Tradicionalmente nuestro Derecho
ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser
antieconómicas y constituir fuente de litigiosidad. Por ello la ley facilita su
extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a
uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello
pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un
negocio de naturaleza especificativa. El Código Civil sólo regula en rigor la
extinción total de la comunidad. La terminología de «extinción parcial» de
comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en
orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero referida a un
supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los casos
de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás
al saliente en dinero. Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota
libremente (cfr. artículo 399 del Código Civil) a un extraño o a otro de los
comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los
comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que prescribe el artículo
1522 del Código Civil. La transmisión relativa a una participación indivisa de
un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como
adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá
ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no
de los sujetos. En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el
régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la
transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros:
si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación
indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza
de la contraprestación.
En principio, la extinción o disolución de la
comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división
de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona
(comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales
por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás
comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario
y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. Y en
este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal.
La cuestión que se plantea es si
lo que se realiza en la escritura es un acto o negocio de disolución de
comunidad sobre cosa indivisible, como consecuencia del cual se adjudica la
finca a uno de los comuneros, quien compensa a los otros dos comuneros el
exceso de adjudicación a su favor mediante la entrega de una cantidad de
dinero, o bien si se trata de una transmisión de cuotas indivisas a título
oneroso por parte de dos de los comuneros al tercero. La registradora entiende
que no hay una extinción de comunidad sino una transmisión de unas cuotas
indivisas de la finca de dos copropietarios a otro. Sin embargo, debe tenerse
en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 («si los términos de un contrato
son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al
sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la
intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas») y
1285 («las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las
otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas»)
del Código Civil. En este caso, la escritura se titula «disolución de
comunidad» y en el juicio de capacidad el notario autorizante considera a los
otorgantes con capacidad legal necesaria para otorgar esa escritura de
«disolución de comunidad», y si bien es cierto que dos de los comuneros
adjudican dos terceras partes indivisas de la finca al tercero – cuando en una
disolución de comunidad sobre cosa indivisible lo que se adjudica es la
totalidad de la misma–, la misma escritura señala que existe un exceso de
adjudicación a favor del adjudicatario, lo cual solo puede suceder en una
disolución de comunidad y no en una venta o cesión onerosa por precio en dinero
de cuotas indivisas, y que siendo lo adjudicado igual en valor, los
comparecientes –los tres comuneros– «se dan por suficientemente pagados en su
participación en la disuelta comunidad», lo cual también conduce a interpretar
que se está realizando efectivamente una disolución de comunidad y no una
simple transmisión onerosa de cuotas indivisas.
Debe tenerse en cuenta también,
sin necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la
extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un
negocio de naturaleza especificativa y no traslativa. En definitiva, por la
disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre
la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Es indudable que, en el
presente caso, el negocio formalizado (y calificado como «disolución de
comunidad») actúa sobre la totalidad del objeto sobre el que los tres
otorgantes tenían un derecho de copropiedad; y el adjudicatario no recibe otra
cosa que, por una parte, la especificación de su cuota ideal preexistente
(tercera parte), de modo que ha quedado modificado su derecho y su posición de
poder respecto del bien y, además, las cuotas de los copropietarios de suerte
que, con ello y también con la consiguiente especificación de éstas, se termina
con la situación de indivisión. Ciertamente, el negocio de transmisión de
cuotas es lícito e inscribible, pero es un negocio distinto a la disolución de
comunidad que es el que han querido las partes otorgantes de la escritura.,
según la interpretación que debe darse a lo expresado por ellos en dicho
título. Por lo demás, el negocio de transmisión de cuotas está sujeto al
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por
el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, impuesto distinto del que
se ha liquidado que ha sido el de cuota gradual por acto jurídico documentado,
respecto del cual, según la jurisprudencia, la base liquidable está constituida
no por el valor de la totalidad del inmueble, sino únicamente por el de la
cuota que el adjudicatario recibe del copropietario que deja de serlo Por lo
tanto, en este caso debe entenderse que los comuneros están procediendo a la
disolución de la comunidad entre ellos existente sobre la finca, que adjudican
a uno de ellos, quien en contraprestación por el exceso de adjudicación a su
favor, inevitable en la disolución de comunidad sobre cosa indivisible, abona a
los otros una determinada cantidad de dinero, y que ello es susceptible de
inscripción registral. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar
el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación impugnada.
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