LAS NUEVAS HIPOTECAS Y LA LEY DEL
CREDITO INMOBILIARIO
La
ley 5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario entró en vigor
este domingo 16 de junio. Con ello se pretende trasponer a nuestro ordenamiento
jurídico las directivas europeas 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 4 de febrero de 2014 que extiende su régimen protector a todas las
personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.
La
Ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios, sino solo a aquellos en
que el prestatario -o el fiador o hipotecante- sea persona física y que además
la hipoteca recaiga sobre un inmueble residencial, incluyendo garajes y
trasteros. Asimismo, la nueva normativa se aplica a las modificaciones de estos
préstamos hipotecarios y a los cambios de acreedor por subrogación hipotecaria.
Lo
más novedoso es que a partir de ahora el control de transparencia será más
intenso y no se relega al momento de la firma de la escritura, sino que se
adelanta a la aprobación de la propuesta del banco. El banco deberá presentar
al cliente la siguiente documentación previa:
1.-
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que permite comparar
el crédito con otros del mercado, que sustituye a la actual FIPER y que es al
mismo tiempo una oferta vinculante. En ella se recogen las condiciones
financieras con las precisiones, explicaciones a la que hay que añadir un
documento con escenarios de cuota en diferentes supuestos de tipo de interés
cuando este sea variable.
2.-
La Ficha de Advertencias
Estandarizadas (FiAE) con los principales riesgos y escenarios de coste que
suponga, la cual debe incluir especiales advertencias sobre determinadas
cuestiones que se juzgan problemáticas: los índices oficiales de referencia
utilizados para fijar el tipo de interés, la posibilidad de que se produzca el
vencimiento anticipado, la distribución de gastos, y la advertencia especial en
el caso de préstamo en moneda extranjera.
3.-
- El proyecto de contrato o un borrador del préstamo hipotecario que se
pretenda firmar.
4.-
Las condiciones del seguro obligatorio que está vinculado a la firma de
la hipoteca.
5.-
Una nota clara y veraz sobre la distribución de gastos que corresponden
al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los gastos se
distribuirán del siguiente modo:
i.
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de
gestoría al prestamista.
ii.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de
préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponderán al prestamista.
iv.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa
tributaria aplicable.
6.-
Una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que
ha recibido la documentación precontractual y
que le ha sido explicado su contenido, así como también de que ha sido
advertido de obligación que tiene de acudir al notario para recibir el
asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido para la autorización
de la escritura pública del contrato de préstamo.
Esta
documentación precontractual deberá entregarse al cliente y este podrá escoger
libremente al notario que prefiera. Así se pretende que el notario actúe de
manera más imparcial e independiente y no se convierta como sucede hasta ahora
en el fedatario de conveniencia del banco.
Esta
documentación previa se manda por el banco telemáticamente a través de la red
nacional de notario al fedatario elegido. Hasta pasado diez días de este envío
no podrá firmarse la escritura. Y dentro de este plazo los clientes deberán
acudir a la notaría para que el notario certifique que las condiciones del
préstamo son correctas, ajustadas a derecho y que el cliente las entiende y
comprende. Este control se hará mediante un acta notarial de transparencia en
la que comparecerán los interesados por si o representados. El notario le
explicará en detalle todas las condiciones del préstamo y deberá cerciorarse a
través de un test que el cliente entiende y asume las condiciones y los riesgos
de un préstamo hipotecario. El notario asume la función de asesorar imparcialmente
al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el
contrato.
Habrá
que acudir por tanto a la notaría dos veces: una para formalizar el acta de
transparencia y otra para formalizar la escritura de préstamo hipotecario. El
acta debe otorgarse dentro de los diez días del envío telemático de la
documentación al notario. Los diez días se consideran como un período de
reflexión y no se podrá firmar la hipoteca. El día inicial se excluye del cómputo.
Transcurrido este plazo de diez días se podrá firmar la escritura de préstamo
hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado antes el acta de
transparencia.
