Resolución de 9 de octubre de 2024: Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa de un edifico en parte residencial, por un precio aplazado en su mayor parte y se constituye hipoteca en garantía del mismo, fijándose el pago en un plazo de trece años; no se pacta interés ordinario y se pacta para el caso de impago de cualquiera de las mensualidades, un interés moratorio del 10 % anual; todos los comparecientes, vendedores y comprador, lo hacen como personas físicas. El registrador, considera aplicable el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria porque las concretas características del precio aplazado lo asimilan a un préstamo que está garantizado con una hipoteca sobre un inmueble de carácter residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como defecto que se ha pactado un interés de demora del 10 %, sin que exista un interés remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3 %, ya que solo se podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
En cuanto a si concurren en el presente supuesto los requisitos de aplicación del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, los de aplicación de la Ley 5/2019 o las de ninguna de dichas normas, deben hacerse las siguientes precisiones: La calificación negativa del registrador no se ha basado en la falta de manifestación respecto del carácter de no profesional del vendedor, por lo que en este recurso debe partirse de la consideración de que no tiene tal condición, lo que excluye la aplicación de la Ley 5/2019, así como la de la Ley 2/2009, ya que ambas exigen el ejercicio de la actividad con carácter profesional por parte del prestamista. Pero, en realidad, aunque el acreedor fuera un profesional, tampoco sería aplicable la Ley 5/2019 en este caso porque el aplazamiento del precio de referencia no devenga intereses, sin que tampoco se hayan pactados gastos especiales. En consecuencia, es aplicable la excepción relativa a «los préstamos concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo» del artículo 2.4.b) de la citada ley, al igual que el supuesto de préstamos de empleador a empleado que antes hemos analizados, lo que reconduce también al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.
El requisito de que el prestatario sea una persona física tenga o no la condición de consumidor, lo que no se plantea en la nota de calificación recurrida, se encuentra cumplido. Y en relación con la exigencia de que el inmueble hipotecado tenga el carácter de residencial, aunque parte de la planta primera y la planta segunda se destinan a vivienda, lo cierto es que solo el once por ciento de la superficie del edificio tiene carácter residencial, destinándose el resto del mismo a local comercial y almacén. A este respecto, la regla general relativa a los contratos mixtos o de doble finalidad, privada y empresarial, es la aplicación de la normativa, de consumidor o general, que corresponda en función de cuál sea el objeto predominante del contrato. Así, en los casos de préstamos y créditos, el criterio a tener en cuenta será el de la cifra de capital destinada a una finalidad empresarial y la destinada a una finalidad personal; por lo que, aplicando analógicamente este criterio, en este caso de compra del edificio en su totalidad, se debe entender que el objeto predominante es el no residencial, prevaleciendo en los casos dudosos la finalidad principal (vid. artículos 17 y 12 de las Directivas 2011/83 y 2014/17, respectivamente, Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2017 y 18 de enero y 27 de julio de 2022 y Resolución de 13 de junio de 2019). La aplicación de esta doctrina lleva a considerar que la asimilación del aplazamiento del pago del precio debe hacerse a un préstamo concedido para la adquisición de un edificio de uso no residencial (destino predominante), por lo que no procede tampoco la aplicación del repetido artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación recurrida.
Disposición
23834 del BOE núm. 276 de 2024
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