LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

 

Una vez que se ha pagado el préstamo al Banco la deuda se ha extinguido, es decir está cancelada económicamente. Pero en el Registro de la Propiedad sigue estando vigente el asiento de inscripción de la hipoteca. Para que la finca quede libre de cargas hace falta un paso más. Es necesario que el acreedor dé carta de pago en escritura pública y esta escritura que se denomina de cancelación de hipoteca se liquide como exenta a la Hacienda autonómica y luego se presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sólo entonces el círculo está cerrado y podemos decir con propiedad que la finca se encuentra libre de hipoteca.

También cabe la posibilidad de cancelar la hipoteca por caducidad si han pasado veintiún años desde el vencimiento de la última cuota mediante una simple instancia con la firma legitimada del titular registral o ratificada ante el Registrador. El artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria contempla un supuesto de caducidad legal, que permite que cualquier titular registral de derecho sobre la finca solicite la cancelación del préstamo sin necesidad de otorgamiento de escritura, por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria.

Aunque esta posibilidad es más barata. Siempre se recomienda que se cancele por escritura pública de cancelación una vez que el préstamo esté saldado. Las razones son que si ha pasado tiempo y ha habido fusiones bancarias puede haber dificultar en obtener el certificado de deuda cero que se exige para otorgar la escritura de cancelación. Otro inconveniente que puede suceder que se dificulte una venta del inmueble si la carga no está cancelada o que el banco que financia la compraventa retenga al vendedor una cantidad entre 1000 y 1500 euros por ocuparse de este trámite. También una nueva hipoteca sobre la finca se dificulta si no se ha cancelado la hipoteca anterior. Por tanto, lo mejor es ser previsor y cancelar cuanto antes la hipoteca por escritura pública de cancelación en la que el acreedor dé carta de pago.

Para poder cancelar la hipoteca por escritura pública hay que solicitar del banco el certificado de saldo cero, que es un documento firmado por un representante del banco que acredita que el préstamo ya ha sido pagado en su totalidad y que, en consecuencia, consiente la cancelación registral solicitada por el titular del préstamo. En este certificado debe constar la identificación registral de la finca hipotecada. Por la emisión de este certificado el Banco no puede cobrar comisión alguna. Obtenido este certificado ya se puede solicitar en la notaría de su elección que se tramite la cancelación. La notaría pedirá una nota simple actualizada de la finca para comprobar los datos registrales de la finca y se podrá en contacto con el Banco para que mande un apoderado que firme la escritura en el plazo más breve posible. Firmada la escritura hay presentar la autoliquidación del modelo 600 de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados -de coste 0 y presentarla para su inscripción en el Registro. Este trámite lo puede realizar el interesado o encargarlo a la propia notaria o a una gestoría. La entidad financiera a la que ha pagado su hipoteca no podrá cobrar ni por la tramitación de la firma ni por el desplazamiento del apoderado a la notaría.

Los gastos de cancelación de la hipoteca son de cargo del titular registral que lo solicite y se establecen en función del arancel notarial, el arancel registral, el impuesto de actos jurídicos y los gastos de gestión o tramitación. Los gastos de notaría suelen oscilar entre 150 y 300 euros. A esto gastos hay que sumar los gastos de la gestoría y los honorarios registrales.

Desde 2023 el Portal Notarial del Ciudadano (Sede Electrónica Notarial) permite, tanto a la entidad como a los ciudadanos, realizar con la notaría diferentes trámites a distancia. Y uno de esos trámites es la cancelación de la hipoteca de manera electrónica. Una vez que el cliente ha solicitado al notario la cancelación, ya sea de manera presencial o telemática, el apoderado de la entidad financiera puede firmar electrónicamente, mediante videoconferencia, este tipo de documento notarial -carta de pago y cancelación de garantía- de forma rápida, sencilla y segura. Hoy en día es posible realizar todos los trámites relativos a la cancelación de hipoteca de forma totalmente telemática. De igual modo será posible realizar el resto de trámites ante el Registro de la Propiedad y la Agencia Tributaria de forma telemática.