Resolución
de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado: Se debate es o no exigible autorización administrativa para
practicar la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal
con la subsiguiente división en dos elementos independientes de una casa de dos
plantas sita en Cantabria y cuya inscripción se practicó en el año 2012 por la
vía de la declaración de obra nueva por «antigüedad» (cfr. artículo 20.4 del,
entonces vigente, texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio). El
registrador entiende que, precisamente por haber sido inscrita la obra por
antigüedad sin licencia alguna que ampare la legalidad de la misma, es necesaria
la obtención de previa autorización administrativa de la división horizontal,
sin entrar a valorar si se trata de un conjunto inmobiliario, una –propiedad
horizontal propiamente dicha o una propiedad horizontal tumbada.
Como
ya indicó este Centro Directivo en Resolución de 28 de mayo de 2014, «ambos
preceptos deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada: la
constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos
de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en
régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la
correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se
derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o
autorizados en la licencia de edificación.
La
Resolución de este Centro Directivo de 21 de enero de 2014 señaló que para que
exista un complejo inmobiliario «es esencial que se trate de un régimen de
organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva que junto a los
elementos de propiedad privativa y exclusiva existan otros de uso común, ya
sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios, cuya titularidad se
atribuya por cuotas, que han de tener un carácter instrumental, a quienes en
cada momento sean dueños de los elementos privativos. Y que «el hecho
diferencial que distinga (el complejo inmobiliario) de la propiedad horizontal
tumbada» se encuentra en que «en esta última, se mantiene la unidad jurídica y
funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos
comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda
calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o
linderos. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un
complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de
propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros
elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o
viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de
exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa
sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.2.º del Texto Refundido
de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 (actual artículo 26.6)
exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones
jurídicas».
Por
el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada,
desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de
vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues
no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse
como parcelación, pues no hay alteración de forma, superficie o linderos».
En el presente supuesto la edificación, sita
en una parcela con una superficie de 141 metros cuadrados y formada por dos
plantas, se divide horizontalmente en dos elementos privativos: el primero
compuesto por parte de la planta baja (52 metros cuadrados destinados a
vivienda y 40 metros cuadrados destinados a garaje) y parte de la planta alta
(94 metros cuadrados destinados a vivienda); y el segundo compuesto por la
parte restante edificada de la planta baja (33 metros cuadrados destinados a
almacén) y de la planta alta (otros 33 metros cuadrados destinados también a
almacén). Tanto el suelo sobre el que se asienta la edificación, el vuelo de la
misma así como la superficie que resta hasta completar los 141 metros cuadrados
de parcela quedan sin ser objeto de división ni atribución específica a ninguno
de los elementos privativos creados. En consecuencia, resulta evidente que no
se dan las circunstancias para que sea exigible licencia de constitución del
régimen de propiedad horizontal. Declarada e inscrita la obra nueva terminada y
dividida la edificación resultante en régimen de propiedad horizontal sin que
de dicha división resulte, directa o indirectamente, la constitución de un
complejo inmobiliario u operación jurídica alguna de la que pueda resultar una
parcelación o fraccionamiento del suelo, en los términos expuestos en los
fundamentos anteriores, carece de razón de ser la exigencia de licencia a
efectos de inscripción.
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