Resolución de la DG de 2 de marzo de 2023: Se suspende la inscripción de una escritura de
compraventa de una vivienda porque dos de las copropietarias vendedoras están
casadas y no consta ni se manifiesta que dicha finca no constituye su vivienda
familiar.
Una vez fijada y establecida la vivienda familiar habitual,
queda protegida especialmente por la Ley, trátese de vivienda simplemente
conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos
comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las
técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo
1320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos sobre la vivienda
habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos
pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos
o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea
o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al
adquirente de buena fe». Con esta norma legal, en la redacción dada por la Ley
11/1981, de 13 de mayo, se introdujo en el Derecho español una singular
protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es
exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre
ella y no el de los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus
progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean
mayores de edad, es irrelevante por completo. Es indiferente la fecha en que la
hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella: al lado de supuestos en
los que el carácter privativo del bien es consecuencia de haberlo adquirido el
cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil), están
aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge
constante matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o
aquellos en los que la adquisición se hubiera efectuado por éste después de
contraído matrimonio a costa o en sustitución de otro bien privativo (artículo
1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál sea el régimen económico del
matrimonio, tanto en los casos de cónyuges casados en régimen de la sociedad de
gananciales u otros similares como cuando el régimen fuera el de separación.
El artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la
inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para
vivienda y en el que no concurra el consentimiento de ambos cónyuges, o en su
caso autorización judicial supletoria, cuando sea exigible para disponer de
derechos sobre la vivienda habitual de la familia según la ley aplicable– bien
la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de
la familia, bien que el disponente lo manifieste así. Con esta manifestación se
obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción,
de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del
acto dispositivo unilateral.
Debe tenerse en cuenta que, como ya puso de relieve este
Centro Directivo en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del
artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto
dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización
judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que
abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente,
lo que exige examinar si una cuota pro indiviso del bien dispuesto da derecho a
ocuparlo en su totalidad. En el caso concreto de una vivienda su uso viene
determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de
intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone
consecuencias insoslayables. Excluida la posibilidad de que la cuota de un
partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque
impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el
carácter de vivienda habitual y familiar –que es lo que la ley trata de
proteger no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa
común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a
debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir
más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve que
ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad. En
este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de noviembre de
1987, en un supuesto similar al presente, afirmó que no puede imaginarse
hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso o goce de la cosa
común, los cuales no derivarán naturalmente del título de comunidad, sino de un
eventual acuerdo comunitario, que no consta, y que, por cierto, vendría a entorpecer
la extinción de la comunidad; interpretando, además, que el consentimiento o la
autorización que prevé el artículo 91 del Reglamento Hipotecario para la
inscripción del acto impositivo exige que el derecho que se transmita sirva de
soporte para la constitución en él de la vivienda habitual. Y añadió que si
nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede
obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio
de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la
comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los
otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría
introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de
orden público, favorecida y estimulada por el legislador. Esta Dirección
General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
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