Resolución de la DGRN de 8 de
noviembre de 2018: Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar, por
razón de caducidad, una condición resolutoria inscrita, en garantía del
cumplimiento de un contrato de vitalicio consistente en la entrega de
determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia
durante la vida del alimentado. La registradora afirma que, para la cancelación
de la referida condición resolutoria, es necesario el consentimiento del
titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial.
La DG le da la razón.
En el caso de condiciones resolutorias
pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en
las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del
Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de
modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de
hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en
garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación pues se
trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el
artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es
necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en
procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la
Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo
quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario,
son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones
distintas a la del pago del precio. En la nueva redacción del artículo 210, y
en concreto, en su regla Octava, párrafo segundo, se establece que «las
inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras
formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán
igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la
reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde
el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
El artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta
directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que
fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que
más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al
exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en
que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto,
cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia
garantía». El artículo 210, regla octava, de la Ley Hipotecaria se aplicará a
las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras
formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que no
ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del
fallecimiento del titular), cuando hayan transcurrido veinte años desde la
fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación
garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a
la titularidad de la propia garantía. No cabe, por tanto en el presente caso,
la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular
registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo
ordene conforme al artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria.
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