Si ya tenemos firmado el contrato de arras y el comprador
tiene cerrada la financiación ya podemos firmar la escritura de compraventa.
Los datos y documentos que se necesitan para formalizar la escritura de
compraventa son:
1. La identificación de todos los vendedores y
compradores. Hay que aportar sus datos personales: nombre, apellidos,
estado civil, profesión y domicilio y DNI/NIF.
En caso de estar casado hay que indicar el régimen económico
matrimonial. Todos los vendedores han de ser mayores de edad. Los menores
estarán representados por su padres o tutores y necesitarán autorización
judicial, salvo que estén emancipados o tengan más de 16 años. Si alguno de los
vendedores o compradores está representado deberá aportarse el poder que sea
suficiente. Si el vendedor o comprador es una sociedad se necesitan las escrituras
de la sociedad, NIF y los documentos que acrediten su representación.
En caso de extranjeros, deberá aportarse la tarjeta de
residencia, en el caso de residir en España, o pasaporte y el NIE, en caso de
no ser residentes en España.
2.- Certificado de
eficiencia energética: Obligatorio desde 2013. No es obligatorio para
otorgar la escritura pero su incumplimiento puede dar lugar a una sanción.
3.- Último recibo del
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Lo recomendable es traer los cuatro últimos
ejercicios.
4. Certificado de
estar al corriente en los gastos de comunidad. Es importante acreditar esto
porque la finca esta afecta al pago de los gastos de comunidad de los últimos
cuatro años.
5.- Certificado de
deuda pendiente si la finca está hipotecada o acreditar el pago de la
hipoteca mediante certificación bancaria. Se recomienda antes de firmar la
compraventa que se tramite la cancelación registral.
5.- Nota simple o escritura de propiedad. Es
importante para poder identificar la finca y los elementos anejos como garajes,
trasteros y elementos vinculados El notario solicitará con antelación a la
firma una la nota simple continuada que nos dará una información actualizada
del estado de cargas de la finca.
6.- En caso de financiación con hipoteca el banco se pondrá
en contacto con la notaría. El comprador deberá firmar ante el acta notarial de transparencia en la
que el notario le explicará las condiciones del préstamo.
7.- Si se trata de una vivienda
de protección oficial cuyo régimen de protección esté vigente deben
aportarse documentos de no sujeción o renuncia a los derechos de tanteo y
retracto.
7,- Medios de pago.
Deben acreditarse los medios de pago, es decir, la forma en la que se ha pagado
la compra ya sea anterior, simultánea o posterior a la escritura.
8.- Indicación de la distribución de los gastos. Es necesario que se indique cómo
se van abonar los gastos. Si los gastos son según ley el vendedor paga los
derechos de matriz de la escritura que supone un 80 por cientos de los gastos
de notaría y el impuesto de plusvalía municipal. El comprador paga la copia,
los impuestos devengados por la transmisión ITP o IVA, los honorarios de
inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de tramitación que se
suele encargar a una gestoría. También se debe indicar quien paga el IBI del
año en curso.
Por otro lado, el vendedor deberá afrontar la plusvalía en
el IRPF o el IRPNR en el caso de que resida fuera de territorio nacional. El
vendedor estará exento de pagar este impuesto si luego reinvierte en vivienda
habitual o si es mayor de 65 años y lo
que vende es su vivienda habitual.
También el vendedor debe abonar la Plusvalía Municipal
(Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -
IIVTNU). Este impuesto se paga en el ayuntamiento o en la oficina municipal que
se encargue de su gestión. Su importe depende del valor catastral y los años
que has tenido la vivienda. Actualmente si no ha habido incremento patrimonial
no hay base de liquidación. Es conveniente llevar el título previo y el nuevo
para comprobar que no hay diferencia en el valor o se ha vendido por menor de
lo que se compró.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) debe ser pagado por el
propietario del inmueble a fecha de 1 de enero de cada año. Sin embargo, en las
operaciones de compraventa, se suele acordar su división proporcional.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) lo paga el
comprador si compra un piso de segunda mano. En Andalucía el tipo impositivo es
del 7%. Si bien hay bonificaciones fiscales para los menores de 35 años y
personas discapacitadas que pagan el 3,5%. El tipo es del 6 por ciento con carácter
general si el valor no excede de 150.000 euros.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos
Documentados (IAJD) se paga por el comprador si la vivienda es de nueva construcción.
El tipo impositivo es el 10% del precio de compra (o 4% en vivienda protegida).
El Impuesto de Actos jurídicos Documentados se devenga en
las operaciones sujetas a IVA y lo paga el comprador. En Andalucía el tipo
impositivo es del 1,2%. También hay bonificaciones fiscales.
Los honorarios de Inscripción de la finca en el Registro de
la Propiedad serán de cuenta del comprador.
También los honorarios de la gestoría que se encarga de la
presentación en Hacienda y en Registro de la Propiedad son de cuenta del
comprador y oscilan entre 300 y 500 euros.
Otros gastos a tener en cuenta son los gastos de cancelación
de hipoteca y la comisión de la inmobiliaria que haya intermediado en la
operación.
Los honorarios notariales:
Todos los Notarios están sujetos en sus honorarios a un
arancel y deben cobrar lo mismo Lo que ocurre es que el precio de la escritura
de compraventa depende del precio de la compra o el valor mínimo fiscal si es
superior, si se vende un solo inmueble o varios como en el caso de vivienda y garaje,
el número de folios del documento, las copias que se generan de la escritura,
los testimonios y las diligencias que haya que realizar. De forma orientativa,
le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el
precio habitual de la formalización de una escritura por un importe de 100.000€
oscila entre 700 a 1000 euros, incluyendo IVA. Si se tiene toda la información
se puede calcular los honorarios de forma previa.
Abajo hay un enlace para su consulta.
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