Se modifica el Real Decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas
estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
La
actual coyuntura hace necesaria la adopción urgente de medidas que las adapten,
complementen y refuercen. Los objetivos que se pretenden con la aprobación
inmediata de estas medidas no podrían conseguirse a través de la tramitación de
un proyecto de ley por el procedimiento de urgencia y, por tanto, está
plenamente justificado el recurso al real decreto-ley desde la perspectiva de
la concurrencia de su presupuesto habilitante. Las medidas de este real
decreto-ley configuran una solución para el alivio del impacto de la subida de
los tipos de interés de las economías domésticas, dotando de certidumbre a su
planificación financiera. Las medidas se estructuran en torno a tres ejes, que
guardan una conexión directa a inmediata con la extraordinaria y urgente
necesidad: (i) el alivio de la carga hipotecaria de los hogares de clase media
en riesgo de vulnerabilidad; (ii) la reestructuración de la deuda de los
hogares vulnerables; y (iii) mejoras estructurales dirigidas a fortalecer el
mercado hipotecario, aumentando la competencia y la transparencia.
1.-
A tal fin, el presente real decreto-ley amplía
el Código de Buenas Prácticas vigente, para que pueda cubrir a aquellos
deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen
niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del
esfuerzo hipotecario.
2.-
Se gradúa el tratamiento de estas situaciones, con una carencia del principal de cinco años y una reducción del tipo de interés aplicable
hasta el euríbor menos 0,10 % desde el euríbor más 0,25% actual, cuando el
incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %; y con una carencia de
2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del
esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.
3.-
Se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar
la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos
a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y
disciplina, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de
venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.
4.-
Finalmente, se establecen otras mejoras en el procedimiento, entre las que
destacan la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante veinticuatro meses (doblando el plazo actual
de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la
entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor
continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.
5.-
Se establece un nuevo Código de Buenas
Prácticas de naturaleza transitoria y coyuntural, con una duración de dos
años, para aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase
media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés. A él
podrán acogerse aquellos prestatarios que cumplan con los requisitos de
elegibilidad que se establezcan por Acuerdo de Consejo de Ministros, que se
referirán al nivel de renta y al aumento del esfuerzo hipotecario asociado a la
subida de tipos de interés. Podrán adherirse de forma voluntaria a este código
las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera
profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos
hipotecarios
6.-
Asimismo, con el fin de detallar en qué términos podrá llevarse a cabo la
articulación de las operaciones de refinanciación
y reestructuración de los préstamos hipotecarios a interés variable sobre
vivienda habitual, mediante Acuerdo de Consejo de Ministros se desarrollará
el contenido del Código de Buenas Prácticas, que podrá ser suscrito con
carácter inmediato por los sujetos adheridos para facilitar una adecuada
respuesta del sector financiero ante la actual situación, a fin de que las
medidas adicionales de alivio estén disponibles a partir del 1 de enero de
2023.
7.-
Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole fiscal, para eximir de la cuota
gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos
Documentados las escrituras públicas de formalización de las novaciones
contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas,
dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas Prácticas del
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.
8.-
Asimismo, se establece un régimen
específico para los aranceles de notarios y registradores por la
formalización de las operaciones de novación que se regulan en este real
decreto-ley.
9.-
Se adoptan medidas en relación con el
régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se
regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se
suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los
préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo
que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los
deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo
hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con
carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15 %
a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en
los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa
de tipo variable a tipo fijo.
10.-
Se encomienda al Banco de España la elaboración de una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de
pago, que se habrá de publicar en la propia web del Banco de España y en
las páginas web de las entidades prestamistas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
y se establece un mecanismo para recopilar y poner a disposición del público la
información acerca de los instituciones públicas de apoyo a los deudores
hipotecarios en dificultades que existen en las administraciones territoriales.
11.-
Se revisan algunos aspectos del procedimiento
de subrogación de acreedor que se rige fundamentalmente por las
disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios. En esta línea, se introducen modificaciones
para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y
ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las
entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria
en la Ley 5/2019, de 15 de marzo. A mayor abundamiento, debe recordarse que
este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores
hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se
ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin
detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual.
