Transcurrido cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas
de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que
se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos
la situación de los inquilinos de las viviendas y locales de
negocios ha dado un cambio sustancial ya que los terceros adquirentes en caso
de que el arrendamiento no conste inscrito pueden desconocer el derecho de
arrendamiento y el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición
preferente, salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe, pudiendo el
comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres
meses con independencia del plazo que se hubiera pactado. En cambio si el
arrendamiento está inscrito el arrendatario podrá ejercitar su derecho de
tanteo y retracto salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente y también tendrá derecho a continuar en el
inmueble por la renta pactada todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al
menos por tres años.
Por tanto los arrendamientos no inscritos sobre fincas
urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su
derecho y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos
exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar
perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Esto se deduce de
los dispuesto en los reformados artículos 7, 10 y 14 de la Ley Arrendamientos
Urbanos. El artículo 7 en su párrafo segundo establece: “En todo caso, para que los arrendamientos
concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito
su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la
Propiedad”.
El artículo 10 párrafo segundo dispone que: Una vez inscrito
el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo
9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se
impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de
aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”. Y,
finalmente, el artículo 14 del referido
cuerpo legal dispone “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de
la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los
requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se
hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la
presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no
se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en
el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare
del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que
se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique
fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y
demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al
vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
Por consiguiente con
la nueva situación el arrendatario que
inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles
transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera
la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler y subrogado en
los derechos y obligaciones del arrendador. No puede alegarse ya que la
diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza jurídica del alquiler
(arrendamiento como derecho personal, o como derecho real, o como figura
mixta) desaconseja someterlo al régimen
jurídico general de los derechos reales. En primer lugar, la inscripción
permite proteger al arrendatario frente a los actos dispositivos realizados por
el casero, lo que aporta más valor a su derecho. Esta protección efectiva es lo
que, en última instancia, permite caracterizar a un derecho que conlleva un
aprovechamiento exclusivo y directo de algunas de posibilidades de explotación
de un bien, como un derecho real. Y la inscripción en el Registro de la
Propiedad concede esta protección efectiva del derecho del inquilino sin
perjudicar, además, los derechos de tercero y, por tanto, el tráfico jurídico. En
segundo lugar, la inscripción permite agilizar los procedimientos de desahucio
en caso de impago, sin reducir los derechos del arrendatario, algo fundamental
para incentivar la oferta de viviendas en alquiler. En tercer lugar, la inscripción es imprescindible para
fomentar el desarrollo no solo de un
mercado de alquiler sino de las vías de financiación adecuadas de empresas que
se dediquen al arrendamiento de inmuebles urbanos, especialmente de viviendas.
Para poder inscribir el derecho de arrendamiento lo único
que se precisa es que la vivienda o el local esté inscrito a nombre del arrendador
y que el contrato de alquiler se eleve o se formalice en escritura pública. En
el contrato deberá constar la identidad de los contratantes, la duración
pactada, la renta inicial y todas las cláusulas que las partes hubieran
acordado. Por último se necesita también que el contrato esté liquidado de
impuesto.
La inscripción
también presenta ventajas para el arrendador
ya que le permite utilizar un procedimiento simplificado para la
recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento
implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario
la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.La
inscripción del contrato de alquiler no puede amparar el incumplimiento de
obligaciones. Si el arrendatario no paga la renta el arrendador puede cancelar
la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad si aquel
no atiende su requerimiento de pago. Pero ello no evita al arrendador iniciar
el proceso de desahucio si el arrendatario no desaloja el inmueble
voluntariamente.
No obstante, este régimen de ineficacia de los arrendamiento
no inscrito respecto de terceros queda exceptuados respecto de los contratos de
arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos y los contratos de arrendamientos sometidos al régimen del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo que se trate
de arriendos de locales de negocio a personas jurídicas que no se encuentren
vigentes, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico
que les era de aplicación.
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