La rectificación de la superficie construida y la división horizontal de una construcción antigua no precisa de una declaración de obra nueva ni de licencia municipal siempre que se acredite la descripción mediante certificación técnica o catastral y hayan prescrito la infracción urbanística que se hubiera podido cometer

 

Resolución dela DG de uno de octubre de 2024:

 Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, se constituye el régimen de propiedad horizontal sobre una finca que figura inscrita como bodega con una superficie construida de 274,13 metros cuadrados, a la que se atribuye en la escritura una superficie actual de 321 metros cuadrados, según consta en certificación catastral que se incorpora, y con formación de dos elementos independientes consistentes, el primero, en un local comercial de 92,80 metros cuadrados, y, el segundo, en otro local comercial de 125,20 metros cuadrados y una oficina de 13,80 metros cuadrados. Se incorpora asimismo certificación expedida por técnico de la cual resulta que sobre la finca registral existen las construcciones que se han descrito en la escritura como elementos privativos con las mismas superficies hechas constar en tal escritura y con una antigüedad del año 1948. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no ha sido declarada la obra nueva existente, al resultar modificada la superficie construida inscrita y que no se ha obtenido la correspondiente licencia de división horizontal al modificarse el número de elementos preexistentes.

 El notario recurrente alega que la modificación de obra figura en la escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico y que la licencia no es necesaria por tratarse de locales comerciales y además resultar declarada la obra por vía de antigüedad.

Centrados en el supuesto de este expediente,  lo cierto es que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, acreditándose mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica y certificación expedida por técnico competente, incorporadas ambas a la escritura, la nueva superficie de la construcción existente –con las circunstancias exigidas en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–, los usos a los que se destina la misma (oficina y local comercial), así como su antigüedad (que data del año 1948), sin que, adicionalmente, conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca. A la vista de lo anterior, el defecto señalado en la calificación decae ya que en el caso de este recurso el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción y modificación de usos de la edificación que se pretende, quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Como es sabido, este precepto permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificación catastral o técnica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, que es precisamente el supuesto a que se refiere este recurso.

 

Entrando en el segundo defecto, en el presente caso no existe licencia, pues la modificación de la obra previamente inscrita se hace al amparo del régimen del artículo 28, apartado 4, del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ha de recordarse que este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Respecto a esta última posibilidad este Centro Directivo ha mantenido la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, debidamente acreditada, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción. Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. Por ello, en el presente caso el defecto no puede mantenerse.

 Disposición 23494 del BOE núm. 273 de 2024