No hay extinción parcial de comunidad sino extinción total del condominio cuando dos comuneros adjudican a un tercero sus cuotas de propiedad

 Resolución de 16 diciembre de 2021: Debe resolverse en este recurso si puede inscribirse un negocio jurídico que se titula en el documento presentado como disolución de comunidad en el cual tres personas son dueñas por iguales partes indivisas de una finca registral y dos de ellas adjudican a la tercera dos terceras partes indivisas de la misma, quedando esta última como único propietario de la finca. La registradora se opone a la inscripción por no ser posible la extinción parcial del condominio y por entender que en el presente caso lo que se hace es transmitir unas cuotas indivisas de la finca de un copropietario a otro, pero no hay una extinción de comunidad.

Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antieconómicas y constituir fuente de litigiosidad. Por ello la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa. El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que prescribe el artículo 1522 del Código Civil. La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros: si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación.

 En principio, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal.

La cuestión que se plantea es si lo que se realiza en la escritura es un acto o negocio de disolución de comunidad sobre cosa indivisible, como consecuencia del cual se adjudica la finca a uno de los comuneros, quien compensa a los otros dos comuneros el exceso de adjudicación a su favor mediante la entrega de una cantidad de dinero, o bien si se trata de una transmisión de cuotas indivisas a título oneroso por parte de dos de los comuneros al tercero. La registradora entiende que no hay una extinción de comunidad sino una transmisión de unas cuotas indivisas de la finca de dos copropietarios a otro. Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 («si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas») y 1285 («las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas») del Código Civil. En este caso, la escritura se titula «disolución de comunidad» y en el juicio de capacidad el notario autorizante considera a los otorgantes con capacidad legal necesaria para otorgar esa escritura de «disolución de comunidad», y si bien es cierto que dos de los comuneros adjudican dos terceras partes indivisas de la finca al tercero – cuando en una disolución de comunidad sobre cosa indivisible lo que se adjudica es la totalidad de la misma–, la misma escritura señala que existe un exceso de adjudicación a favor del adjudicatario, lo cual solo puede suceder en una disolución de comunidad y no en una venta o cesión onerosa por precio en dinero de cuotas indivisas, y que siendo lo adjudicado igual en valor, los comparecientes –los tres comuneros– «se dan por suficientemente pagados en su participación en la disuelta comunidad», lo cual también conduce a interpretar que se está realizando efectivamente una disolución de comunidad y no una simple transmisión onerosa de cuotas indivisas.

Debe tenerse en cuenta también, sin necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un negocio de naturaleza especificativa y no traslativa. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Es indudable que, en el presente caso, el negocio formalizado (y calificado como «disolución de comunidad») actúa sobre la totalidad del objeto sobre el que los tres otorgantes tenían un derecho de copropiedad; y el adjudicatario no recibe otra cosa que, por una parte, la especificación de su cuota ideal preexistente (tercera parte), de modo que ha quedado modificado su derecho y su posición de poder respecto del bien y, además, las cuotas de los copropietarios de suerte que, con ello y también con la consiguiente especificación de éstas, se termina con la situación de indivisión. Ciertamente, el negocio de transmisión de cuotas es lícito e inscribible, pero es un negocio distinto a la disolución de comunidad que es el que han querido las partes otorgantes de la escritura., según la interpretación que debe darse a lo expresado por ellos en dicho título. Por lo demás, el negocio de transmisión de cuotas está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, impuesto distinto del que se ha liquidado que ha sido el de cuota gradual por acto jurídico documentado, respecto del cual, según la jurisprudencia, la base liquidable está constituida no por el valor de la totalidad del inmueble, sino únicamente por el de la cuota que el adjudicatario recibe del copropietario que deja de serlo Por lo tanto, en este caso debe entenderse que los comuneros están procediendo a la disolución de la comunidad entre ellos existente sobre la finca, que adjudican a uno de ellos, quien en contraprestación por el exceso de adjudicación a su favor, inevitable en la disolución de comunidad sobre cosa indivisible, abona a los otros una determinada cantidad de dinero, y que ello es susceptible de inscripción registral. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación impugnada.

Disposición 21752 del BOE núm. 312 de 2021

Es inscribible el reconocimiento de dominio en virtud de una representación indirecta derivada de un pacto fiduciario reservado que luego se revela.