12.- España autoriza el otorgamiento de un
aval máximo de 321.000.000 de euros a favor de la Comisión Europea con el fin
de que esta conceda préstamos concesionales al gobierno ucraniano que permitan
mitigar los urgentes desequilibrios por balanza de pagos del país.
De la página de notarios y registradores:
Objeto: Es la adopción de medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés. Título I.
Nuevo Código de Buenas Prácticas. Novación.
Está pensado para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad
Se encuentra en el Título II.
A) Creación y Duración. Nace con una duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes dirigidas a deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. El plazo de vigencia de este nuevo Código comenzará a computarse desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros que ahora veremos. Desde ese mismo día también empezará a contar el plazo para presentar la solicitud.
B) Adhesión. Es voluntaria por las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Las entidades que se encuentren ya adheridas al Código de Buenas Prácticas de 2012 se entenderán adheridas también a este nuevo Código, salvo que comuniquen lo contrario en el plazo de 2 semanas a contar desde el 24 de noviembre (D.Ad. 2ª)
C) Deudores a los que se les aplica: las medidas adoptadas en este título -erróneamente pone capítulo- se aplicarán a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.
D) Desarrollo por el Consejo de Ministros. Los aspectos desarrollables, entre otros, serán los siguientes:
a) Las condiciones aplicables y los requisitos a cumplir por los deudores para acogerse al código lo que incluirá la renta familiar máxima y la evolución de su esfuerzo hipotecario.
b) Las medidas aplicables, que podrán consistir, entre otras, en la extensión de plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.
E) Comienzo de la aplicación de las medidas. Será, para las entidades o prestamistas adheridos, desde que se produzca la acreditación por parte del deudor que así lo solicite de que cumple con las condiciones de elegibilidad. El deudor puede autorizar a la entidad a comprobar requisitos en la Agencia Tributaria, Seguridad Social y Registros de la Propiedad.
F) Escritura pública. Cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite (debe entenderse que se alude a los costes no arancelarios por lo que veremos a continuación). No se alude a la posibilidad de que sea unilateral como en los casos de normativa Covid.
G) Aranceles. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:
a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Arancel Notarial, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.
b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.
En ambos casos, obviamente, el arancel aplicable no cubre, con mucha diferencia, los costes en que incurren las oficinas notariales y registrales por la tramitación de estos documentos.
H) Efectos de la novación. Son los previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados. De ello se deriva que no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación.
La inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos (art. 5.6)
I) Limitación de ámbito. El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a los sujetos adheridos, deudores y contratos a los que se refiere este Capítulo (realmente Título II, al no haber capítulos). No procede la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito, que será meramente potestativa para las entidades o prestamistas adheridos.
J) Información. Las entidades o prestamistas adheridos habrán de informar adecuadamente a todos los clientes titulares de préstamos hipotecarios sobre la existencia de este Código y la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en él en el plazo de un mes. También en su web y oficinas.
K) Formalización. Antes de la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código de Buenas Prácticas, el sujeto adherido deberá entregar al deudor información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo en los términos que se fijen en el Acuerdo del Consejo de Ministros. El artículo 5 desglosa su contenido.
Una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo.
El acuerdo podrá ser firmado por el prestatario y, en su caso, los fiadores y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente el deudor y el sujeto adherido, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento.
Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible.
L) Operaciones que no se incluyen
a) Modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros.
b) Cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro.
c) Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado.
d) Establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.
M) No aplicación parcial de la LCCI. La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).
N) Seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Lo regula el artículo 6, donde se da competencias de supervisión a la Comisión de Control creada en 2012. Los interesados podrán presentar reclamaciones ante los servicios de reclamaciones o defensores de los clientes de los sujetos adheridos, y sucesivamente, ante el Banco de España o, en su caso, órgano especializado. La Comisión de control podrá resolver consultas interpretativas sobre este Código de Buenas Prácticas.
Ñ) Las consecuencias de una solicitud indebida y el régimen sancionador se encuentran regulados en los artículos 7 y 8.
Exención en AJD.
