Resolución de 23 de marzo de 2018 de la
DGRN: Se pretende el cambio en la
descripción de dos elementos privativos de un edificio dividido horizontalmente
y se discute si es necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios del
edificio.
Para
decidir si un acuerdo como el entra o no en ese ámbito de competencias de la junta
como acto colectivo de la misma, cabe recordar que en materia de propiedad
horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos
colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de
propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19
de la Ley sobre propiedad horizontal–), que no se imputan a cada propietario
singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el
consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual
habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la
Propiedad. Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la
modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento
de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos
privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto,
la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los
titulares registrales.
Aceptada
la citada doctrina este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se
trataba consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad,
adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que no requieren la
prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así,
la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los
mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo de 2005 y 30 de
noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas,
como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de
los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–). En cambio, ha considerado
que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos
expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto que, por
afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos
presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos
identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de
2002); y, asimismo, ha concluido que la conversión de un elemento privativo en
común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares
registrales del mismo y de sus cónyuges–en régimen de gananciales– en la
correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución
de 23 de junio de 2001).
Atendiendo
a las consideraciones anteriores, debe determinarse si la rectificación
pretendida, cumple las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal. Y la
respuesta ha de ser claramente negativa, debiendo confirmarse íntegramente la
calificación del registrador puesto que ni el acuerdo ha sido adoptado por
unanimidad ni consta el consentimiento expreso de uno de los titulares
afectados por la modificación que se hace de su elemento privativo. Una
modificación en la descripción de un elemento privativo como la presente, en
cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley
a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo
unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 a 8, de
la Ley sobre propiedad horizontal).
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