El régimen de intervención administrativa de divisiones y segregaciones de locales comerciales en edificios existentes (no así de viviendas) en Andalucía es el de declaración responsable junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda. A «sensu contrario», al no estar incluidas en el artículo 138, las divisiones y segregaciones de viviendas (y de locales comerciales que se transformen en viviendas), si conllevan incremento final de viviendas (artículo 138.1.b), están sujetas al requisito de la previa licencia urbanística municipal.

 

Casa Pilatos 

 Resolución de 15 de octubre de 2024: Se pretende la inscripción de la segregación de un local en un edificio en régimen de propiedad, aportándose únicamente una certificación catastral descriptiva y gráfica y un recibo electrónico de una presentación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento.

 El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por dos motivos: a) porque se precisa de la licencia urbanística correspondiente ex artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que la misma pueda ser sustituida para Andalucía por una declaración responsable, al entender aplicable el artículo 137.1 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, que exige licencia urbanística para determinadas obras en edificios, y b) porque de la documentación inserta en la escritura, una vez verificado el código seguro de verificación del recibo de entrada que se acompaña de la misma de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Torremolinos, solo ha podido verificar el Registrador que ha tenido entrada en el Registro de Entrada del Ayuntamiento una determinación documentación sin saber si se trata de la declaración responsable.

 

En la escritura calificada se formaliza una segregación de un local comercial para transformarlo en dos locales comerciales independientes, incorporando al efecto un documento, que el recurrente afirma que es una «declaración responsable» para dividir, presentado telemáticamente en el Ayuntamiento de Torremolinos. En consecuencia, debe determinarse, en primer lugar, si dicha declaración responsable es suficiente o, por el contrario, ha de aportarse algún documento complementario como el acta de conformidad del Ayuntamiento, por razón del título legalmente habilitante de la actuación urbanística concreta de que se trate, en este caso de división de local comercial y formación de un nuevo elemento independiente resultante de la propiedad horizontal. El citado artículo 28 del Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de esta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de esta a sus usuarios; y b) El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior». De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción: a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o certificación de conformidad municipal referido a una declaración responsable urbanística, ya que el citado artículo 28 admite distintos niveles de control administrativo de las actuaciones urbanísticas y habrá de estarse a la regulación de cada Comunidad Autónoma. Lo que no puede considerarse como título urbanístico habilitante suficiente es la mera declaración responsable que carece de la naturaleza de acto administrativo; y b) la licencia de uso o primera ocupación, que puede ser sustituida por una declaración responsable de ocupación y funcionamiento o por acto de comunicación, si así lo admite la legislación urbanística aplicable. Este mismo régimen de duplicidad de requisitos resulta del artículo 11, apartados 3 y 5, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Así, partiendo del marco normativo estatal expuesto, y de las competencias constitucionales en materia de registros públicos y urbanismo, dependiendo de la Comunidad Autónoma cuya legislación sea aplicable, y del tipo de actuación urbanística de que se trate, serán necesaria para su inscripción, cuando esta proceda, la aportación de los siguientes documentos: – las tradicionales licencias de obras y licencias de primera ocupación. – licencia de obras y declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento que, según la legislación autonómica aplicable, podría tener una eficacia inmediata por sí misma, o requerir la acreditación de que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad. – acto expreso de conformidad administrativa respecto de una declaración responsable urbanística, y, según establezca la normativa aplicable, declaración responsable de primera ocupación o mera comunicación de terminación de la actuación.. Así, como se ha expuesto anteriormente, el marco normativo estatal posibilita, en cuanto al primero de los requisitos, si alguna legislación autonómica lo previera, como ocurre entre otras en la Comunidad de Andalucía, que como título habilitante de la actuación sea suficiente la declaración responsable urbanística, complementada con un acto o certificación expreso de conformidad municipal, no siendo válida, a efectos de inscripción, la conformidad emitida por parte de entidades urbanísticas colaboradoras por su falta de carácter administrativo, como señalan también las indicadas resoluciones.

