Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: El presente recurso tiene como objeto una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por el que se acuerda, la disolución de un condominio sobre una finca, ordenando la división en tres fincas distintas que se adjudicarán a los distintos condueños. El problema radica en que la participación indivisa de uno de los comuneros se hallaba gravada por varias anotaciones de embargo, habiéndose decidido en el fallo que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se adjudica al condueño titular de dicha participación.
El registrador se opone a la
inscripción por entender que sería necesario que los acreedores titulares de
las anotaciones de embargo que gravan la cuota de uno de los condueños hayan
sido citados en el procedimiento para evitar que sufran indefensión.
La cuestión planteada debe
resolverse conforme a la doctrina sentada por esta Dirección General en casos
análogos. La acción de división reconocida en el artículo 400 a cada uno de los
copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su
imperatividad. El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros,
esencialmente acreedores de los condóminos, a través del reconocimiento de su
derecho a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la división llevada
a cabo en los términos del artículo 403 del Código Civil. La posible
intervención de los acreedores en el proceso de división no implica sin embargo
en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a prohibirla
pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de la
acción de división. El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros
se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y
salvaguardando los derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código Civil):
los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división;
si existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de
impugnación (Sentencia 31 de diciembre
de 1985); los derechos
individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin
perjuicio del derecho de impugnación (Sentencia de 28 de febrero de 1991)».
Cuando la carga afecta exclusivamente
a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio
de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la
finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el
artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio
entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de
división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los
acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios
constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que
derivaron en el embargo de la cuota».
De las anteriores consideraciones resulta necesariamente que no puede confirmarse la calificación impugnada, en los términos en que ha sido expresada (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
https://www.boe.es/boe/dias/2021/07/26/pdfs/BOE-A-2021-12503.pdf
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