Resolución de 22 de enero de
2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
Se discute si puede o no practicarse la cancelación de varias hipotecas en garantía de
varios préstamos en la que se expresa que, no obstante no haber sido
reintegrado de la totalidad de lo debido por razón de los préstamos, el banco,
a solicitud de la parte prestataria, ha accedido a cancelar totalmente las
hipotecas. El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada
porque no se expresa la causa onerosa o gratuita de la cancelación ni se
desglosa el importe reintegrado por cada uno de los préstamos garantizados con
las hipotecas que se cancelan.
El artículo 82 de la Ley
Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de
escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho
la inscripción o una sentencia firme. Ciertamente, este precepto no puede
interpretarse de forma aislada, sino en congruencia con el conjunto del
ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal
como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de
nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista
que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha
cancelación. Ahora bien, cuando el titular del derecho real de hipoteca no se
limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone
unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que
estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una
renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente
conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su
extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca
conforme a los artículos 2.2.º y 79 de la Ley Hipotecaria. Por tanto,
renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca son
intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito
por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido
o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad
personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de
las relaciones «inter partes».
En el presente supuesto, como
resulta de las circunstancias anteriormente reseñadas y de la correcta
interpretación de las cláusulas de la escritura calificada, la cancelación de
la hipoteca se basa en la renuncia del acreedor al derecho real de hipoteca.
Por ello, para practicar la cancelación solicitada es irrelevante lo que ocurra
respecto de los créditos pendientes de pago que pierden la garantía
hipotecaria.
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