Por su parte, en lo referente a la normativa autonómica aplicable en este caso, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, en el ámbito de intervención municipal en materia de uso del suelo y edificación, contiene, en lo que interesa a este expediente, la siguiente normativa: El artículo 137 establece que están sujetos a previa licencia urbanística municipal: «1. (…) las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, así como las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia. Todo ello, sin perjuicio de la obligación de obtener, con carácter previo, las concesiones, autorizaciones o informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislación sectorial aplicable. 2. No requieren previa licencia: a) Los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, según el artículo 138 (…).» Por su parte, el artículo 138 dispone que están sometidas a declaración responsable, en el marco de lo establecido en la legislación estatal, las siguientes actuaciones: «1. (…) a) La realización de obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente. Las Ordenanzas Municipales podrán eximir de declaración responsable aquellos supuestos en que las actuaciones carezcan de afección a la ordenación urbanística o a la normativa de la edificación, sin perjuicio de aquellos supuestos, en los que, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, tales obras deban quedar sujetas a algún régimen de intervención administrativa. b) Las obras en edificaciones o instalaciones existentes que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o en el número de viviendas (…) d) La ocupación o utilización de las edificaciones o instalaciones amparadas en licencia previa o declaración responsable de obras, siempre que se encuentren terminadas y ajustadas a estas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación (…) f) Los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no incrementen el número de viviendas y el uso a implantar se encuentre dentro de los permitidos por dicha ordenación (…) 3. La declaración responsable irá unida al proyecto técnico o memoria descriptiva y gráfica de edificación exigible y obligatoria en función del tipo de edificación, instalación, uso y actividad cuando permita la ejecución de obras, al certificado final de obras cuando habilite la ocupación o utilización de nuevas obras o al certificado descriptivo y gráfico cuando habilite la ocupación o utilización de edificaciones existentes (…) 5. La declaración responsable faculta para realizar la actuación pretendida desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación requerida conforme a la legislación vigente, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.» En parecidos términos se manifiestan los artículos 291, para las licencias, y 293, para las declaraciones responsables del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

 

Del análisis sistemático de estos preceptos pueden extraerse las siguientes conclusiones principales: 1.º) que el régimen de intervención administrativa de las actuaciones urbanísticas de divisiones y segregaciones de locales comerciales en edificios existentes (no así de viviendas) en Andalucía es el de declaración responsable, entendiéndose incluido en el supuesto del artículo 138.1.b), que solo excluye de su ámbito a la división de viviendas; no pudiendo entenderse comprendido en los supuestos del artículo 137.1., a que hace referencia el registrador calificante, porque ni las obras de nueva planta, ni las parcelaciones o divisiones de terrenos, ni la constitución de una propiedad horizontal son actos que pueda equiparse urbanísticamente a la división de los locales. A «sensu contrario», al no estar incluidas en el artículo 138, las divisiones y segregaciones de viviendas (y de locales comerciales que se transformen en viviendas), si conllevan incremento final de viviendas (artículo 138.1.b), están sujetas al requisito de la previa licencia urbanística municipal. 2.º) que estos preceptos confirman, a efectos registrales, que la realización de los actos urbanísticos de divisiones y segregaciones de locales en la Comunidad de Andalucía necesitan, como título habilitante para llevar a cabo la obra, la correspondiente declaración responsable urbanística, junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda, como resulta de la normativa estatal a la que se remite la normativa autonómica como se expone a continuación.

