La Ley de vivienda busca una
regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de
vivienda, y en concreto persigue los siguientes objetivos:
− Establecer una
regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con
la vivienda aplicable a todo el territorio nacional.
− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las
personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de
mercado.
− Asegurar la
accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así
la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
− Definir los
aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia
de vivienda.
− Regular el régimen
jurídico básico de los parques públicos de vivienda.
− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda
adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación.
− Mejorar la protección en las operaciones de compra y
arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria
para dar seguridad y garantías en el proceso.
En primer lugar, en el título preliminar, se concretan el
objeto y los fines de la ley y se establecen las correspondientes definiciones
legales. Además, se configuran las políticas destinadas a satisfacer el derecho
de acceso a una vivienda digna y adecuada como un servicio de interés general,
tanto mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda como a
través de aquellas actuaciones, públicas y privadas, que tengan por objetivo la
provisión de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
En el título I, se recoge el estatuto básico del ciudadano
en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho de
propiedad de la vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta.
Entre otros aspectos, en zonas de mercado residencial tensionado se introduce
un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a
requerimiento de la Administración competente en materia de vivienda, con
objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad
de la vivienda, especialmente en estos entornos en los que debe evitarse
prácticas de retención y desocupación indebidas, que podrían tener efectos muy
negativos en el mercado residencial a nivel local. También se da relevancia a
que el derecho de propiedad no ampara el uso antisocial de la vivienda o la
discriminación por cualquier razón, entre otras.
En el título II, se recogen los aspectos fundamentales de la
actuación pública en materia de vivienda, precisando algunos principios
vinculados a la ordenación territorial y urbanística y regulando las
herramientas básicas de la planificación estatal en esta materia, con plena
salvaguarda de la competencia autonómica en esta materia. En todo caso, la ley
garantiza que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, salvo
excepciones, no pueda descalificarse. También es importante destacar la
introducción del concepto de vivienda asequible incentivada, como figura
necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de un novedoso
concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para
incrementar la oferta de vivienda.
Se incluye también
dentro del título II la declaración de zonas de mercado residencial tensionado,
que podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda a
los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en
aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta
insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan
asequible para su acceso en el mercado. Por último, se establece el Consejo
Asesor de Vivienda, como un órgano consultivo para las políticas estatales de
vivienda, cuya creación deberá ser objeto de desarrollo reglamentario y que
asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración
y desarrollo de la política de vivienda.
En el título III se establece la regulación del régimen
jurídico básico de los parques públicos de vivienda. Dichos parques públicos,
casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea,
son fundamentales para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a
amplios grupos sociales y para poder paliar los efectos de los graves
desajustes del mercado. Integrarán el parque público las viviendas sociales
adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de
tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de
vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión
social o cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones
públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas, que
sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda. De
esta forma, la ley evita que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del
parque público de vivienda, y se establece un patrimonio separado en el que los
ingresos obtenidos deberán destinarse siempre a la creación, ampliación,
rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda. La ley establece
que los ingresos procedentes de las sanciones que pudieran imponerse por el
incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como
los ingresos procedentes de la enajenación de los bienes patrimoniales del
parque público de vivienda deberán tener como único destino el de sufragar las
políticas públicas de vivienda, en los términos y condiciones establecidas.
El título IV se centra en el refuerzo de la protección en
las operaciones de compra o alquiler de vivienda, estableciendo una serie de
garantías y obligaciones de información a la que tienen derecho las personas o
entidades adquirentes o arrendatarias de vivienda, y una serie de
responsabilidades derivadas de su incumplimiento, ya se trate del vendedor o
del intermediario en la operación inmobiliaria. En particular, se establece
como derecho de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de
vivienda, el de recibir información en formato accesible, que sea completa,
objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, que asegure el pleno
conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación.
Asimismo, se establecen determinados requisitos básicos de los agentes
inmobiliarios y de la información o publicidad a los que deben sujetarse los
operadores. En el mismo título IV se recoge, sin perjuicio de los principios y
requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con
carácter mínimo, la información que la persona interesada en la compra o
arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta puede requerir, antes
de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a
cuenta.
A través de la disposición adicional primera se establece la
creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que
estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las
comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de
información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar
la información disponible para el seguimiento de las medidas.