 

Resolución de 30 de noviembre de 2021: Se discute la inscripción de una escritura de reconocimiento de dominio por la que la titular registral de determinada finca manifiesta la existencia de un pacto fiduciario, hasta ahora no revelado, en cuya virtud reconocía determinados porcentajes del dominio a favor de sus hermanos y su cuñada. Por tanto, como consecuencia de fiducia cum amico la titular registral no actuaba sólo en su propio nombre sino también en interés ajeno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1717.  La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, la manifestación de que existía una relación de representación, que hasta ahora había permanecido reservada, no es suficiente para entender acreditada la causa de la transmisión (artículos 1276 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria); y no estima justificada la existencia real de la representación alegada

 La DG señala que la  tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al ‘dominus’ desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el ‘dominus’ puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003. En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado  

La titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta.. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. La escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.

 La escritura calificada no es la rectificación o modificación de ningún título previo (pues la relación contractual establecida no se modifica), sino que se trata de la simple adecuación de una titularidad formal a la realidad; finalidad absolutamente deseable e incentivada por el ordenamiento jurídico español, exteriorizándose así la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, lo que determina que no se trate en modo alguno de un título carente de causa. Ciertamente, esa representación indirecta subyacente (y que ahora aflora), no precisa ser acreditada de otra forma que no sea por el reconocimiento del pacto fiduciario en los términos que constan en la escritura calificada, pues como ya ha afirmado este Centro Directivo en otras ocasiones, «a la hora de restablecer la correspondencia entre la realidad y el Registro, no sería razonable que los mismos interesados hubieren de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente ya han otorgado en escritura de reconocimiento. Y lo que se ha hecho en dicha escritura es evidenciar – exteriorizar–, mediante unas inequívocas declaraciones de voluntad, una relación que ligaba a los otorgantes de aquella, lo que supone alejar toda posible duda sobre falta de consentimiento, en su día, por parte de los representados. En suma, consta de forma expresa en la escritura la causa de la adquisición onerosa y la existencia del pacto de fiducia; como también consta el negocio jurídico, en este caso recognoscitivo o declarativo, mediante el cual el fiduciario cumple la obligación (agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor de los fiduciantes al confirmar la referida relación representativa. Y todo ello sin merma de la salvaguarda de los pronunciamientos registrales a favor de los terceros de buena fe que desconocieran dicha inexactitud registral. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2021/12/20/pdfs/BOE-A-2021-20979.pdf

Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales

 

Se modifican los artículos 90, 91, 92,94, 103, 333, 334, 346, 348, 357, 404, 430, 431, , 432, 437,438, 460, 465, 499, 610, 611, 914, 1346, 1485, 1492, 1493 y 1864 del Código Civil; el  artículo 111 de la Ley Hipotecaria y el artículo 605 y 771 de la Ley de Enjuiciamiento  Civil.

La actual regulación de los bienes del Código Civil dota a los animales del estatuto jurídico de cosas, en concreto con la condición de bienes muebles, sin reconocer que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad. La reforma del régimen jurídico de los animales en el Código Civil español sigue las líneas que marcan otros ordenamientos jurídicos próximos, que han modificado sus Códigos Civiles para adaptarlos a la mayor sensibilidad social hacia los animales existente en nuestros días.

La reforma afecta, en primer lugar, al Código Civil, con vistas a sentar el importante principio de que la naturaleza de los animales es distinta de la naturaleza de las cosas o bienes, principio que ha de presidir la interpretación de todo el ordenamiento. De esta forma, junto a la afirmación del actual artículo 333, según el cual «todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles», se concreta que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, lo que no excluye que en determinados aspectos se aplique supletoriamente el régimen jurídico de los bienes o cosas. De este modo, los animales están sometidos solo parcialmente al régimen jurídico de los bienes o cosas, en la medida en que no existan normas destinadas especialmente a regular las relaciones jurídicas en las que puedan estar implicados animales, y siempre que dicho régimen jurídico de los bienes sea compatible con su naturaleza de ser vivo dotado de sensibilidad y con el conjunto de disposiciones destinadas a su protección.

