Es suficiente la manifestación del vendedor de que el inquilino de un local ha renunciado al derecho de adquisición preferente.

La entrada a Jerusalem (Catedral de Sevilla)

Resolución de 4 de julio de 2018: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que las fincas vendidas, que se destinan a usos distintos de vivienda, constan arrendadas. La registradora señala dos defectos: no haberse practicado la notificación al arrendatario en los términos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no acompañar o incorporar el contrato de arrendamiento para comprobar si, en su caso, contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente a favor del mismo. Se añade que en el caso de ser un documento privado, no hace fe de su contenido. 

 El notario recurrente alega que debe tener el mismo valor la manifestación del vendedor cuando dice que no está alquilada que cuando manifiesta que está alquilada sin derecho de adquisición preferente; que el derecho de adquisición preferente del arrendatario es renunciable; que si no se renunció, se presume que existe y habría que notificar al arrendatario; que si se renunció, no existe, y no hay que hacer ninguna notificación; que, para acreditar que se renunció a dicho derecho, es suficiente la manifestación del arrendador bajo su responsabilidad. 

.Hay que recordar que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue dentro de su ámbito de aplicación entre los arrendamientos destinados a vivienda y los destinados a otros usos distintos del de vivienda. Esos últimos vienen regulados en el Título III y entre los derechos que establece a favor del arrendatario se encuentra el de adquisición preferente. Así en su artículo 31, señala que "lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título". El carácter dispositivo del artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la posibilidad de excluir el derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda está fuera de toda duda, cualquiera que sea su duración, incluso los de duración inferior a cinco años. Respecto de la exclusión de los preceptos del Título III (que es donde se ubica el artículo 31, derecho de adquisición preferente), el artículo 4.4 de la ley exige que se haga "de forma expresa respecto de cada uno de ellos", siendo la finalidad de la norma "potenciar la voluntad de las partes y evitar las renuncias genéricas". La exclusión puede ser con referencia expresa al precepto, a su contenido, o estableciendo para el mismo punto regulado por la norma una regulación distinta. 

En síntesis, en los arrendamientos de locales de negocio cabe que las partes excluyan este derecho cualquiera que sea la duración del contrato. Debe entenderse que si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece desde su redacción original que "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Consecuentemente son trasladables a este expediente las consideraciones que se hacían en las Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de enero y 11 de julio de 2016 y al afirmarse que la protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, señalándose en esas Resoluciones que "es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente". Como concluyó la citada Resolución de 11 de julio de 2016, "si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que señala el mencionado artículo en caso de venta de finca arrendada a efectos de los derechos de tanteo y retracto (artículo 25.5)". En el presente caso, debe entenderse realizada la manifestación del vendedor sobre tal extremo al expresar que en el referido contrato de arrendamiento "no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario". Es evidente que esta expresión abarca tanto el supuesto en que se haya excluido expresamente la aplicación del artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (al que se remite el artículo 31) como el supuesto en que, con base en la prevalente autonomía de la voluntad -vid. artículo 4.3 de la misma ley- se haya pactado una regulación contractual que excluya la aplicación de todos los preceptos del Título III de dicha ley (que es donde se ubica el artículo 31, relativo al derecho de adquisición preferente). Las razones anteriormente expuestas deben conducir también a la revocación del defecto invocado por la registradora consistente en que no se acompaña ni se incorpora el contrato de arrendamiento para comprobar si contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente en favor del mismo. Como ha quedado expuesto, la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. 

RESOLUCIONES - Arrendamientos urbanos: Renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

Resolución de 8 de noviembre de 2023: En una escritura de compraventa de un local arrendado se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario autorizante de aquélla hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden. El registrador suspende la inscripción porque entiende que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 4 de julio de 2018 y 19 de noviembre de 2020), si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Asimismo, si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal). Si se considera suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente, ningún reparo cabe oponer a la inscripción en el presente caso, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario. Además, debe tenerse en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos, a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad, no exige que la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario se acredite, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia a los que se refiere la nota objeto de impugnación en el presente recurso (alcance de la renuncia, circunstancias de la sociedad renunciante, identidad del representante de ésta, su carácter de apoderado o representante orgánico, el título del que derivan esas facultades, juicio notarial sobre la suficiencia de estas, etc.). Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada respecto del único defecto recurrido.

Disposición 24452 del BOE núm. 286 de 2023

La facultad de pagar en metálico la legítima tiene un plazo de caducidad , pasado el cual la partición de la herencia sigue las reglas generales y requiere la intervención de todos los herederos y legitimarios. La aceptación tácita de la herencia por la interpelatio in iure no supone en ningún caso aceptación de la partición.

