ACTA NOTARIAL DE TRANSPARENCIA: La ley 5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario

 

Antes de firmar un préstamo hipotecario como paso previo es necesario formalizar un acta de transparencia. Este acta es un documento notarial en el que el notario comprueba que está toda la documentación, explica las condiciones del préstamo, resuelve las dudas que los prestatarios le pregunte y finalmente estos tienen que hacer un test para comprobar que han entendido suficientemente la explicación recibida.

Este acta ha sido una exigencia impuesta por La ley 5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario. Con ello se pretende trasponer a nuestro ordenamiento jurídico las directivas europeas 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 que extiende su régimen protector a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. La Ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios, sino solo a aquellos en que el prestatario -o el fiador o hipotecante- sea persona física y que además la hipoteca recaiga sobre un inmueble residencial, incluyendo garajes y trasteros. Asimismo, la nueva normativa se aplica a las modificaciones de estos préstamos hipotecarios y a los cambios de acreedor por subrogación hipotecaria.

 Lo más novedoso es que a partir de ahora el control de transparencia será más intenso y no se relega al momento de la firma de la escritura, sino que se adelanta a la aprobación de la propuesta del banco. El banco deberá presentar al cliente la siguiente documentación:

1.- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que permite comparar el crédito con otros del mercado, que sustituye a la actual FIPER y que es al mismo tiempo una oferta vinculante. En ella se recogen las condiciones financieras del préstamo. Esta oferta vinculante tiene un pazo de caducidad por lo que habrá que estar atento para que no se pase la fecha.

2.- La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con los principales riesgos y escenarios de coste que suponga, la cual debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones que se juzgan problemáticas: los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado, la distribución de gastos, y la advertencia especial en el caso de préstamo en moneda extranjera. Si se trata de un préstamo variable, contendrá un documento separado con referencia a las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.

3. - El proyecto de contrato o un borrador del préstamo hipotecario que se pretenda firmar. Su contenido se ajustará al de los documentos anteriores e incluirá de, forma desglosada, todos los gastos asociados al contrato.

4.- Gastos: Información clara y veraz de los gastos del prestamista y del prestatario.  Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

5.- Seguros: Las condiciones del seguro obligatorio que está vinculado a la firma de la hipoteca. Cuando se requiera al prestatario que suscriba un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo, o un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado o el resto de seguros que prevé la normativa del mercado hipotecario, entregará al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

6.- Asesoramiento del notario: La advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para autorizar la escritura de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación entregada.

7.- Una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación precontractual y que le ha sido explicado su contenido, así como también de que ha sido advertido de obligación que tiene de acudir al notario para recibir el asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

 Esta documentación precontractual deberá entregarse al cliente y este podrá escoger libremente al notario que prefiera. Así se pretende que el notario actúe de manera más imparcial e independiente. Esta documentación previa se manda por el banco telemáticamente a través de la red nacional de notario al fedatario elegido. Hasta pasado diez días de este envío no podrá firmarse la escritura. Y dentro de este plazo los clientes deberán acudir a la notaría para que el notario certifique que las condiciones del préstamo son correctas, ajustadas a derecho y que el cliente las entiende y comprende. Este control se hará mediante un acta notarial de transparencia en la que comparecerán los interesados por si o representados. El notario le explicará en detalle todas las condiciones del préstamo y deberá cerciorarse a través de un test que el cliente entiende y asume las condiciones y los riesgos de un préstamo hipotecario. El notario asume la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato.

  Habrá que acudir por tanto a la notaría dos veces: una para formalizar el acta de transparencia y otra para formalizar la escritura de préstamo hipotecario. El acta debe otorgarse dentro de los diez días del envío telemático de la documentación al notario. Los diez días se consideran como un período de reflexión y no se podrá firmar la hipoteca. El día inicial se excluye del cómputo. Transcurrido este plazo de diez días se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado antes el acta de transparencia.

 Otras novedades de la Ley   5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario son:

a.- Los nuevos préstamos a interés variable ya no podrán tener cláusula suelo, si bien no podrán generar intereses negativos a favor del cliente, es decir que el interés como mínimo siempre será cero. El banco nunca deberá pagar intereses al prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un diferencial resultase negativo.

b.- Los intereses de demora se limitan a tres puntos sobre el interés que sea aplicable. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

 c.- Se restringe la posibilidad de vencimiento anticipado por impago. La banca no podrá ejecutar un préstamo e iniciar un proceso de desahucio hasta que se acumulen 12 cuotas impagadas (o el 3% del total la deuda) en la primera mitad de la hipoteca o 15 cuotas (o el 7%) después en la segunda mitad. En todo caso el prestamista deberá requerir de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

d.--El banco asume todos los gastos de notaría, gestoría, impuestos y registros, salvo las copias que se expidan a instancia de los interesados y la tasación.

 e.-  Solo se podrá cobrar una comisión de apertura que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda. Se destierra la comisión de estudio.

 f.- El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. En estos casos se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

g.- Se establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera efectiva con una limitación temporal y con unos porcentajes máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.

 -    En Préstamos a interés fijo:  En los 10 primeros años una comisión máxima  del 2% y en el  resto del plazo del préstamo: 1,5% subordinada en ambos casos a que el Banco tenga perdida financiera como consecuencia del reembolso.

-   En Préstamos a interés variable o tramos de interés variable se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3 primeros años subordinada también a que el Banco tenga perdida financiera como consecuencia del reembolso. En el resto del plazo no hay compensación por la amortización.

La pérdida financiera sufrida se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

 Habrá perdida financiera si han bajado los tipos de interés en el momento del reembolso y no la habrá en el caso contrario de que los intereses hayan subido, ya que en el primer caso el banco tiene que prestar el dinero devuelto más barato y pierde la diferencia entre lo que iba a ganar y lo que ganará ahora con el capital devuelto. En cambio, si los intereses han subido el banco prestará el dinero devuelto más caro y no habrá perdida financiera.

h.- Se abarata el paso del tipo variable al fijo con una comisión máxima del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

 i.- También se reconoce la libertad de poder cambiar de acreedor bancario sin tener que aceptar la nueva oferta del banco, es decir que se puede llevar la hipoteca otro banco.. El nuevo acreedor deberá compensar al banco que pierde la hipoteca en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en proporción al capital pendiente de amortización.

 j.- Se prohíbe las ventas forzosas o vinculadas, es decir, no se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas como seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito, si bien si se podrá exigir por parte del banco un seguro de hogar y un seguro de vida y de protección de pagos.

 k.- Se permite las ventas voluntarias o combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios, pero para que el cliente pueda comparar precios se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

 l.-  Los préstamos concedidos en moneda distinta del euro o hipoteca multidivisa se regulan en la nueva ley concediendo a los titulares de estos productos el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro.

 m.- Se regula la actividad de los intermediarios financieros (brókeres inmobiliarios) y prestamistas privados creando un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Esos intermediarios no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso y su remuneración deberá estar incluida en la tasa anual equivalente de la hipoteca.

 n.- Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización. También deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas.