La inmatriculación independiente de pisos en régimen de propiedad horizontal

Resolución de la DG de 12 de diciembre de 2019: La cuestión suscitada estriba en resolver si es posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad horizontal de manera independiente a los restantes, cuando no consta previamente inscrita la finca donde se procede a la declaración de la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma. Se trata de una inmatriculación, por medio del sistema de doble título de adquisición previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de una finca consistente en un solar en el que se ha construido un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, solicitándose la inscripción de la titularidad correspondiente a dos elementos integrantes del mismo régimen, existiendo, por tanto, otros elementos cuya incorporación dominical a los libros del Registro de la Propiedad no se solicita. Los interesados aportan para justificar la operación registral instada, por un lado y como adquisición propia, una donación, de cada uno de los elementos transmitidos, junto, por otro lado, con una escritura de herencia previa, justificativa de la previa adquisición de la donante de dichos dos elementos cuya inscripción ahora se solicita. En dicha adquisición hereditaria, la donante y otros interesados -los cuales no piden la inscripción de sus elementos ni aportan documentación adicional- acuerdan el establecimiento del régimen de propiedad horizontal del edificio en su conjunto, definiendo los elementos privativos y comunes, y sometiéndose a un régimen de comunidad por pisos, dentro del ámbito de aplicación de la norma de 21 de julio de 1960. Es importante recordar que es preciso distinguir la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones regístrales, la cual ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su base gráfica, del aspecto sustantivo de la inscripción como constatación en el Registro de un acto de naturaleza jurídico real que afecta al dominio o las derechos constituidos sobre la misma. Este acto de naturaleza jurídico real no ha de referirse a la plena propiedad (como ocurre cuando se inscribe sólo la nuda propiedad, una vez desmembrado el usufructo) o a la totalidad de la misma (en el sentido de que sólo se acredite la adquisición de una cuota de copropiedad sobre la finca). En este sentido, y aunque de manera aislada ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo, como en Resoluciones de 24 de abril de 1998, al reconocer que "ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio) ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble. En el mismo sentido, las Resoluciones de 13 de febrero de 2014 y 13 de julio de 2017 reconocen la posibilidad de inmatriculación de una finca en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma. La posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de elementos integrantes de una propiedad horizontal, es perfectamente posible cuando se describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma (tal y como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria). La exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal, puestos que, se solicita únicamente la inscripción de los elementos objeto de donación, y no de los demás pisos o locales del edificio. https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/INMATRICULACION-DE-DOS-ELEMENTOS-INTEGRADOS-EN-UNA-PROPIEDAD-HORIZONTAL-5770-boe10032020-rDGRN19122019