El art. 9 modifica el número 23 del artículo 45.I.B) TRLITPyAJD. Su objetivo es incluir también en esta exención objetiva de AJD las escrituras de novación incluidas en el nuevo Código de Buenas Prácticas introducido por este RDLey 19/2022, de 22 de noviembre. Ya estaban las novaciones amparadas en la Ley 6/2012.
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23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto | 23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y del nuevo Código de Buenas Prácticas que se introduce con el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto. |
Modificación del Código de Buenas Prácticas de 2012
Se articulas a través de la modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
Es el contenido del Título III, que cuenta con un solo artículo, el 10.
Ver resumen de la Ley 6/2012 publicado en su día.
Estos son los principales cambios:
A) Definición del umbral de exclusión. Art. 3.
– Desaparece la concreción del requisito del incremento de la carga hipotecaria. Antes se exigía que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiese multiplicado por al menos 1,5, salvo excepciones. Ahora parece que basta con que se incremente la carga hipotecaria, aunque veremos que en el anexo se reducen las ventajas cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5.
– Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: 6.º La unidad familiar en que exista una víctima de… trata o explotación sexual.
– Para acreditar los ingresos de los miembros de la unidad familiar, es suficiente con hacer referencia al último ejercicio tributario. Antes eran los cuatro últimos.
– Se tiene en cuenta también lo percibido por ingreso mínimo vital
– No será necesario acreditar los datos que la entidad financiera tenga en su poder
– El deudor puede autorizar por escrito a la entidad adherida para que obtenga esa información directamente de la AEAT, Seguridad Social y Registros de la Propiedad y Mercantiles.
B) Sujeción al Código de Buenas Prácticas
– Se aclara en el artículo 5 que, desde la adhesión, el contenido del Código de Buenas Prácticas se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros, de manera que aun no habiendo disfrutado el deudor de las medidas que se incorporan al mismo, se mantendrá su derecho a instarlas durante el tiempo de su vigencia.
– Las entidades adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero.
– LCCI: Se da el mismo tratamiento que al Nuevo Código de Buenas Prácticas visto: La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).
C) Comisión de seguimiento del Código de Buenas Prácticas.
Se añaden como miembros tres representantes, uno de cada asociación representativa de los intereses de bancos, cajas de ahorros y fundaciones bancarias, y cooperativas de crédito. En su composición sigue habiendo un notario, pero se echa de menos que no haya un registrador.
D) Modificación de Aranceles.
Transcribimos el Artículo 11. Bonificación de derechos arancelarios.
“1. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:
a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.
b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.
2. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.
El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.”
E) Régimen sancionador.
Ahora se hace remisión a la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
F) Modificaciones en el Anexo
– Finalizado el período de carencia en la amortización de capital, quien se encuentre en el umbral de exclusión podrá solicitar un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.
– cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5 respecto de la previa, tan solo puede concederse carencia por 2 años o ampliación de plazo por 7 años.
– durante el período de carencia, en los contratos a interés variable, se aplicará el euríbor menos 0,10 puntos (antes, euríbor + 0,25)
– podrá solicitarse durante 24 meses desde el comienzo de la reestructuración (antes 12 meses) la dación en pago obligatoria de la vivienda habitual. Incluso será posible después de los 24 meses, pero entonces tendrá que valorarlo la entidad.
– El ejercicio del derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual podrá realizarse durante los 12 meses siguientes a la entrada en vigor de esta ley. Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales. A dichos plazos no les será de aplicación el mínimo regulado en el artículo 9 LAU.
– Las entidades adheridas están obligadas a informar debidamente de este código de buenas prácticas a sus clientes, así como anunciarlo en sus redes de oficinas y en las páginas web.
Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo
El artículo 11 se dedica a reformar la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Afecta a los dos primeros artículos de esta emblemática Ley.
Artículo 1: los subrogados ahora pueden ser personas físicas también. Tras la derogación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, ahora la remisión para determinar quiénes son los prestamistas inmobiliarios afectados se hace al artículo 4.2) de la Ley de Contratos de crédito inmobiliario: «toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).»
Artículo 2:
- Ha de entregarse, junto con la oferta vinculante, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
- Se ha de aplicar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) LCCI.
