una finca que figura en el Registro de la Propiedad con una antigua
inscripción, que no se corresponde con la real, podrá subsanar este problema y
proceder a realizar la inscripción a nombre del verdadero propietario mediante
un expediente notarial de reanudación del tracto. Este expediente pretende adecuar la realidad extrarregistral a la
registral en aquellos casos en los que el titular actual de la finca no ha
adquirido su derecho de quien aparece como titular registral, ya que entre
ellos se han producido transmisiones intermedias que no han accedido al
Registro. La competencia para la tramitación de este expediente es
exclusivamente notarial y tiene como particularidad la ausencia de controversia
alguna. Este expediente no pueden tramitarse cuando el título que se pretende
inscribir deriva del titular registral o sus causahabientes, es decir cuando es
posible restaurar la cadena de transmisiones intermedias. Ante un caso
concreto, lo fundamental es determinar si hay o no interrupción del tracto. Se
entiende que no lo hay -y, por tanto, no procede este expediente-, si su
promotor ha adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos
sus herederos. En estos casos basta con presentar a inscripción el documento en
que se formalizara la adquisición. Pero si el interesado ha adquirido su
derecho únicamente de alguno o algunos herederos concretos del titular
registral que se hubieran adjudicado el bien en un título particional, sí hay
tracto interrumpido.
Fiscalidad:
La reanudación del tracto paga también ITPO, salvo que se acredite que el
título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no
vale prescripción), y ello cualquiera que sea el número de títulos intermedios
y parece que sobre la base del valor actual, que será como mínimo el de
referencia; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Pero si se
excluye la tributación por el ITPO, entiende la DGT que tributa por el IAJD. El
sujeto pasivo es el promotor del expediente y el impuesto se devenga con la
terminación notarial positiva. La base imponible es el valor de referencia,
salvo que el declarado sea superior
III.- PROCEDIMIENTOS PARA RECTIFICAR
LA SUPERFICIE
Procede
recurrir a este trámite en los supuestos de rectificación del dato erróneo de
superficie comprendida dentro de la delimitación perimetral ya inscrita de una
determinada finca. Este procedimiento debe ser utilizado para toda rectificación
de superficie tanto por aumento como por reducción de la superficie inscrita.
Lo que no cabe es rectificar la cabida pretendiendo incorporar la superficie de
una finca colindante no inscrita adquirida simultánea o posteriormente e
incorporada a la finca interesada mediante agrupación o agregación de hecho. En
estos casos los procedente es una agregación o agrupación en escritura pública
con licencia administrativa.
Los
medios para realizar esta rectificación serán:
a. a.- Si
la diferencia de superficie a inscribir no excede del cinco por ciento
de la superficie inscrita, la rectificación podrá realizarse mediante la
simple manifestación de los interesados, sin necesidad de certificación
catastral.
b. b.- si
la diferencia de superficie a inscribir no excede del diez por ciento de la superficie inscrita, bastará con la aportación de certificación literal y
gráfica del catastro , siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita
y la contenida en la certificación catastral.
c. c.- Si
la diferencia de superficie excede de los porcentajes anteriormente mencionados
del diez por ciento de la cabida inscrita será necesario acudir al expediente
de dominio, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero con las
especificaciones contenidas en el artículo 201 de la Ley. Se iniciará a instancia del titular registral
de la finca o de cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real,
ante Notario hábil. Además, deberá el interesado expresar los datos de que disponga
relativos a la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás
derechos reales sobre la propia finca y sobre los colindantes tanto registrales
como catastrales, aportando certificación descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente, además, si el promotor manifiesta que la representación gráfica
catastral no coincide con la rectificación que interesa, deberá aportar
representación gráfica georreferenciada de la misma. Este expediente no resulta
aplicable para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos
integrantes de edificios en régimen de división horizontal o fincas resultantes
de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o
deslinde. El interesado puede optar, de forma alternativa, por incoar el
expediente del artículo 199 dela Ley Hipotecaria.
Es
importante destacar, que cualquiera que sea el medio o procedimiento elegido,
el Registrador no debe tener duda fundada alguna de la verdadera naturaleza del
exceso como rectificación de superficie y de que dicha superficie no consta
previamente inscrita. No es necesario tramitar ningún expediente de
rectificación si lo que se pretende rectificar es un dato de una finca distinto
de la superficie o los linderos, tales como la calificación o clasificación, el
destino, o el número o denominación de la calle, o el lugar o sitio en que se
encuentre.
Fiscalidad:
La inscripción de exceso o defecto de cabida: no tributa ni por ITPO ni por
AJD. Pero hay que justificar muy bien que no encubre una adquisición,
particularmente cuando no se ajusta al Catastro o hay alteración de linderos
fijos.
IV.- Acta de notoriedad para la
alteración catastral
Si
los interesados manifiestan que la descripción catastral no es la correcta y
quieren subsanarla, pueden hacerlo por vía administrativa o también, con
intervención notarial, a través del procedimiento de subsanación de
discrepancias del artículo 18.2.c y d) de la Ley del Catastro Inmobiliario
(LCI), que permite subsanar las que afecten a la configuración o a la
superficie de la parcela, pero no sirve para cambios de titularidad, existencia
de segregaciones o edificaciones, que se deben incorporar al Catastro por el
procedimiento de comunicación o declaración de la alteración. El acta del 18.2
LCI puede acumularse a la de inicio de un expediente hipotecario de dominio o
de cabida.
V.- Deslinde
El
artículo 200 LH regula el expediente de deslinde de fincas inscritas en el
Registro. Sólo procede el deslinde cuando haya confusión de linderos entre dos
o más fincas. Si lo que el interesado pretende es recuperar parte de un terreno
cuya propiedad se discute, lo correcto es el ejercicio judicial de una acción
reivindicatoria. Puede también ocurrir que acudan a la Notaría el promotor y
alguno o algunos de sus colindantes con la intención de hacer el deslinde de
forma consensuada. Lo que habrá que controlar es que, bajo la apariencia de un
deslinde, no se pretenda encubrir un exceso de cabida o una operación de
segregación, transmisión y agrupación/agregación.
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