Por su parte, la disposición adicional segunda refuerza la
política de vivienda como prioridad en la gestión patrimonial del Estado y, de
un modo especial, en aquellos ámbitos que hayan sido declarados como zonas de
mercado residencial tensionado, en los que es preciso movilizar todo el suelo
que potencialmente pueda ser destinado a residenciales para hacer frente a la
escasez de oferta asequible que caracteriza dichos entornos.
En la disposición adicional tercera se establece la
previsión de un proceso de revisión de los criterios para la identificación de
zonas de mercado residencial tensionado, para adecuarlos a la realidad y
evolución del mercado residencial, que tendrá lugar a los tres años desde la
entrada en vigor de la ley, sobre la base de la cooperación con las
Administraciones competentes en materia de vivienda.
La disposición
adicional cuarta regula la aplicación de los recursos de los planes estatales
en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación previos
a la presentación de la demanda, introducidos en la modificación de la Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que se recoge en la disposición
final quinta de la ley.
En la disposición adicional quinta se establece la
constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos
de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los
contratos de arrendamiento celebrados por temporada.
En cuanto a la disposición adicional sexta, por su
particular relevancia en el ámbito de la vivienda, se regulan determinados
aspectos de la actividad de los administradores de fincas, teniendo en cuenta
que es un colectivo profesional de gran importancia para asegurar la garantía y
protección de los derechos de los consumidores.
El régimen transitorio de la ley incluye cuatro
disposiciones transitorias. La disposición transitoria
primera establece que las viviendas que estuvieran calificadas definitivamente
con algún régimen de protección pública a la entrada en vigor de la ley, se
regirán por lo dispuesto en dicho régimen y, en cuanto a las viviendas que
formen parte del parque público de vivienda, establece que se regirán por lo
dispuesto en la ley y en las disposiciones de la legislación en materia de
vivienda, urbanismo y ordenación del territorio que los regulen.
La disposición transitoria segunda introduce una serie de
objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales,
que operará en defecto de marcos temporales y metas específicas definidas por
parte de las administraciones territoriales competentes. En particular, se
marca el objetivo de alcanzar el 20 por ciento de vivienda destinada a
políticas sociales en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas
de mercado residencial tensionado, así como unas obligaciones de evaluación anual
del grado de consecución de los objetivos y metas establecidas.
Por su parte, en la disposición transitoria tercera, se
establece la sujeción de los procedimientos suspendidos en virtud de los
artículos 1 y 1 bis del Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19 al procedimiento de conciliación o intermediación
previsto en la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil, que se recoge en la disposición final quinta de la ley.
En cuanto a la
disposición transitoria cuarta, recoge el régimen de los contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, y
especifica la continuidad de la vigencia de las medidas de aplicación
extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en
particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de
marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de
respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
En cuanto a la disposición derogatoria única recoge la
derogación a la entrada en vigor de la ley de cuantas disposiciones de igual o
inferior rango se opongan a lo dispuesto en ella.
En relación con las disposiciones finales, en la disposición
final primera, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en
el tiempo. Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas la
posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del
contrato a una prórroga extraordinaria,
de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos
términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de
arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos,
se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la
renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la
renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales
máximos en determinados supuestos establecidos en la ley. Asimismo, en estas
zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran
tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como
vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la
declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable
conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se
define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En la misma disposición final primera se introducen también
determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda
a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, se puede destacar la introducción de una
prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá
solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica
cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el
establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y
los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
Finalmente, la disposición final primera, con objeto de
evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los
contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva
disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes
de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la
actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La disposición final segunda recoge una serie de incentivos
fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,
IRPF, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
A través de la disposición final tercera se modula el recargo
a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas
vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por
propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la
ley.
A través de la disposición final
quinta se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de
desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. La disposición final quinta
también introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los
supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de
vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la
En la disposición final sexta se
extiende la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de
los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real
Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en
el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y
sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, se amplía temporalmente la
medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual
de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo
comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024. Asimismo, se
establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en
criterios de carácter objetivo y, en el caso de ocupaciones de viviendas que
hayan de sustanciarse en vía penal, se establece a través de una nueva
disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las
Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas
dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o
personas menores de edad.
https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf
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