Resolución de 25 de octubre de 2023, de
la DG: Se discute la inscripción de una escritura de compraventa en virtud de
la cual la propietaria de un local en un edificio en régimen de propiedad
horizontal segregó una porción de dicha finca y la vendió a la comunidad de
propietarios del mismo edificio con el fin de destinarlo a zona común. El
registrador suspende la inscripción por entender que la comunidad de propietarios
carece de personalidad jurídica; y añade que la transformación de una porción
de un elemento privativo en elemento común debe articularse a través del
oportuno acuerdo de afectación y conversión en elemento común.
Este Centro Directivo ha admitido
excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias,
de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su
composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por
ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral,
como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de
acreedores de una entidad supensa y la anotación de un convenio de ejecución de
sentencia a favor de la masa de una quiebra. En este sentido, ha admitido el
acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen
de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una
consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios,
pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución
culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la
comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria,
pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad
horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe considerarse
como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a
los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento
común. En el presente caso figura en la escritura como parte compradora la
comunidad de propietarios, a la que continuamente se alude como «comunidad
compradora», solicitándose asimismo la inscripción de la finca formada por
segregación en favor de dicha comunidad. Por ello, al carecer de personalidad jurídica
la comunidad de propietarios, no puede inscribirse a nombre de la comunidad la porción
segregada como departamento privativo de la propiedad horizontal. Ello no
obstante, los negocios formalizados tienen como base el acuerdo adoptado unánimemente
por todos los integrantes de la junta de la comunidad, en el que se faculta al presidente
y secretario para «la compra de la parte de local necesario que se reconvertirá
o transformará en espacio común (…)», expresándose en la escritura que «se
procede a segregar una porción de la misma (de la finca matriz), para su
transmisión a la comunidad de propietarios del edificio, para destinar dicha
porción de finca a zona común del edificio, y así crear por la misma un nuevo
acceso personal, sin barreras arquitectónicas al edificio de viviendas en calle
(…), quedando afecta a la misma para la conversión de su superficie en elemento
común con destino a pasillo de acceso peatonal al edificio desde la calle (…),
con la descripción siguiente (…)». Asimismo, y en lo que a la cuota de
participación de esta nueva finca se refiere, añade la escritura que «no se le
asigna cuota de participación alguna, ya que esta porción será zona común del
edificio y en ningún momento tendrá la condición de elemento susceptible de
aprovechamiento independiente».
Como ya declarara esta Dirección
General indudablemente, en el ámbito de la autonomía de la voluntad para
configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal, cabe
transformar un elemento privativo en elemento
común al servicio de todos los titulares de propiedad separada sobre los
distintos pisos, locales o departamentos susceptibles de aprovechamiento
independiente. Dicha transformación requiere el correspondiente acto de
afectación, que, por comportar la modificación del título constitutivo, deberá
será acordado por la junta de propietarios en la forma establecida en el
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal (por unanimidad, con las
especialidades y excepciones en dicha norma establecidas).De este
modo, resulta indubitado que la porción de finca segregada y vendida a la comunidad
de propietarios no pasa a constituir un nuevo elemento privativo sino un elemento
común del edificio en el que se integra, sin cuota de participación alguna, siendo
así que la cuota que correspondía a la finca matriz es asignada íntegramente a
la finca resto, cuya condición de elemento independiente subsiste,
modificándose asimismo su descripción, y todo ello como acto de afectación, que
comporta la modificación del título constitutivo, llevado a cabo con el acuerdo
unánime de la junta de propietarios al amparo de lo establecido en el artículo
17 de la Ley sobre propiedad horizontal. En definitiva, a la porción de finca
transmitida se le atribuye el carácter de elemento común del edificio, y como
tal debe procederse a su reflejo registral. Esta Dirección General ha acordado
estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Disposición
23599 del BOE núm. 278 de 2023
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