En cuanto a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las actuaciones urbanísticas, la disposición adicional novena de la citada Ley 7/2021 de Andalucía, señala en cuanto a la repercusión de las licencia o declaración responsable en las escrituras públicas y asientos registrales, siendo lo dispuesto en la Ley de Suelo estatal: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará: a) La licencia correspondiente, acto que acredite el control previo municipal o alternativamente, si se trata de obras que conforme a esta Ley estén sólo sujetas a declaración responsable, acreditación de que se ha presentado tal declaración. b) Certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable. c) Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación o instalación. 2. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará: a) Si no se hizo antes declaración de obra nueva en construcción, los documentos referidos en la letra a) del apartado anterior. b) Licencia de ocupación o utilización, o bien la acreditación de que se ha presentado declaración responsable de ocupación o utilización o, en su caso, cambio de uso. c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado. Todo ello, sin perjuicio de la constancia registral de la terminación de la obra de edificaciones respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio, conforme a lo previsto en la legislación estatal. 3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes». Sin embargo, la disposición adicional décima número 2 de la citada ley establece que «lo dispuesto en los artículos 10.4, 10.6, 14.3 y en la disposición adicional novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, así como en las disposiciones correspondientes de su desarrollo reglamentario, se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 62 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en las normas estatales de aplicación a los instrumentos y registros públicos y de ámbito procesal que resulten de aplicación en cada caso». Como consecuencia de esa salvedad «a lo dispuesto en las normas estatales de aplicación a los registros públicos», recogida en la citada disposición adicional décima, la indicación en la disposición adicional novena acerca de los documentos que se deben aportar para la inscripción de las actuaciones urbanísticas, que, en su caso, parece exigir únicamente la presentación de la declaración responsable sin ningún documento administrativo de comprobación, debe entenderse en el sentido de que no se trata de una enumeración cerrada, por lo que será también necesario aportar el acto de conformidad municipal, por imposición de la normativa estatal (artículo 28 de la Ley de Suelo), antes expuesta, que regula el acceso al Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística. Este criterio, respecto de la interpretación de esta concreta normativa autonómica andaluza, ya fue adoptado por la Resolución de 5 de junio de 2024 que manifestó que «aun en los casos que los actos urbanísticos pudieran considerarse ajenos al concepto de obra de edificación, como los actos urbanísticos de cambio de uso de elementos concretos o divisiones y segregaciones de locales de un edificio y que de acuerdo con la normativa autonómica pudieran ejecutarse materialmente al amparo de una declaración responsable, del artículo 28.1 de la Ley de suelo resulta la necesidad de acreditar a efectos registrales, como título habilitante para la modificación de la edificación inscrita, la correspondiente declaración responsable urbanística junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda». En este sentido, el artículo 2 de la Ordenanza número 79, Reguladora del Procedimiento de Declaración Responsable para la Ejecución de Obras Menores del Ayuntamiento de Torremolinos, de 5 de marzo de 2018, al definir el concepto de obra menor señala que: «Se entiende por obra menor a los efectos de esta ordenanza, aquella actuación de escasa entidad técnica, económica e impacto urbanístico, ya sea de construcción, edificación e instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, que no alteren (entre otros aspectos) el número de fincas registrales»; supuesto que debe entenderse derogado por la Ley 7/2021 de Andalucía, de rango superior y cuyo artículo 138 habla solo de «número de viviendas» para la exclusión de la suficiencia de la declaración responsable, postura que, además, conjuga mejor con el contenido del artículo 53 de Real Decreto 1093/1997 de acceso al Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, que señala que salvo que su número hubiera sido una condición esencial de la concesión de la licencia, se podrán declarar al constituir una propiedad horizontal, sin necesidad de licencia, más locales comerciales que los que se hubieran inscrito con la obra nueva. En cuanto a la tramitación de la declaración responsable el artículo 3 de la citada Ordenanza Municipal dispone que la presentación de la misma debe hacerse en el impreso normalizado, acompañado de los documentos señalados en el mismo, junto con la carta de pago acreditativa del abono de las tasas, y que aquellos impresos que no estén totalmente cumplimentados, o que no acompañen la documentación señalada como obligatoria, no serán admitidos a trámite. Y, por su parte, el artículo 5 de la Ordenanza Municipal, en aplicación de los dispuesto en los artículos 69 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común y 138.5 de la Ley 7/2021 de Andalucía, que conceden a los ayuntamientos facultades de comprobación, control e inspección posterior de las declaraciones responsables, señala que los servicios técnicos municipales examinarán de oficio el contenido de la declaración responsable, dando su conformidad de ser todo correcto, o haciendo las observaciones que procedan, concediendo al interesado 10 días para la subsanación del defecto observado, pudiendo efectuar también inspecciones materiales posteriores. Ese acto de conformidad municipal es el que deberá aportarse al Registro de la Propiedad junto con la declaración responsable. A estos efectos debe tenerse en cuenta, como señaló la Resolución de 25 de marzo de 2024, «que la declaración responsable en cuanto constituye una manifestación del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local al que se ha cambiado el uso a vivienda, o de parte de un piso o local que ha sido dividido en varios), los cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma».

  En conclusión, en el supuesto objeto de este recurso, el título habilitante urbanístico en Andalucía a efectos de inscripción de la segregación de un local comercial para formar dos nuevos locales, en un edificio existente, lo sería la declaración responsable urbanística debidamente presentada en el Ayuntamiento correspondiente, acompañada por el certificado de conformidad del Ayuntamiento o, en su caso, por la diligencia favorable firmada por técnico del Servicio de Licencias (artículo 5 de la Ordenanza 79 de Torremolinos). Faltando la aportación de este último documento y también del primero, en los términos que se dirán, el primer defecto debe ser confirmado, aunque no puede compartirse el criterio del registrador en cuanto a la necesidad de licencia como autorización previa.