La relación de la persona y el animal (sea este de compañía, doméstico, silvestre o salvaje) ha de ser modulada por la cualidad de ser dotado de sensibilidad, de modo que los derechos y facultades sobre los animales han de ser ejercitados atendiendo al bienestar y la protección del animal, evitando el maltrato, el abandono y la provocación de una muerte cruel o innecesaria. A partir de las anteriores premisas se adecuan, entre otras, las tradicionales nociones de ocupación, frutos naturales, hallazgo, responsabilidad por daños y vicios ocultos, aplicadas, de una manera distinta a la actualmente vigente, a los animales.

 Se introducen en las normas relativas a las crisis matrimoniales preceptos destinados a concretar el régimen de convivencia y cuidado de los animales de compañía, cuestión que ya ha sido objeto de controversia en nuestros tribunales. Para ello se contempla el pacto sobre los animales domésticos y se sientan los criterios sobre los que los tribunales deben tomar la decisión de a quién entregar el cuidado del animal, atendiendo a su bienestar. Asimismo, se incorporan disposiciones en materia de sucesiones, relativas al destino de los animales en caso de fallecimiento de su propietario, que, en ausencia de voluntad expresa del causahabiente, también deberán articular previsiones en base al criterio de bienestar de los animales. Por otro lado, atendiendo al vínculo existente y la concurrencia entre los malos tratos a animales y la violencia doméstica y de género y el maltrato y abuso sexual infantil, se contemplan limitaciones a la guarda y custodia en casos de antecedentes por maltrato animal ejercido como forma de violencia o maltrato psicológico contra aquellos.

  Con el mismo criterio protector que inspira la reforma, se impide que se extienda la hipoteca a los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo y se prohíbe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía.

 Por último, se declarar absolutamente inembargables a los animales de compañía en atención al especial vínculo de afecto que les liga con la familia con la que conviven. Esta previsión rige sin perjuicio de la posibilidad de embargar las rentas que dichos animales puedan generar.

 Ley 17 de 2021.pdf

La sustitución vulgar expresa en la institución de heredero puede implicar una sustitución vulgar en los legados en el caso de que los herederos y legatarios sean los mismos.

 

  

A veces el causante en su testamento hace uno o varios llamamientos a título de legado y un llamamiento a título de heredero. En defecto de estos llamamientos se suele incluir una cláusula de sustitución vulgar, pero no es infrecuente que la sustitución se ponga sólo en la institución de heredero, y sin embargo se omita en la de los legados.

 Una interpretación literal del testamento nos lleva a la conclusión de que la sustitución sólo opera en la institución de heredero y no en el legado por cuanto la sustitución vulgar tiene que ser necesariamente expresa y no cabe una sustitución tácita (art. 774 del C.c.).

 Esta interpretación literal puede dar lugar a resultados no queridos por el testador en los casos en que esta omisión no es intencionada por parte del testador, sino que es debida a un olvido o a un error a la hora de confeccionar el testamento.

 Pensemos el siguiente supuesto:  Leonardo tiene dos hijos Alberto y Braulio. A Alberto le lega en testamento la casa verde y a Braulio le lega la casa azul y en el resto de su herencia instituye herederos por partes iguales a sus dos hijos Alberto y Braulio. Estas dos casas son el único patrimonio que tiene, además de una modesta cuenta corriente y el mobiliario y ajuar doméstico.  Al redactar el testamento de Leonardo se produce el error y el testador sólo establece la sustitución para la institución de heredero y la omite en los legados. Leonardo tiene la desgracia que su hijo Alberto le premuere, dejando dos hijos Carlos y Cesar.

 Leonardo confiado en que su testamento reflejaba realmente su voluntad no lo modifica, y muere después que su hijo Alberto, pero antes que su hijo Braulio. Al formalizarse su partición se hace una interpretación literal del testamento y el legado de la casa verde queda sin efecto y se integra en la herencia, resultando que su hijo Braulio adquiere por su legado la casa azul y una mitad de la casa verde por su llamamiento como heredero. En cambio, los nietos de Leonardo, Carlos y Cesar adquieren sólo una mitad de la casa verde como heredero por sustitución vulgar de su padre Alberto.