Como
novedades en cuanto al contenido de los nuevos préstamos hipotecario se pueden
reseñar las siguientes:
a.-
Los nuevos préstamos a interés variable ya no podrán tener cláusula suelo, si
bien no podrán generar intereses negativos a favor del cliente, es decir que el
interés como mínimo siempre será cero. El banco nunca deberá pagar intereses al
prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un
diferencial resultase negativo.
b.-
Los intereses de demora se limitan a tres puntos sobre el interés que sea
aplicable. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal
vencido y pendiente de pago.
c.-
Se restringe la posibilidad de vencimiento anticipado por impago. La banca no
podrá ejecutar un préstamo e iniciar un proceso de desahucio hasta que se
acumulen 12 cuotas impagadas (o el 3% del total la deuda) en la primera mitad
de la hipoteca o 15 cuotas (o el 7%) después en la segunda mitad. En todo caso
el prestamista deberá requerir de pago al prestatario concediéndole un plazo de
al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser
atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
.
d.-El
banco asume todos los gastos de notaría, gestoría, impuestos y registros, salvo
las copias que se expidan a instancia de los interesados y la tasación.
e.- Solo se podrá cobrar una comisión de apertura
que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión
del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda. Se
destierra la comisión de estudio.
f.-
El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término
pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad
adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no
podrá exceder de un mes. En estos casos se extinguirá el contrato de seguro
accesorio al de préstamo teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte
de prima no consumida por parte de quien la percibió.
Se
establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o
compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la
pérdida financiera efectiva con una limitación temporal y con unos porcentajes
máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.
- En
Préstamos a interés fijo: En los 10
primeros años una comisión máxima del 2%
y en el resto del plazo del préstamo:
1,5% subordinada en ambos casos a que el Banco tenga perdida financiera como
consecuencia del reembolso.
- En Préstamos a interés variable o tramos de
interés variable se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3
primeros años subordinada también a que el Banco tenga perdida financiera como
consecuencia del reembolso. En el resto del plazo no hay compensación por la
amortización.
La
pérdida financiera sufrida se calculará, proporcionalmente al capital
reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento
del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
Habrá
perdida financiera si han bajado los tipos de interés en el momento del
reembolso y no la habrá en el caso contrario de que los intereses hayan subido, ya que en el primer caso el banco tiene que prestar el dinero devuelto más barato y pierde la diferencia entre lo que iba a ganar y lo que ganará ahora con el capital devuelto. En cambio, si los intereses han subido el banco prestará el dinero devuelto más caro y no habrá perdida financiera.
g.-
Se abarata el paso del tipo variable al fijo con una comisión máxima del 0,15%,
aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del
plazo del préstamo. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato
de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en
caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en
los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del
préstamo, de un tipo de interés fijo.
h.-
También se reconoce la libertad de poder cambiar de acreedor bancario sin tener
que aceptar la nueva oferta del banco, es decir que se puede llevar la hipoteca
otro banco.. El nuevo acreedor deberá compensar al banco que pierde la hipoteca
en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que
le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en
proporción al capital pendiente de amortización.
i.-
Se prohíbe las ventas forzosas o vinculadas, es decir, no se permite que los
bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus
hipotecas como seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito,
si bien si se podrá exigir por parte del banco un seguro de hogar y un seguro
de vida y de protección de pagos.
j.-
Se permite las ventas voluntarias o combinadas, esto es, que la entidad se
ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus
servicios, pero para que el cliente pueda comparar precios se obliga a las
entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra
sin ella.
k.- Los préstamos concedidos en moneda distinta
del euro o hipoteca multidivisa se regulan en la nueva ley concediendo a los
titulares de estos productos el derecho de convertirlas a euros siempre que
quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de
la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al
euro.
l.-
Se regula la actividad de los intermediarios financieros (brókeres
inmobiliarios) y prestamistas privados creando un registro de intermediarios
financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas.
Esos intermediarios no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido
declarados en concurso y su remuneración deberá estar incluida en la tasa anual
equivalente de la hipoteca.
m.-
Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los
préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización.
También deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que
recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por
las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales
abusivas.
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