Glorieta de la Concha

 Resolución de 17 de diciembre de 2024:  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que concurre las siguientes circunstancias: Doña C. M. L fallece el día 6 de septiembre de 2016, en estado de viuda, y de su matrimonio tuvo cuatro hijos de los que uno de ellos había premuerto dejando a su vez dos hijos, nietos de la testadora -don A. y don P. H. F.– – Mediante acta de 22 de marzo de 2023, se inicia expediente de «interpelación a los legatarios D. A. H. F. y D. P. H. F. (expediente sucesorio del artículo 1005 CC y aprobación notarial del artículo 843 CC)», que es finalizado mediante otra acta de cierre y aprobación de fecha 19 de julio de 2023, en la cual se aprueba la valoración de la legítima y de la que resulta que los dos legitimarios «únicamente han quedado como titulares de un derecho de crédito por el valor de la legítima frente a los herederos». – Mediante escritura de fecha 21 de julio de 2023, se otorga la aceptación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de doña C. M. L. Intervienen en el otorgamiento de la escritura los tres hijos que viven de la testadora. En el inventario solo consta una vivienda que se adjudica a los tres herederos por terceras partes, dejando a salvo para los legitimarios un derecho de crédito por el valor de la legítima frente a los herederos.

 La registradora señala como defectos los siguientes: a) que ha caducado la facultad de pago de la legítima en metálico, lo que conduce a la necesidad de repartir la herencia conforme a las disposiciones generales de la partición; b) que el hecho de que los legitimarios acepten la herencia no significa que hayan prestado su consentimiento para la partición de la misma y se evite la caducidad de la facultad de pago en metálico.

 Como ha reiterado este Centro Directivo, la naturaleza de la legítima como «pars bonorum» atribuye al legitimario el derecho a una porción del haber hereditario que debe ser pagada en bienes de la herencia. Así, ante la regla general, el artículo 841 del Código Civil supone una importante excepción, ya que permite, si así lo establece expresamente el testador, a uno o algunos de los descendientes, o al contador-partidor, en lugar de pagar la legitima de los demás legitimarios con bienes de la herencia, como es ordinariamente obligatorio, conmutar su cuota por un caudal que se pagará en efectivo metálico. No se cuestiona en la calificación que esta partición esté sujeta a las reglas establecidas en los artículos 841 y siguientes del Código Civil, sino que se exige que se cumplan los requisitos establecidos por esos preceptos para la efectividad del ejercicio de esta facultad. Conforme lo previsto por el 844 del Código Civil, la decisión de pago en metálico no producirá efectos si no se comunica a los perceptores en el plazo de un año desde la apertura de la sucesión y el pago deberá hacerse en el plazo de otro año más, salvo pacto en contrario. El último inciso del precepto citado no deja lugar a dudas sobre los efectos del incumplimiento: «Transcurrido el plazo sin que el pago haya tenido lugar, caducará la facultad conferida a los hijos o descendientes por el testador o por el contador-partidor y se procederá a repartir la herencia según las disposiciones generales sobre la partición». La apertura de la sucesión se ha producido -como se ha expresado- el día 6 de septiembre de 2016, y la comunicación del ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico lo ha sido el día 22 de marzo de 2023, fecha de inicio del expediente, y, en consecuencia, transcurrido el plazo señalado por la ley. Por tanto, no puede más que confirmarse el defecto señalado.