 Nos podemos preguntar ¿Esta era realmente la voluntad del causante? Evidentemente no. De hecho, desde antes de la partición los hijos de Alberto junto con su madre viven en la casa verde y Braulio en la casa azul. Cada hijo sabe cuál era su propiedad y la voluntad clara de su padre.  Para ajustar la situación de derecho a la realidad se ven obligados bien a hacer una extinción de condominio o una compraventa ficticia pues Braulio no quiere cobrarle nada a sus sobrinos y a su cuñada por una casa que nunca ha considerado como suya, o bien hacer una donación de esta mitad de casa con las consecuencias fiscales que derivan de una adquisición gratuita entre colaterales.

Esto se podría haber evitado antes de hacer la partición mediante una renuncia. Si no se han cumplido cuatro años y medio del fallecimiento de Leonardo, lo más sencillo es que Braulio hubiera renunciado al legado antes de hacer la partición. En ese caso, también la casa azul se refunde en la masa de la herencia. Y entonces se podría haber hecho una partición normal, en la que Braulio se adjudicara su casa (pero ya a título de heredero), y los sobrinos, la suya. Sin embargo, si ya han transcurrido los cuatro años y medio del fallecimiento de Leonardo, entonces la renuncia de Braulio se considera fiscalmente donación.

 Si no se ha efectuado esta renuncia y se hace la partición nos encontramos con el problema de la discordancia entre lo querido por el testador y la adjudicación que resulta de la partición. Y realmente todo este desaguisado se podría haber evitado extendiendo la sustitución vulgar no sólo a la institución de heredero sino también a los legados. Y creo que esta interpretación se puede defender en tanto que los legatarios y los herederos son las mismas personas.

 Los legados a los herederos reciben la denominación de prelegados. Y puede entenderse que las vicisitudes del llamamiento del heredero no tienen que ser distinta respecto de los legados si los llamados por uno y otro concepto son los mismos. En este sentido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 675 y 1285 del Código Civil la interpretación de los testamentos ha de buscar la intención real del testador por encima del sentido literal de las palabras empleadas, interpretando una cláusula por el sentido que puede deducirse de otra, así como de los hechos coetáneos y posteriores, que revelan de forma clara que la intención real del testador es que cada uno de sus hijos disfrutara de un inmueble como así es y ha seguido siendo desde el fallecimiento de Leonardo, pues su nuera, la esposa del hijo premuerto y sus hijos, Carlos y Cesar, nietos del causante están empadronados en la vivienda verde que se le legó a su padre.

 La interpretación literal del testamento que es la se realiza por error en la partición supone una mejora tácita contraria a lo dispuesto en los artículos 825 y 828 del Código Civil en beneficio de Braulio, el hijo sobreviviente, que no se aviene con la voluntad real del testador, quien si no añadió la cláusula de sustitución vulgar a los legados fue por error o redacción defectuosa del testamento. Y esta voluntad real era que la sustitución vulgar establecida fuera no sólo con respecto a la institución de herederos, sino también respecto de los legados de los dos únicos inmuebles que había en la herencia, pues entender lo contrario sería limitar la eficacia de la sustitución al efectivo metálico y al ajuar doméstico, y esto no era lo que quería el testador. Por eso creemos que en este caso hay una sustitución en los legados, que no es que sea tácita, sino expresa y que deriva de la cláusula de sustitución puesta en la institución de heredero que se extiende al legado por cuanto los legatarios y los herederos son las mismas personas.

                                     José María Sánchez-Ros Gómez

Notario de Sevilla.

En defecto de cláusula estatutaria o de consentimiento de todos los comuneros para llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, acuerdo que deberá acreditarse con una certificación expedida por el órgano que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente

 

Resolución de 24 de noviembre de 2021 de la DG: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de agrupación de fincas urbanas y cambio de uso. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la división o segregación y la agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran.  Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, además del correspondiente al propietario del elemento afectado, presten los restantes propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.

Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013.

Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario de los elementos agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

 En el supuesto objeto de este expediente, no figura inscrita respecto de la finca matriz la cláusula estatutaria que permite tal posibilidad de agrupación o segregación; ni se ha acreditado la autorización de la comunidad de propietarios con una certificación expedida por el órgano de la misma que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente, acreditativa de la aprobación por la junta general de propietarios de la agrupación efectuada. En consecuencia, al no recogerse en las normas de comunidad la facultad de agrupar entre sí varias fincas pertenecientes a la división, sería preciso acompañar la referida certificación.

Disposición 20350 del BOE núm. 294 de 2021