Resolución de 14 de diciembre de 2023 de la DG: Se discute la inscripción de una compraventa de una participación indivisa de 70,63 % de una finca descrita como «Rústica: Parcela de tierra calma, indivisible (...)», con una extensión superficial de 27 áreas y 55 centiáreas. La finca tiene doble referencia catastral, rústica en la que se la cataloga como rústica de uso agrario, y urbana con uso principal residencial por las edificaciones contenidas en la misma –dos edificaciones y dos piscinas. La participación indivisa inscrita a favor del transmitente lo es por título de herencia, en virtud del cual nace una comunidad hereditaria entre dos hermanos, siendo uno de ellos el vendedor. El registrador considera que nos encontramos ante una parcelación que requiere la preceptiva licencia de segregación para poder inscribir la transmisión en el Registro.
La reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con anterioridad a la fecha de la escritura púbica (8 de julio de 2022). No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico, estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. El apartado cuarto, a su vez, reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decreto[1]ley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía la necesidad de licencia. Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que, para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal.
La disposición transitoria séptima señala que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final primera, seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes, entre otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgarse la escritura de compraventa. Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero, que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión inter vivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas.» Esta regulación se mantiene sustancialmente en el vigente Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en su artículo 139.2.
En el caso de la mera transmisión
de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la
legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de
intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio
cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca
o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones,
siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con
la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Por su parte, la norma andaluza
se refiere como supuestos reveladores de posible parcelación urbanística a
aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca
o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una
parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que
la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal
aplicación.
No obstante, el precepto, en su apartado quinto, señala ahora que la asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento
Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79,
si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se
refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o
segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto
en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización
o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones,
surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a
cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos
señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este
caso la Ley Urbanística de Andalucía.
En el caso del presente expediente, el registrador fundamenta en su nota la concurrencia de los siguientes indicios de parcelación urbanística:«1. La indicada clasificación urbanística del suelo, como No Urbanizable de Especial Protección, Sistema General de Espacios Libres (…); 2. El hecho de que, no sólo la superficie teórica de la cuota indivisa transmitida, sino la total superficie de la finca cuya cuota indivisa se transmite es inferior a la unidad mínima de cultivo; 3. La transmisión onerosa de una cuota indivisa nacida por título de herencia, y por ello,comunidad necesaria, a un tercero sin aparente vínculo con la comunidad hereditaria, convirtiendo así la comunidad de origen hereditario en ordinaria y voluntaria, cuya identificación como indicio se contempla en los fundamentos de derecho de las últimas resoluciones de la DGSJFP relativas a parcelaciones urbanísticas, de fechas 5 de julio de 2022 y 14 de marzo y 31 de mayo de 2023; 4. La comprobación en la aplicación auxilar [sic] de bases gráficas del Colegio de Registradores y la Sede Electrónica de Catastro de una evidente división de la parcela en dos zonas, cada una con su correspondiente vivienda y piscina; 5. El hecho de que el transmitente considere la “cuota indivisa” transmitida como su domicilio conyugal y por ello concurre su esposa para prestar el consentimiento a la transmisión.»
En el presente caso es indudable
que el registrador ha motivado suficientemente los indicios reveladores de
posible parcelación urbanística, como resulta de diversos elementos objetivos
como, además de la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria, la
certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respetiva referencia
catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas catastralmente
como pertenecientes a la «Urbanización (…)», en un ámbito de suelo clasificado
urbanísticamente como no urbanizable.
Este indicio revelador de
«posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio
del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en
orden a que la Administración competente pueda pronunciarse sobre la
concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar las
medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. Apartado
quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado. Sin
embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido
que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación
que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos
actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración
de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo
26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente
el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos
administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la
legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021, respecto a la
transmisión de cuotas en proindiviso atendidas las circunstancias concurrentes
y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto
60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgamiento de la
escritura. Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de
27 áreas y 55 centiáreas, es evidente que el 70,63 % de la misma, no alcanza
siquiera la superficie de la unidad mínima de cultivo. Pues conforme a la
resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo
Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por
la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el
ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el municipio
de Córdoba, las mismas quedan establecidas en 0,25 hectáreas de regadío, por lo
que teóricamente tampoco se cumpliría con la parcela divisible.
Por tanto, en este caso, concurre el supuesto previsto en el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, pues la participación indivisa corresponde teóricamente a una parte de superficie inferior a la fijada en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que representa la cuota indivisa enajenada. Por lo que debe confirmarse el defecto mantenido por el registrador de exigencia de licencia de parcelación o «acto que integre el control previo municipal», como señala la nueva redacción legal, por concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía como acto equiparado a la parcelación, correspondiendo al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable.
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