Resolución de la DGRN 17 de noviembre de
2018: Se discute si es inscribible
una escritura de división horizontal de un edificio en cuatro viviendas y dos
locales, en la que previamente se rectifica la superficie del solar y del
edificio, exigiendo el registrador la
declaración de modificación de la obra nueva inscrita, y por tanto que se
cumplan los requisitos legales de licencia de obra, certificado del técnico,
licencia de primera ocupación, libro del edificio y georreferenciación.
La falta de una declaración de modificación de la obra nueva inscrita, previa a la división pretendida no puede mantenerse. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que «respecto del aumento de superficie construida y número de plantas, lo que se exige legalmente para su constancia registral es que tal aumento conste declarado por su propietario con el cumplimiento de los requisitos urbanísticos en cada caso exigibles. La escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble, sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. Por tanto para la declaración o modificación de una construcción basta que se haga constar la misma «en los títulos referentes al inmueble», tal y como prevé el artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración específica como exige el registrador en su calificación.
No
puede compartirse la tesis del registrador de que un «edificio destinado a casa, cuadra y
picadero, hoy casa con cochera y patio» no pueda dividirse en cuatro viviendas
y dos locales comerciales, toda vez que resultan cumplidos todos los requisitos
urbanísticos para la rectificación de la superficie construida, siendo la nueva
descripción de la edificación, incluyendo los elementos de la división
horizontal a que se refiere el título, coincidente con el certificado técnico
que se incorpora.
La
inscripción de la obra por la vía del apartado 4 del artículo 28 en nada merma
las posibilidades de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente,
revisar su propia actuación anterior e incoar el expediente que en su caso
proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana las infracciones
urbanísticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la posibilidad de que
el Ayuntamiento, al que habrá de ser notificada la inscripción que se practique
en los términos previstos por el artículo 28.4.b) y.c) de la Ley de Suelo,
interese la práctica de anotación preventiva a través de la cual acceda al
Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar. De hecho, la inscripción
de la obra nueva reforzará la posibilidad de control de su adecuación a la
legalidad urbanística, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en
el artículo 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, aquella habrá de ser notificada por el registrador a la Consejería
competente, la cual podrá iniciar actuaciones de revisión de la actuación
municipal. Adicionalmente, el referido artículo 65.3 del texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana también impone al registrador la
obligación de notificar a la Comunidad Autónoma competente la inscripción de la
constitución de regímenes de propiedad horizontal con los datos resultantes del
Registro.Esta
Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del
registrador.
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