Por lo que se refiere al segundo defecto, relativo a la necesidad de consentimiento de los interpelados a la partición y adjudicación realizada sin contar con ellos, en primer lugar, hay que recordar que es doctrina reiterada de esta Dirección General que el hecho de que uno de los herederos acepte la herencia no significa que haya prestado su consentimiento para la partición de la misma. Así, en el supuesto concreto, se ha practicado la «interpellatio in iure», y ante la falta de contestación de los requeridos, la ley común -dado que se ha planteado en el ámbito del Código Civil, conforme al artículo 1005- determina que la herencia está aceptada pura y simplemente. Pero esto no implica que se haya consentido en la partición y adjudicación realizada por los otros herederos de forma unilateral y sin contar con los interpelados. Es cierto que también se les ha comunicado la partición con las adjudicaciones realizadas de su legítima en metálico, pero no han prestado su consentimiento a ellas. En el caso de partición y adjudicaciones en la que no concurran la totalidad de los herederos, se quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, pues una cosa es el derecho hereditario a aceptar la herencia, que no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y otra el derecho en concreto sobre bienes o cuotas determinadas, en tanto no se lleve a efecto la partición de la herencia, de modo que es  necesario el concurso de todos los llamados a la partición de la herencia para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario. El derecho hereditario que, mediante la aceptación, se atribuye a los coherederos no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y no un derecho concreto sobre bienes determinados, en tanto no se lleve a efecto la partición. En el supuesto de este expediente, en virtud de la «interpellatio in iure» del artículo 1005 del Código Civil, se pretende la partición y adjudicación de la herencia y, además, el pago de la legítima en metálico con la sola aceptación tácita. Pero la aceptación, la partición con adjudicación y el pago de la legítima en metálico, son negocios jurídicos distintos, integrados en el proceso sucesorio, exigiendo distintos requisitos. El procedimiento de la «interpellatio in iure» para la aceptación de la herencia exige una notificación fehaciente y el trascurso de un plazo de 30 días naturales (artículo 1005 del Código Civil) sin aceptar o repudiar, y transcurrido este, se tendrá por aceptada tácitamente la herencia (en Derecho común). El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico, como se ha expuesto, exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión (cfr. artículo 844 del Código Civil), y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del letrado de Administración de Justicia o del notario; transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición. Por tanto, cualquier ejercicio de la facultad de pago de legítima en metálico fuera del plazo señalado por la ley aboca a las normas de la partición ordinaria y, por tanto, se exige el consentimiento expreso -al igual que para evitar la aprobación posterior de lo realizado en plazo- de todos los herederos y legitimarios. La partición ordinaria entre herederos exige la voluntad de todos los que aceptaron la herencia para, previa liquidación y valoración, adjudicarse los bienes concretos o partes indivisas de los mismos, y debido a la naturaleza de la legítima, a los efectos de su valoración, a falta de contador-partidor testamentario o dativo, también requiere el consentimiento de los legitimarios. El procedimiento de designación de contador-partidor dativo y la partición realizada por el mismo (cfr. artículo 1057.2 del Código Civil), exige un expediente de jurisdicción extrajudicial ante el notario, con unas mayorías para el inicio, y la aprobación del letrado de Administración de Justicia o del notario, «salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios». En consecuencia, el derecho hereditario en abstracto que corresponde a cada uno de los herederos, para convertirse en titularidad concreta sobre cada uno de los bienes, precisa de la partición, que necesita del consentimiento individualizado de todos ellos. Este consentimiento, en lo que interesa a este expediente, tanto para evitar la aprobación final del notario, como para ejercitar la facultad de pago en metálico habiendo caducado el plazo, ha de ser expreso. Por todo ello, habiendo caducado el plazo para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico, es indudable la necesidad de concurrencia de todos los llamados a la sucesión prestando su consentimiento expreso, para que ese derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes que a cada uno de ellos se le adjudiquen mediante las operaciones de liquidación. Por lo tanto, la escritura calificada no puede considerarse inscribible al no comparecer ni expresar su voluntad en la partición todos los herederos y legitimarios, conforme a los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento, y este defecto ha de ser confirmado. Habiendo caducado el plazo para el ejercicio de la facultad de pago en metálico, y no habiendo consentimiento de todos los herederos para su ejercicio ni para la partición, cabe el procedimiento de nombramiento del contador-partidor dativo, si bien este, en su caso, debería partir y adjudicar solo con los bienes de la herencia en virtud de la naturaleza de la legítima.

Disposición 2230 del BOE núm. 32 de 2025

La separación de hecho en una herencia debe ser acreditada por acuerdo fehaciente, demanda de separación, acta de notoriedad o ratificación del cónyuge

Martínez Montañés

 

Resolución de 24 de enero de 2023: Se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación otorgada únicamente por los mencionados herederos, quienes afirman que el causante estaba separado de su citada esposa. El registrador basa su negativa a la inscripción solicitada en que, a su juicio, al no intervenir la esposa del causante, debe probarse la separación de hecho.

La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o «pars valoris bonorum».

No puede admitirse una partición hereditaria sin la intervención del cónyuge viudo sobre la base, únicamente, de la afirmación del testador o de los herederos acerca de la situación de separación de hecho de los cónyuges. Existiendo un llamamiento legal al cónyuge viudo por su legítima, habrá que probar la razón por la que el mismo no tiene efectividad (cfr. la Resolución de 5 de junio de 2018). Si se tuviera que pasar, aun provisionalmente, por la mera declaración del testador o de los herederos sobre la situación de separación de hecho del cónyuge viudo, quedaría reducida su posición respecto de la que el propio legislador le atribuye al calificarlo como heredero forzoso. Por lo tanto, de no probarse dicha situación, su comparecencia e intervención es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su legítima. Por todo ello, debe confirmarse el criterio del registrador, quien, por lo demás expresa distintas vías para –a los efectos de la inscripción– dar por probada la situación de separación de hecho («por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental»). Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Disposición 3952 del BOE núm. 38 de 2023