 En cuanto al segundo defecto de la nota de calificación, la imposibilidad técnica por parte del registrador para poder acreditar la autenticidad de la documentación que recoge la declaración urbanística responsable, a través de la consulta a la sede electrónica del Ayuntamiento de Torremolinos con el código seguro de verificación aportado, incluso sin poder acceder a tal documento y comprobar si se ha presentado el documento oficial del previsto por citado Ayuntamiento para ese tipo de actuaciones urbanísticas; el mismo debe ser también confirmado. En el presente supuesto el documento presentado en el Ayuntamiento de Torremolinos, que más bien parece únicamente un recibo electrónico de presentación (vid. fundamento de Derecho primero) y no la declaración responsable urbanística que el notario dice haber incorporado, que en todo caso sería uno de los documentos adjuntos, no puede ser verificado por el registrador, lo que impide su labor calificadora. Las consideraciones anteriores conducen a la desestimación del presente recurso. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.

Disposición 24299 del BOE núm. 281 de 2024

El testamento particional excluye la situación de comunidad hereditaria, a diferencia de lo que sucede en el caso de las normas particionales, pues en caso de testamento particional los herederos adquieren la propiedad de los bienes adjudicados desde la apertura de la sucesión y aceptación de la herencia. Los herederos en el testamento particional no tienen ni pueden reclamar judicialmente la partición de la herencia, que ya está hecha, pero si tienen legitimación para ejercitar la acción reivindicatoria sobre los bienes que se les han adjudicado. Consecuentemente con lo dicho, el momento en que se deben valorar los bienes de la herencia y calcular las legítimas es el del fallecimiento del causante.

 

Tumba de Colón en Sevilla

Resolución de la DG  de 9 de agosto de 2024: Se pretende la inscripción de una escritura de «manifestación y aceptación de herencia en ejecución de partición realizada por el testador».El registrador de la Propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que, a su juicio, es necesaria la intervención de todas las herederas. Añade que, para concluir que el referido testamento fuese un testamento particional, debería estar comprendido en éste todo el proceso relativo a su sucesión mortis causa y a dicha partición de herencia, la comprendería las operaciones de inventario, avalúo de bienes, determinación del pasivo de la herencia, fijación de haberes y adjudicación de bienes, pues, de lo contrario, no sería un testamento particional sino que tal testamento contendría normas o reglas particionales; y, en el presente caso, se estaría ante este último supuesto, es decir, el testamento otorgado por el causante contiene normas particionales.

