Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca en tres fincas independientes las cargas pasan a recaer sólo sobre la finca adjudicada al condómino afectado, y no a las otras dos que no arrastran las cargas, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas.

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: El presente recurso tiene como objeto una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por el que se acuerda, la disolución de un condominio sobre una finca, ordenando la división en tres fincas distintas que se adjudicarán a los distintos condueños. El problema radica en que la participación indivisa de uno de los comuneros se hallaba gravada por varias anotaciones de embargo, habiéndose decidido en el fallo que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se adjudica al condueño titular de dicha participación.

El registrador se opone a la inscripción por entender que sería necesario que los acreedores titulares de las anotaciones de embargo que gravan la cuota de uno de los condueños hayan sido citados en el procedimiento para evitar que sufran indefensión.

La cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina sentada por esta Dirección General en casos análogos. La acción de división reconocida en el artículo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su imperatividad. El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del artículo 403 del Código Civil. La posible intervención de los acreedores en el proceso de división no implica sin embargo en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de la acción de división. El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación (Sentencia 31 de diciembre

de 1985); los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación (Sentencia de 28 de febrero de 1991)».

Cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota».

De las anteriores consideraciones resulta necesariamente que no puede confirmarse la calificación impugnada, en los términos en que ha sido expresada (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

https://www.boe.es/boe/dias/2021/07/26/pdfs/BOE-A-2021-12503.pdf