Resolución de la DGRN de 2 de noviembre
de 2018: La única cuestión objeto de
este expediente es si puede inscribirse una extinción parcial de comunidad, en
el que los titulares de diversas partes indivisas de una finca adquieren la
parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestación
pactada por tal transmisión cierta suma de dinero. El registrador se opone por
entender que solo sería posible la extinción de comunidad si ésta se efectuase
sobre la totalidad del objeto al que la comunidad se refiere.
Tradicionalmente
nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o
condominio, por ser antieconómicas y constituir fuente de litigiosidad. Por
ello la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes
indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en
metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de
enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con
todas las consecuencias que ello lleva implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del
Código Civil). El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la
comunidad. El pretendido negocio de "extinción parcial" de comunidad
no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere
identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse
la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. Sólo se podría
invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de
comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos
de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le
corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que, empero, no
autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. La
terminología de "extinción parcial" de comunidad o condominio ha sido
recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible
apreciación o no de la no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
por el exceso de adjudicación.
La
extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener
lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las
cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes
desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la
renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del
cotitular beneficiario (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960).
Más recientemente, este Centro Directivo en
Resolución de 4 de abril de 2016 señala que,
si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino
simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de
acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo
de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique
reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede
entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no
se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho
resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de
disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una
comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios
bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la
comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no
adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las
cuotas entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la
partición hereditaria recoge el artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario; b)
En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se
adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de
adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso; c) En una comunidad sobre
un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan
adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los
no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de
algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de
que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico
a los demás».
Centrados
en el supuesto de este expediente, ciertamente se trata de un bien indivisible,
material o económicamente, y los copropietarios acuerdan adjudicarlo pro
indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a al no adjudicatario, por
lo que se reduce el número de comuneros y las actuaciones favorecen la
disolución de la comunidad. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio
jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad.
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