 Conforme al artículo 1068 del mismo Código, la partición hecha por el testador, como cualquier otra partición, confiere a los herederos la propiedad de los bienes adjudicados. Y no puede ser impugnada por causa de lesión, salvo que perjudique la legítima de los herederos forzosos o aparezca, o racionalmente se presuma, que fue otra la voluntad del testador (artículo 1075 del Código Civil). Como ha afirmado el Tribunal Supremo, esta partición no extingue la comunidad hereditaria, sino que la evita; es un acto mortis causa que tiene eficacia a la muerte del causante. Así, con la apertura de la sucesión y la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de los bienes adjudicados, por lo que no podrán reclamar judicialmente la división de la herencia (vid. artículo 782.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sí que tienen legitimación activa para ejercitar la acción reivindicatoria. Como consecuencia de la adquisición de la propiedad de los bienes adjudicados, es el día del fallecimiento del causante cuando deben valorarse tales bienes, pero sin que proceda compensación alguna entre los herederos por las diferencias entre el valor de los bienes adjudicados por el testador y la cuota en que aquellos hayan sido instituidos. Asimismo, los herederos adjudicatarios responderán frente a terceros de las deudas del causante conforme a lo establecido en el artículo 1084 del Código Civil. Distintas de la partición hecha por el testador son las denominadas normas para la partición o normas particionales, por las que aquél expresa su voluntad respecto de la adjudicación de determinados bienes en pago de la cuota hereditaria de los herederos en la partición que habrá de realizarse. En estos casos el título de adjudicación haría tránsito de una pretendida partición del testador a una partición que deberán realizar todos los herederos y no un solo grupo de ellos, teniendo en cuenta, eso sí, las normas particionales del testador que son obligatorias y vinculantes en tanto en cuanto no perjudiquen la legítima. Por ello, no se evita la existencia de la comunidad hereditaria y, mientras esta no se extinga y se realice la partición con la realización de tales adjudicaciones ordenadas por el testador, los herederos no adquieren el dominio de los respectivos bienes concretos que se les adjudiquen. Asimismo, los bienes deberán valorarse al tiempo de la partición (sin atender al valor que tuvieren en el momento del otorgamiento del testamento o del fallecimiento) y habrá lugar a compensación entre los herederos por las diferencias entre el valor de los bienes que se adjudiquen y la cuota en que aquellos hayan sido instituidos. Para determinar si las disposiciones del testador comportan propiamente la partición de la herencia o se trata, más bien, de normas particionales debe atenderse especialmente al significado que las palabras utilizadas tengan usualmente en el contexto del negocio o institución concreta de que se trate. La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, en un supuesto en que se realizó la partición por el testador pero faltando algunas operaciones particionales, pues no se practicó “la liquidación formal de la herencia que implica el inventario de los bienes, derechos y deudas” y se alegaba que el artículo 1068 del Código Civil exige que se trate de “partición legalmente hecha”. La citada sentencia dice que si el artículo 1056 admite como una de las posibles formas de hacer la partición la que de sus propios bienes realice el testador y a la que atribuye fuerza vinculante –"se pasará por ella" dice el precepto–, es indudable que sus efectos son los mismos que si se tratara de partición judicial o de partición extrajudicial practicada por los propios herederos o por albaceas o partidores, es decir, sus efectos son los de conferir a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, ello, claro es, sin perjuicio de las acciones de impugnación que el artículo 1075, en relación con el 1056, concede a los herederos forzosos en la hipótesis de que perjudique sus legítimas o de que aparezca o racionalmente se presume que fue otra la voluntad del testador y sin perjuicio, también, de la práctica de aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad, operaciones que en modo alguno suponen que la propiedad exclusiva sobre los bienes adjudicados a cada heredero no se haya verificado como efecto de la partición desde el momento de la muerte del testador. Esto exige considerar si, a efectos registrales, se exige para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, deban completarse por todos los interesados las operaciones particionales omitidas por el testador. Ningún problema existe en este caso en relación con el inventario de bienes, puesto que el propio testador expresa con toda claridad y con datos registrales los bienes objeto de la partición. Tampoco es obstáculo que falte el avalúo, pues el propio testador prescinde del mismo considerando que aunque los lotes tengan distinto valor, debe mantenerse la partición realizada. En cambio, la operación de liquidación en caso de que existieran deudas plantea especiales problemas registrales, pues tratándose de varios herederos ha de quedar clarificada la posición de cada uno de ellos antes de proceder a las adjudicaciones. Es cierto que el testador no pudo realizar la operación de liquidación, como dice el recurrente, pues no era el momento adecuado. Pero al menos ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues según un conocido aforismo “antes es pagar que heredar”, cuyo significado no es que no se adquiera el título de heredero antes del pago de las deudas, sino que mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados, que en este caso no existen, pero también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden. En todo caso, han de intervenir todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante, que es necesaria para la plena virtualidad de la partición a efectos registrales. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante». No obstante, frente a estas consideraciones, y como ha puesto de manifiesto esta Dirección General en la reciente Resolución de 11 de junio de 2024, caben conclusiones más flexibles según las cuales, y atendiendo a los términos empleados en el testamento, deba admitirse, con base en la interpretación de la voluntad del testador, que esas operaciones particionales sean completadas posteriormente sin necesidad de intervención de los herederos no adjudicatarios que no sean herederos forzosos. Así, el inventario debe entenderse implícito en las adjudicaciones realizadas por el propio testador. Tampoco puede considerarse imprescindible que se exprese en el testamento un avalúo de los bienes –que será irrelevante, salvo para la recisión por lesión ex artículo 1075 del Código Civil que deberá ser demostrada por quien impugne la partición-. Y, en cuanto a la liquidación de las deudas, debe tenerse en cuenta que se transmiten a los herederos -quienes responderán conforme a los artículos 1003 y 1084 del Código Civil-, por lo que la partición y adjudicación realizada por el testador no afecta a los derechos de los acreedores. En definitiva, de no admitirse esta posibilidad, la norma del artículo 1056 del Código Civil apenas sería aplicable y serían de peor condición los herederos por cuotas con adjudicación de bienes por el testador que los legatarios de bienes específicos, pues si a estos les ha atribuido el testador la facultad de tomar posesión por sí mismos de los legados y hubieran sido nombrados herederos respecto del remanente, sería inscribible la escritura otorgada unilateralmente por los legatarios [vid. artículo 81.a) del Reglamento Hipotecario]. Por otra parte, tampoco es necesario que la partición realizada por el testador alcance a todos los bienes del causante. En todo caso el artículo 1056 del Código Civil autoriza realizar por medio de testamento una efectiva partición, toda vez que no se hace distribución de cuotas hereditarias, sino más bien una disposición distributiva definitiva y directa de la totalidad del caudal patrimonial entre sus dos únicos hijos, con precisión del destino de cada uno de los bienes para después de su muerte. No hay razón alguna que impida reconocer al testador la facultad de realizar una partición de herencia sólo parcial, de suerte que respecto de los bienes que aquél adjudique se haya de pasar por dicha partición ex artículo 1056 del Código Civil –en tanto no perjudique la legítimas–, mientras que para otros bienes que puedan existir en el momento de la apertura de la sucesión (en relación con los cuales es frecuente que el testador instituya a los herederos por partes iguales, como acontece en el presente caso) sea necesario realizar las pertinentes operaciones particionales.