- Desaparece el párrafo que obligaba a la entidad acreedora a entregar la certificación. Ahora bien, hay importantes diferencias derivadas de si hace la entrega o no. Poe ejemplo, si no la entrega, no tiene la posibilidad de enervar en quince días.
- Aunque desaparece la referencia expresa a que no se puede otorgar la escritura de subrogación hasta que pasen quince días desde que se haya emitido la certificación, posiblemente la situación es similar ahora, pues, durante esos quince días, la entidad afectada puede enervar, formalizando con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (en los 15 días, no sólo oferta, sino que ha de ser oferta y formalización).
- Si el pago aún no se hubiera efectuado (falta de comunicación del importe o negativa a recibirlo), bastará con que la entidad subrogada lo calcule y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario notificará de oficio a la entidad acreedora, con remisión de copia de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en los ocho días siguientes.
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Artículo 1. Ámbito. 1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley. | Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 1, que queda redactado de la siguiente forma: 1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley. |
Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago. En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes. | Dos. Se modifica el artículo 2, que queda redactado de la siguiente forma: «Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes. |
Modificación de la Ley de contratos de crédito inmobiliario
El artículo 12 afecta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que regula la comisión por reembolso o amortización anticipada. Esta no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo (antes 0,15%). Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.
Ver artículos no aplicables de la LCCI en el Nuevo Código de Buenas Prácticas y en el anterior.
Téngase en cuenta también la suspensión de comisiones prevista en la D. Ad. 1ª
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Artículo 23. Reembolso anticipado. … 6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo. | Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que queda redactado de la siguiente forma: «6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo. |
Simuladores e información en la web del Banco de España.
Conforme al artículo 13, el Banco de España dispondrá en su página web de una «Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago». En ella se incluirá, con ejemplos, el contenido relativo a
– las medidas del Códigos de Buenas Prácticas
– los mecanismos de exoneración del pasivo previstos para personas físicas en la legislación concursal.
También incluirá en su web simuladores para
– informar a los ciudadanos sobre las posibilidades de ser elegibles para acceder a las medidas del Código de Buenas Prácticas de 2012 y este nuevo de 2022
– determinar el impacto de las medidas propuestas sobre las condiciones de su préstamo hipotecario.
Avales por la guerra de Ucrania.
El Título V autoriza a la Administración General del Estado a otorgar avales por un importe máximo de 321.000.000 de euros, durante los años 2022 o 2023, a favor de la Comisión Europea en el marco de la ayuda macro financiera extraordinaria de la Unión Europea a Ucrania. Los avales serán incondicionales, irrevocables y a primera demanda de la Comisión Europea y con renuncia al beneficio de excusión establecido en el artículo 1.830 del Código Civil.
También se autorizan avales de hasta 100 millones para operaciones de financiación que conceda el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento (BIRF) al gobierno de Ucrania, y otros 100 millones para cubrir impagos de principal, intereses y otras obligaciones asociadas a las operaciones de financiación que realice el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo (BERD) a través del Programa de Seguridad Alimentaria y del Programa Municipal.
Aparte de ello la D.F. 2ª modifica el apartado 2 del artículo 29 RDLey 6/2022, de 29 de marzo, lo que permite al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital conceder avales por un importe máximo de 10.000 millones de euros, hasta el 31 de diciembre de 2023 (en la redacción inicial era hasta el 31 de diciembre de 2022). Este plazo podrá ser extendido por acuerdo de Consejo de Ministros. Las condiciones aplicables y requisitos que cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros, sin que se requiera desarrollo normativo posterior para su aplicación.
Comisiones por reembolso anticipado art 23 LCCI y otras medidas
La D.Ad. 1ª suspende desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 las compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En consecuencia, no se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos.
Justificación de la aplicación de las subvenciones con fondos europeos.
La D.F. 1ª y la D.Tr. única modifican el modo de justificar la aplicación de las subvenciones relacionadas con el uso de fondos europeos, concretando sus singularidades.
Las demás disposiciones finales conceden habilitación normativa de desarrollo al titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, concretan los títulos competenciales y fijan la entrada en vigor, que se produjo el 24 de noviembre de 2022. (JFME)
Disposición
19403 del BOE núm. 281 de 2022
