Cuando
una propiedad es compartida por varios propietarios hay una comunidad de bienes
o condominio. El condominio suele producirse como consecuencia de una herencia de
una donación o de una compraventa. La comunidad de bienes es una situación
transitoria que termina con su disolución. Son muchas las razones por las que
algún comunero o todos quieren salir de la indivisión, bien sea por
desavenencias o bien por una necesidad económica.
Lo
más aconsejable es evitar el condominio si es posible. Así en la partición de
herencia es preferible que se adjudique a cada heredero propiedades separadas.
Aunque a veces no hay otra opción es contraproducente adjudicar los bienes en
proindiviso para luego tener que hacer una extinción de condominio. Por eso es
mejor y más económico no hacer el reparto de la herencia hasta que fallezcan el
padre y la madre.
Para
extinguir el condominio de forma voluntaria cabe dos posibilidades: una, vender
a un tercero la propiedad; y otra, adjudicar la propiedad a un comunero que
tendría que pagar su parte a los demás. En el primer caso se formaliza una
escritura de compraventa mientras que en el segundo se firma una escritura
pública de extinción de condominio. Tanto en un caso como en otro se puede
necesitar la financiación a través de un préstamo hipotecario.
Cabe
también la posibilidad de que un comunero venda sólo su cuota a un tercero o a
otro comunero. Si vende a un tercero hay un derecho de adquisición preferente en
favor de los restantes comuneros. Si la propiedad está alquilada y se vende una
cuota no hay derecho de tanteo y retracto en favor del inquilino. Para que haya
derecho de retracto en favor del inquilino tendría que venderse la totalidad de
la finca y que no se haya excluido este derecho cuando se formalizó el
arrendamiento.
Si
es un condominio que se ha formado por una partición de herencia o una donación
y el comunero que se queda con la propiedad está casado en régimen de
gananciales, la propiedad será en su totalidad privativa, si bien habrá un
derecho de reembolso a favor de la sociedad de gananciales el día que este se
liquida. Si Juan con dinero ganancial le pago a sus hermanos la parte del piso
de sus padres, el piso será privativo de Juan, pero le debe a su mujer la mitad
del dinero desembolsado. Pero se admite
la atribución de ganancialidad de modo que el nuevo propietario único con el
consentimiento de su cónyuge atribuya carácter ganancial a la totalidad de la
propiedad.
Si
no hay acuerdo para extinguir el condominio la única solución que queda es la
judicial.
Cualquier
copropietario tiene derecho a solicitar la división de bienes mediante un
procedimiento judicial, que puede terminar con la venta de la finca en pública
subasta y el reparto del precio entre los comuneros.
Cuando se realiza la extinción de condominio
en el contexto de un divorcio y se trata de la vivienda habitual del matrimonio
se puede salir del condominio a través de un convenio regulador en el que se
liquide el régimen económico matrimonial, ya sea este el de gananciales o el de
separación de bienes. Este supuesto, que también habría que formalizar en
escritura pública, tiene la ventaja de que está exento de impuestos. También
debe tenerse en cuenta que en caso de divorcio si el juez adjudica el uso de la
vivienda familiar a uno de los ex cónyuges y los hijos menores del matrimonio,
aunque luego estos extingan el condominio de la vivienda familiar, esta
extinción no puede afectar el derecho de uso.
La
extinción de condominio de un bien hipotecado no libera a los comuneros
salientes de la deuda contraída con el banco, a no ser que el nuevo propietario
asuma la hipoteca y el banco esté conforme en tener ahora un solo deudor.
La
escritura de extinción de condominio devenga el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados al tipo del 1,2 % en Andalucía. La base es la cuota de propiedad
adquirida por el nuevo propietario único. Por tanto, si la propiedad es
compartida por dos propietarios y se la queda uno de ellos la base imponible
sería sólo la mitad. La extinción de condominio no suele devengar el Impuesto
de Plusvalía Municipal si bien conviene consultar la ordenanza fiscal de cada
Ayuntamiento. Lo que si se produce en la extinción de condominio y conviene
tenerlo muy en cuenta es un incremento de patrimonio en el comunero que sale de
la comunidad que deberá declarar en su IRPF. El incremento sería la diferencia
entre lo que le costó adquirir la cuota y la cantidad que recibe por venderla.
Después
de formalizar la escritura de extinción de condominio, hay que liquidar el
impuesto de AJD y presentar la escritura para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Las
extinciones de condominio que habían surgidos por diferentes títulos, bien sea
hereditarios (herencia del padre o de otro pariente) o como consecuencia de una
o varias compraventas, había dado lugar a un exceso de celo por parte de la
Oficinas Liquidadoras que entendían que eran supuestos de permuta de cuotas y
que por tanto tributaban al 7 por ciento en el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales. Afortunadamente se va abriendo paso el criterio del Tribunal
Supremo establecido en la STS de 30 de octubre de 2019 que señala que la
distinción de las comunidades de bienes por su origen es irrelevante, por lo
que la extinción de comunidad de varios inmuebles adquiridos por diferentes
títulos que se adjudican a cada uno de los comuneros, extinguiendo la situación
de comunidad y sin excesos de adjudicación está sujeto únicamente al gravamen
de AJD.
Enlaces
de interés:
NOTARIA
DE NERVIÓN: La atribución de ganancialidad y la aportación a la sociedad de
gananciales: Su encaje en la extinción de condominio. Resolución de la DGRN de
11 de mayo de 2016
NOTARIA
DE NERVIÓN: En una extinción de condominio con adjudicación a un comunero cabe
la atribución de ganancialidad sin necesidad de expresar la causa onerosa o
gratuita, ya que tiene una causa específica y no produce desplazamiento
patrimonial entre los cónyuges, sin perjuicio del derecho de reembolso en el
monento de la liquidación de la sociedad de gananciales.
NOTARIA
DE NERVIÓN: Es inscribible el convenio regulador que liquida el régimen
económico matrimonial de separación de bienes mediante la adjudicación a cada
cónyuge de bienes que tenía en pro indiviso ordinario. No hace falta la
escritura pública y basta el testimonio de la sentencia
NOTARIA
DE NERVIÓN: En la extinción de condominio la base imponible en el Impuesto de
Actos jurídicos Documentados está constituida por la parte del condominio que
desaparece y no por la totalidad.
Informe
fiscal mayo 2024. Extinciones de condominio: decisivas sentencias del TS |
Notarios y Registradores
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