Por los anteriores razonamientos, para admitir que el testador pretendió realizar la partición de su herencia no puede ser obstáculo -sin más- el hecho de que puedan existir otros bienes al tiempo del fallecimiento del testador o el hecho de que no haya avalúo de bienes (pues, como ha quedado expuesto, en la partición hereditaria por el testador prevalece lo dispositivo de modo que no proceden los complementos por diferencias de valor -que, por lo demás, no existen en este caso-, salvo que el testador disponga lo contrario); y, asimismo, la circunstancia de que no haya referencia a la liquidación de deudas o manifestación sobre ellas.

 La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1985 establece que «a diferencia de lo que ocurre en los actos jurídicos «inter vivos», en los que, al interpretarlos debe tratarse de resolver el posible conflicto de intereses entre el declarante y el destinatario de la declaración, la interpretación de los actos testamentarios, aunque tenga también su punto de partida en las declaraciones del testador su principal finalidad es investigar la voluntad real o al menos probable del testador, en sí misma, pues no cabe imaginar un conflicto entre los sujetos de la relación –causante y herederos– sin que pueda ser obstáculo la impropiedad o lo inadecuado de los términos empleados, siempre que aquella voluntad resulte de circunstancias claramente apreciables, incluso exteriores al testamento.

 Disposición 22394 del BOE núm. 262 de 2024

La asimilación del aplazamiento del pago del precio en la compraventa de un edificio no residencial debe hacerse a un préstamo concedido para la adquisición de un edificio de uso no residencial (destino predominante), por lo que no procede la aplicación del repetido artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria ni tampoco la Ley 5/2019 de contratos créditos inmobiliarios

  

Resolución de 9 de octubre de 2024: Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa de un edifico en parte residencial, por un precio aplazado en su mayor parte y se constituye hipoteca en garantía del mismo, fijándose el pago en un plazo de trece años; no se pacta interés ordinario y se pacta para el caso de impago de cualquiera de las mensualidades, un interés moratorio del 10 % anual; todos los comparecientes, vendedores y comprador, lo hacen como personas físicas. El registrador, considera aplicable el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria porque las concretas características del precio aplazado lo asimilan a un préstamo que está garantizado con una hipoteca sobre un inmueble de carácter residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como defecto que se ha pactado un interés de demora del 10 %, sin que exista un interés remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3 %, ya que solo se podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.

  En cuanto a si concurren en el presente supuesto los requisitos de aplicación del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, los de aplicación de la Ley 5/2019 o las de ninguna de dichas normas, deben hacerse las siguientes precisiones: La calificación negativa del registrador no se ha basado en la falta de manifestación respecto del carácter de no profesional del vendedor, por lo que en este recurso debe partirse de la consideración de que no tiene tal condición, lo que excluye la aplicación de la Ley 5/2019, así como la de la Ley 2/2009, ya que ambas exigen el ejercicio de la actividad con carácter profesional por parte del prestamista. Pero, en realidad, aunque el acreedor fuera un profesional, tampoco sería aplicable la Ley 5/2019 en este caso porque el aplazamiento del precio de referencia no devenga intereses, sin que tampoco se hayan pactados gastos especiales. En consecuencia, es aplicable la excepción relativa a «los préstamos concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo» del artículo 2.4.b) de la citada ley, al igual que el supuesto de préstamos de empleador a empleado que antes hemos analizados, lo que reconduce también al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. 

