LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

 

Declaración de obra nueva

Cuando se quiere reconocer que sobre un solar o una parcela existe una construcción, o un edificio ha aumentado su superficie construida, se formaliza una escritura que se denomina de obra nueva. La obra nueva tiene que ser declarada por el propietario o propietarios de la finca. La obra nueva es considerada como un acto de riguroso dominio por lo que si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. En caso de finca ganancial esta declaración puede hacerla cualquiera de los cónyuges. Para hacer una escritura de declaración de obra nueva, debes aportar el título de propiedad de quién vaya a realizarlas; Si fueran sociedades, los poderes correspondientes o vigencia del cargo del representante. Si es un edificio, hay que especificar: el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, los metros edificados y el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Documentación requerida

I.- Declaración de obra nueva con licencia y proyecto. Es aquella que declara una obra reciente o que se está realizando.

A.- La obra nueva terminada precisa

1.       1.-  Licencia de edificación. En Andalucía esta licencia caduca, salvo prórroga: si las obras no comienzan en el plazo de un año o no concluyen en el plazo de tres.

2.     2.-  Certificación técnica descriptiva y de finalización. Esta Certificado expedida por el director facultativo debe estar visada por el colegio profesional y con firma legitimada notarialmente, en la que se acredite que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Deberá manifestar que se ha concluido con arreglo a los requisitos de eficiencia energética.

3.  3.-  Licencia de ocupación (o en Andalucía declaración responsable). El Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. Introduce como novedad que la comprobación de que la obra ejecutada se ajusta a la licencia otorgada, queda garantizada con la certificación final de obra que debe emitir la dirección facultativa, y con el control a posteriori de la administración. Por lo que se suprime la licencia de primera ocupación

4.       4.- Georreferenciación -coordenadas UTM- de la “huella” de la edificación, y conveniente aportar la georreferenciación de la parcela. No será necesario si resultan del Catastro.

5.  5. Seguro decenal en viviendas (salvo auto promotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio). No será necesario cuando se trate de una actuación de rehabilitación o reforma de un edificio construido antes de la aprobación de la LOE.

6.   6.-  Certificado de eficiencia energética (salvo que por su antigüedad no sea preciso).

7.       7.- Libro del Edificio. Hay que hacer una declaración de que un ejemplar auténtico e íntegro del Libro del Edificio se ha depositado en el Registro de la Propiedad competente, a disposición de los usuarios

B.- La obra nueva en construcción requiere:

Al declararse SU INICIO en la escritura bastará con acreditar:

1.       Licencia de obras.

2.       Certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Esta declaración del arquitecto se hace o bien compareciendo en la escritura o en virtud de certificación que se remita a la descripción de la escritura.

El seguro de caución no hace falta para las obras nueva en construcción, así como tampoco la licencia de primera ocupación y el libro del edificio, con la advertencia que su acreditación queda postergada al momento en que se formalice la correspondiente acta de terminación de obra.

-AL TERMINAR la obra, por medio de acta de final de obra, se acreditará:

        1.   Certificación técnica descriptiva y de finalización (visada). Certificado de fin de obra expedida por el director facultativo, que esté visada por el colegio profesional y con firma legitimada notarialmente, en la que se acredite que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Deberá de manifestar que se ha concluido con arreglo a los requisitos de eficiencia energética.

2        2.- Licencia de ocupación (o en Andalucía declaración responsable).

3.              3.- Georreferenciación -coordenadas UTM- de la “huella” de la edificación, y conveniente aportar la georreferenciación de la parcela. No será necesario si resultan del Catastro, Seguro decenal en viviendas (salvo unifamiliares o más de 10 años).

4.       Certificado de eficiencia energética (salvo que por su antigüedad no sea preciso -pueden consultarnos-).

5.       Constancia de autenticidad e integridad del Libro del Edificio con arreglo a la Legislación Notarial y depósito de un ejemplar en el Registro de la Propiedad competente, a disposición de los usuarios finales.

II.- Declaración de obra vieja sin licencia también llamadas reconocimiento de edificación Esta escritura reconoce la existencia de una edificación que no es nueva. Nos estamos refiriendo a aquéllas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción. El plazo de prescripción en Andalucía es de 6 años.

Requiere:

1.      1.- Certificación de un técnico visada, del Ayuntamiento o certificación de Catastro, acreditativa de su descripción y antigüedad que en Andalucía debe ser superior a 6 años.

2.      2.- Georreferenciación -coordenadas UTM- de la “huella” de la edificación, y conveniente aportar la georreferenciación de la parcela. No será necesario si resultan del Catastro. En caso de que no se corresponda con la realidad hay que iniciar un expediente de coordinación entre registro y catastro.

3.       3.- Seguro decenal (salvo unifamiliares o más de 10 años).

 En Aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. Si  la fecha de finalización de la obra anterior a la entrada de la L.O.E., no procede:-ni el seguro decenal (que en cualquier caso habría cumplido su plazo de diez años),-ni el libro del edificio (cuando además no existe “usuario final” si es auto-promotor, en el sentido del artículo 7.3 de dicha Ley 38/1999 y la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007). En caso contrario deberá acreditarse la contratación del seguro por el tiempo que falte hasta completar los diez años y la existencia del Libro del Edificio, salvo que se trate de auto-promotor individual de una vivienda para uso propio DA 2ª LOE. La Licencia municipal o declaración de innecesaridad. No es necesario, si bien en determinadas ciudades con casto histórico protegido las ordenanzas Municipales pueden preverla.

IIII) Requisitos de la Ley13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario.

– Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referencia geográfica. Mediante documentación gráfica catastral o informe técnico que lo acredite Se introduce la representación gráfica georreferenciada. 202 Ley hipotecaria. Las diversas entidades de una división horizontal tendrán cada una su representación gráfica.

Fiscalidad.

La Declaración de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad. El tipo impositivo en Andalucía es el 1.2% de la base imponible. Existen exenciones para la construcción de VPO.

Honorarios notariales

Es un documento de cuantía tanto en los honorarios Notariales (en los que tiene una reducción del 5% en el número 2 del Arancel Notarial) como en los honorarios registrales, por lo que su coste dependerá fundamentalmente del valor de la obra y del número de folios que lleve la escritura.

Las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación

Entre las novedades del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. está la de permitir bien de oficio bien a instancia de parte el Ayuntamiento declare una edificación como asimilada a fuera de ordenación.