Resolución de ocho de
noviembre de 2023: Se dilucida la inscripción de una compraventa de un local
comercial arrendado a una sociedad. En dicha escritura se incorpora copia del
contrato de arrendamiento y el notario autorizante de aquélla hace constar que
se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura por la que la
sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente
que le corresponden.
El registrador suspende la inscripción porque entiende que es
necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o
acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las
circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no
derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisición
preferente sobre éste, en los términos del artículo 25, de cuyo
apartado 5 resulta que para inscribir en el Registro de la Propiedad los
títulos de venta de locales comerciales arrendados deberá justificarse que han
tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los
apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Y cuando el local
vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en
documento público.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. las
Resoluciones de 4 de julio de 2018 y 19 de noviembre
de 2020), si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no
existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de
arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al
arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Asimismo, si
se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del
vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario,
no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a
otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de
adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25
de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite
dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a
efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en
caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal).
Si se considera suficiente la mera manifestación del vendedor
sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al
derecho de adquisición preferente, ningún reparo cabe oponer a la inscripción
en el presente caso, en el que es el notario autorizante de la escritura de
venta quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario.
Además, debe tenerse en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos, a efectos
de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad, no
exige que la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario
se acredite, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos
relativos a dicha renuncia.
Esta Dirección General ha acordado estimar el
recurso y revocar la calificación impugnada respecto del único defecto
recurrido.
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