El requisito de que el prestatario sea una persona física tenga o no la condición de consumidor, lo que no se plantea en la nota de calificación recurrida, se encuentra cumplido. Y en relación con la exigencia de que el inmueble hipotecado tenga el carácter de residencial, aunque parte de la planta primera y la planta segunda se destinan a vivienda, lo cierto es que solo el once por ciento de la superficie del edificio tiene carácter residencial, destinándose el resto del mismo a local comercial y almacén. A este respecto, la regla general relativa a los contratos mixtos o de doble finalidad, privada y empresarial, es la aplicación de la normativa, de consumidor o general, que corresponda en función de cuál sea el objeto predominante del contrato. Así, en los casos de préstamos y créditos, el criterio a tener en cuenta será el de la cifra de capital destinada a una finalidad empresarial y la destinada a una finalidad personal; por lo que, aplicando analógicamente este criterio, en este caso de compra del edificio en su totalidad, se debe entender que el objeto predominante es el no residencial, prevaleciendo en los casos dudosos la finalidad principal (vid. artículos 17 y 12 de las Directivas 2011/83 y 2014/17, respectivamente, Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2017 y 18 de enero y 27 de julio de 2022 y Resolución de 13 de junio de 2019). La aplicación de esta doctrina lleva a considerar que la asimilación del aplazamiento del pago del precio debe hacerse a un préstamo concedido para la adquisición de un edificio de uso no residencial (destino predominante), por lo que no procede tampoco la aplicación del repetido artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación recurrida.

Disposición 23834 del BOE núm. 276 de 2024

La inscripción de fincas y la invasión del dominio público marítimo terrestre. Interpretación del art. 36 del Reglamento General de Costas

Resolución dela DG de 3 de octubre de  2024: La presente Resolución tiene por objeto una escritura de compraventa otorgada en el año 1997 por la que se formaliza la transmisión de determinadas cuotas indivisas de una finca-islote. Dicha escritura fue calificada negativamente por el registrador de la Propiedad de Santoña, por invadir parcialmente el dominio público marítimo-terrestre.

 La Dirección General de los Registros y del Notariado vino entendiendo plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas, que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones, y cuya legalidad, pasó a ser indiscutida a partir de la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo. Tras la derogación de la citada norma reglamentaria, la cuestión de la protección registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones de fincas que intersectan o colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, que dispone lo siguiente:

 «Artículo 36. Normas aplicables a las segundas y posteriores inscripciones. En relación con las segundas y posteriores inscripciones sobre fincas que intersecten o colinden con el dominio público marítimo-terrestre, se aplicaran las siguientes reglas: 1.ª El registrador denegará la práctica de cualquier asiento cuando la finca intersecte con el dominio público marítimo-terrestre a resultas de expediente de deslinde inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad sobre otras fincas incluidas en la misma zona deslindada, actuación que será comunicada al Servicio Periférico de Costas, para que proceda a solicitar la rectificación de los asientos contradictorios con el mismo. 2.ª Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo[1]terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca. 3.ª Cuando de la certificación resulte que la finca intersecta con el dominio público marítimo-terrestre según deslinde ya aprobado por orden ministerial, el registrador denegará la inscripción solicitada y cancelará la anotación de suspensión, debiendo procederse por el Servicio Periférico de Costas a solicitar la anotación de la resolución aprobatoria de deslinde. 4.ª Cuando la finca intersecte o colinde, según la certificación, con zonas de dominio público marítimo-terrestre pendientes de deslinde, el registrador practicará la inscripción solicitada y lo comunicará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de ello por nota marginal en el folio real, haciendo constar, tanto en el asiento practicado como en la nota de despacho, que el mismo queda supeditado a las resultas del expediente de deslinde. Caso de estar ya iniciado el deslinde, el Servicio Periférico de Costas solicitará del registrador la expedición de certificación de titularidad y cargas y la constancia por nota marginal de todos los extremos recogidos en el artículo 21.3. En otro caso, tales datos se le notificarán una vez se haya acordado la iniciación del expediente. 5.ª Cuando la finca solo intersecte parcialmente con el dominio público marítimo[1]terrestre, las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo[1]terrestre en favor del Estado. 6.ª El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar».

Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resoluciones de 23 de agosto de 2016, 27 de junio de 2017 y 23 de mayo y 19 de junio de 2018), para la debida comprensión de este precepto debe contemplarse junto con el contenido de toda la Sección Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas, reguladora de las inmatriculaciones y excesos de cabida que puedan afectar a este dominio público. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. En el presente expediente, consta en la nota de calificación, que se ha recibido en el Registro de la Propiedad una certificación de la demarcación de costas en la que se dice que la finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre, según el deslinde aprobado por Orden Ministerial de 12 de noviembre de 2008, por lo que no procede su inscripción en el Registro en tanto no se rectifique la descripción adaptándose al deslinde administrativo o se impugne, en su caso, la certificación expedida por la demarcación de Costas. De acuerdo con lo expresado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

De la página de Notarios y Registradores:

451.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS.

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por invadir la finca el dominio público marítimo-terrestre

Resumen: En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, lo procedente es que, conforme a lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, suspenda la inscripción, y  solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión; si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo, y el registrador puede practicar la inscripción; en otro caso, si contesta en plazo, habrá que estar al contenido de dicho certificado.

Hechos:  Se transmite la propiedad de una finca ya inscrita, colindante con el dominio público marítimo terrestre.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, la finca invade parcialmente el dominio público marítimo terrestre.

La  interesada recurre y alega que no hay tal invasión,  que la edificación existente dentro de la finca no invade la zona de servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito; y, la piscina se ubica en servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito.

La DG desestima el recurso.

La rectificación de la superficie construida y la división horizontal de una construcción antigua no precisa de una declaración de obra nueva ni de licencia municipal siempre que se acredite la descripción mediante certificación técnica o catastral y hayan prescrito la infracción urbanística que se hubiera podido cometer

 

Resolución dela DG de uno de octubre de 2024:

 Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, se constituye el régimen de propiedad horizontal sobre una finca que figura inscrita como bodega con una superficie construida de 274,13 metros cuadrados, a la que se atribuye en la escritura una superficie actual de 321 metros cuadrados, según consta en certificación catastral que se incorpora, y con formación de dos elementos independientes consistentes, el primero, en un local comercial de 92,80 metros cuadrados, y, el segundo, en otro local comercial de 125,20 metros cuadrados y una oficina de 13,80 metros cuadrados. Se incorpora asimismo certificación expedida por técnico de la cual resulta que sobre la finca registral existen las construcciones que se han descrito en la escritura como elementos privativos con las mismas superficies hechas constar en tal escritura y con una antigüedad del año 1948. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no ha sido declarada la obra nueva existente, al resultar modificada la superficie construida inscrita y que no se ha obtenido la correspondiente licencia de división horizontal al modificarse el número de elementos preexistentes.

 El notario recurrente alega que la modificación de obra figura en la escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico y que la licencia no es necesaria por tratarse de locales comerciales y además resultar declarada la obra por vía de antigüedad.

Centrados en el supuesto de este expediente,  lo cierto es que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, acreditándose mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica y certificación expedida por técnico competente, incorporadas ambas a la escritura, la nueva superficie de la construcción existente –con las circunstancias exigidas en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–, los usos a los que se destina la misma (oficina y local comercial), así como su antigüedad (que data del año 1948), sin que, adicionalmente, conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca. A la vista de lo anterior, el defecto señalado en la calificación decae ya que en el caso de este recurso el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción y modificación de usos de la edificación que se pretende, quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Como es sabido, este precepto permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificación catastral o técnica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, que es precisamente el supuesto a que se refiere este recurso.

 

Entrando en el segundo defecto, en el presente caso no existe licencia, pues la modificación de la obra previamente inscrita se hace al amparo del régimen del artículo 28, apartado 4, del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ha de recordarse que este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Respecto a esta última posibilidad este Centro Directivo ha mantenido la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, debidamente acreditada, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción. Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. Por ello, en el presente caso el defecto no puede mantenerse.

 Disposición 23494 del BOE núm. 273 de 2024