Es suficiente la manifestación del vendedor de que el inquilino de un local ha renunciado al derecho de adquisición preferente.

La entrada a Jerusalem (Catedral de Sevilla)

Resolución de 4 de julio de 2018: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que las fincas vendidas, que se destinan a usos distintos de vivienda, constan arrendadas. La registradora señala dos defectos: no haberse practicado la notificación al arrendatario en los términos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no acompañar o incorporar el contrato de arrendamiento para comprobar si, en su caso, contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente a favor del mismo. Se añade que en el caso de ser un documento privado, no hace fe de su contenido. 

 El notario recurrente alega que debe tener el mismo valor la manifestación del vendedor cuando dice que no está alquilada que cuando manifiesta que está alquilada sin derecho de adquisición preferente; que el derecho de adquisición preferente del arrendatario es renunciable; que si no se renunció, se presume que existe y habría que notificar al arrendatario; que si se renunció, no existe, y no hay que hacer ninguna notificación; que, para acreditar que se renunció a dicho derecho, es suficiente la manifestación del arrendador bajo su responsabilidad. 

.Hay que recordar que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue dentro de su ámbito de aplicación entre los arrendamientos destinados a vivienda y los destinados a otros usos distintos del de vivienda. Esos últimos vienen regulados en el Título III y entre los derechos que establece a favor del arrendatario se encuentra el de adquisición preferente. Así en su artículo 31, señala que "lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título". El carácter dispositivo del artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la posibilidad de excluir el derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda está fuera de toda duda, cualquiera que sea su duración, incluso los de duración inferior a cinco años. Respecto de la exclusión de los preceptos del Título III (que es donde se ubica el artículo 31, derecho de adquisición preferente), el artículo 4.4 de la ley exige que se haga "de forma expresa respecto de cada uno de ellos", siendo la finalidad de la norma "potenciar la voluntad de las partes y evitar las renuncias genéricas". La exclusión puede ser con referencia expresa al precepto, a su contenido, o estableciendo para el mismo punto regulado por la norma una regulación distinta. 

En síntesis, en los arrendamientos de locales de negocio cabe que las partes excluyan este derecho cualquiera que sea la duración del contrato. Debe entenderse que si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece desde su redacción original que "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Consecuentemente son trasladables a este expediente las consideraciones que se hacían en las Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de enero y 11 de julio de 2016 y al afirmarse que la protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, señalándose en esas Resoluciones que "es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente". Como concluyó la citada Resolución de 11 de julio de 2016, "si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que señala el mencionado artículo en caso de venta de finca arrendada a efectos de los derechos de tanteo y retracto (artículo 25.5)". En el presente caso, debe entenderse realizada la manifestación del vendedor sobre tal extremo al expresar que en el referido contrato de arrendamiento "no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario". Es evidente que esta expresión abarca tanto el supuesto en que se haya excluido expresamente la aplicación del artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (al que se remite el artículo 31) como el supuesto en que, con base en la prevalente autonomía de la voluntad -vid. artículo 4.3 de la misma ley- se haya pactado una regulación contractual que excluya la aplicación de todos los preceptos del Título III de dicha ley (que es donde se ubica el artículo 31, relativo al derecho de adquisición preferente). Las razones anteriormente expuestas deben conducir también a la revocación del defecto invocado por la registradora consistente en que no se acompaña ni se incorpora el contrato de arrendamiento para comprobar si contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente en favor del mismo. Como ha quedado expuesto, la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. 

RESOLUCIONES - Arrendamientos urbanos: Renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

Resolución de 8 de noviembre de 2023: En una escritura de compraventa de un local arrendado se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario autorizante de aquélla hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden. El registrador suspende la inscripción porque entiende que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 4 de julio de 2018 y 19 de noviembre de 2020), si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Asimismo, si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal). Si se considera suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente, ningún reparo cabe oponer a la inscripción en el presente caso, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario. Además, debe tenerse en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos, a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad, no exige que la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario se acredite, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia a los que se refiere la nota objeto de impugnación en el presente recurso (alcance de la renuncia, circunstancias de la sociedad renunciante, identidad del representante de ésta, su carácter de apoderado o representante orgánico, el título del que derivan esas facultades, juicio notarial sobre la suficiencia de estas, etc.). Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada respecto del único defecto recurrido.

Disposición 24452 del BOE núm. 286 de 2023