Resolución de la DGRN de 11 de octubre de 2018:
En
los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de
tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario
para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones
oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia
de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Sin
embargo, respecto de los contratos de arrendamiento concertados con
posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas deberá tenerse en cuenta para
determinar la existencia del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido
acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá
la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
La
modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha alcanzado también
al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que
dispone: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara
resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de
compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el
apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos
en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará
a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9».
De
una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el artículo
7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo
que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al
derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la
extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de
arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.
En
el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se
extinguirá «ipso iure» conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin
perjuicio de que si la inscripción se produjo con anterioridad a la expedición
de la preceptiva certificación de cargas el arrendatario haya debido ser
convenientemente notificado. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al
Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
Ha
de tenerse en cuenta que la doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate
de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio de
2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley
4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas. En esos casos, el artículo 13 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, conforme a la redacción vigente hasta el 6 de junio de
2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de
vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque se produjera la
ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no
figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de
duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento
hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación
prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco
años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del
arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en
el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el
supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada».
Incluso
para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos suscritos
antes del 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio
de 2018, es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que
se refería este precepto, quedar extinguidos cuando se resuelva el derecho del
arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca, siendo por tanto ya
innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de
tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
No
obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto
del de vivienda (que es el caso objeto de este expediente), tanto antes como
después de la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no
estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en
cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia
de la ejecución hipotecaria, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito
en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta (vid. artículo 29
de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Por
tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la
Propiedad con anterioridad a la hipoteca, la ejecución de esta determinará la
extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de
arrendamiento, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.
Extinguido el arrendamiento y el derecho de retracto, deja de ser necesario
realizar la declaración a que alude el artículo 25 de la ley. Queda en este
punto revocada la calificación del registrador.
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