Resolución de la DGRN de 14 de
septiembre de la DGRN: Se pretende mediante
decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación, dimanantes de un proceso
de ejecución hipotecaria la inscripción de la adjudicación de la finca
ejecutada. Al estar la finca arrendada la registradora señala como defecto que
se debe aportar una acreditación suficiente de haber efectuado la
correspondiente notificación fehaciente al arrendatario, a efectos del
ejercicio de sus derechos de adquisición preferente.
El
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de
«venta de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso
distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición
preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo precepto
legal: «2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en
que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el
caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y
el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos
en ellos exigidos».
La
modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha alcanzado también
al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que
dispone: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara
resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de
compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el
apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos
en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará
a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9».
De
una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el
artículo 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de
arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con
anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que
determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio
contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de
retracto.
Consecuentemente
con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que distinguir si
el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y si
lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se
ejecuta. En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la
adjudicación de la vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso,
ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos
previstos en el artículo 25.
En
el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se
extinguirá «ipso iure» conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio
de que si la inscripción se produjo con anterioridad a la expedición de la
preceptiva certificación de cargas el arrendatario haya debido ser
convenientemente notificado.
Si
el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad,
lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
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