Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Se suspende la inscripción de una compraventa de determinadas fincas previa declaración de obra nueva sobre una de ellas, otorgada como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por dos administradores solidarios, cuyos cargos que no están inscritos en el Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradores, con especificación únicamente del nombre de la notaria autorizante, fecha de dicha escritura y de los acuerdos de la junta general universal elevados a público y número de protocolo. Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil; y añade que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento y que juzga suficiente dicha representación.
La registradora suspende la inscripción porque considera que, al no estar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de los administradores de la sociedad deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además valido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable».
La
circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de
los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. artículo
94.1.5.ª del Reglamento del Registro Mercantil) no significa que dicha
inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter
previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o
contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de
otros supuestos (cfr. artículo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al
cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil
sí es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la
adquisición realizada a su favor, o el artículo 249.3 de la Ley de Sociedades
de Capital, conforme al cual, no sería inscribible en el Registro de la
Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del
carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo), y a diferencia también
de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil
anterior de 1956 (cfr. artículo 95), en la legislación actual, con las excepciones
contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción
en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro
de la Propiedad.
No obstante, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable.
Por tal razón, en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil).
En el presente caso, la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada. El notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por los administradores de la sociedad vendedora para otorgar la declaración de obra nueva y la compraventa objeto de la escritura que autoriza; pero la reseña del documento auténtico del que resulta la representación no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/29/pdfs/BOE-A-2023-12599.pdf
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