martes, 22 de noviembre de 2022

La hipoteca que se constituye en garantía de un préstamo que financia la compra de la vivienda habitual no precisa del consentimiento del cónyuge cualquiera que sea el régimen económico matrimonial por la doctrina de los actos conexos o complejos

 

Resolución de 26 de septiembre de 2022: Se discute sobre la inscripción de una hipoteca constituida sobre una finca que la prestataria, casada en régimen de separación de bienes, compró mediante escritura otorgada el mismo día ante la misma notaria, con número anterior de protocolo y en la que la prestataria manifestaba que la vivienda iba a tener el carácter de vivienda habitual. El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque el cónyuge según el art. 1320 del Código Civil debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual, aunque sea de propiedad exclusiva del otro consorte, pues debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor, teniendo que otorgar el acta de información previa y  posteriormente, consentir el otorgamiento dela escritura de hipoteca conforme al referido artículo 1320, no siendo aplicable la doctrina de los actos conexos o negocios complejos.

La DG entiende que en los casos en que el negocio de adquisición absorbe otro de gravamen por ser el primero predominante, los requisitos de aquél los que deben prevalecer frente a los del absorbido, por tratarse de un negocio complejo en orden a una finalidad predominante. Así, se ha permitido al marido comprar un inmueble e hipotecarlo en garantía del precio aplazado sin necesidad de consentimiento de su esposa. Esta misma doctrina se aplicó en el caso de la Resolución de 7 de julio de 1998, que admite la inscripción de la compraventa otorgada por la madre como representante legal de sus hijos menores de edad, con hipoteca del inmueble para pago del precio de adquisición, sin necesidad de autorización judicial.  El 1.320 del Código Civil está pensado para aquellos supuestos de disposición, debiendo entenderse incluida la constitución de hipoteca, de la vivienda habitual perteneciente a uno sólo de los cónyuges, pero no lo está para el supuesto de hipoteca en garantía de préstamo hipotecario que financia la adquisición de la misma vivienda hipotecada aun y cuando el destino final de la vivienda adquirida sea constituir el hogar familiar, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho, donde los cónyuges pueden adquirir toda clase de bienes aun cuando éstos estén gravados y aun cuando vayan a constituir el domicilio conyugal, sin contar con el consentimiento del otro cónyuge ni hacer manifestación alguna acerca de su destino final, y ello tanto si su régimen económico matrimonial es el de separación de bienes (artículo 1.437 del Código Civil) como el de gananciales (cfr. artículo 1.370 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999). Por tanto, no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada. Debe entenderse que no será necesario cumplir las normas de la Ley 5/2019 en todos aquellos casos en que tampoco sea necesario el asentimiento o consentimiento del cónyuge a la constitución de hipoteca, como ocurre en supuestos de negocio complejo como el del presente caso, en el cual ni siquiera se manifiesta, a efectos de lo establecido en el citado artículo 1320, que en el momento de constitución de la hipoteca la finca hipotecada constituya vivienda habitual de la familia. Otra solución comportaría una infundada restricción de la libertad de adquisición del cónyuge que en régimen de separación adquiere una vivienda con pago del precio financiado mediante préstamo hipotecario.

Disposición 17569 del BOE núm. 258 de 2022

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