Resolución
de la DGRN de 28 de noviembre de 2017: Se vende un bien inmueble por precio que
queda totalmente aplazado. Las partes pactan que la transmisión del dominio
quede sujeta a la condición suspensiva del completo pago del precio. Establecen
adicionalmente una serie de pactos para el caso de cumplimiento o
incumplimiento de la obligación de pago, así como la reserva de dominio a favor
del vendedor hasta el total cumplimiento. La registradora rechaza la
inscripción.
El
primer motivo de rechazo hace referencia a la falta de transmisión del dominio
provocada por el juego de la reserva de dominio pactada lo que supone, a
efectos registrales, que en realidad no existe nada que inscribir de
conformidad con lo establecido en el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria. Se
añade que el pacto supone de facto un pacto comisorio prohibido por el
ordenamiento jurídico. Ninguno de dichos argumentos puede ser amparado Ciertamente
el pacto de reserva de dominio, con hondas raíces históricas, ha sido
desarrollado esencialmente por una práctica jurídica apoyada tanto por la
doctrina científica como por una secular doctrina jurisprudencial que iniciada
en el siglo XIX llega hasta nuestros días afirmando, sin resquicio de duda, su
validez. En la compraventa el pacto de reserva de dominio supone que el
vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste
le pague por completo el precio convenido, significa una derogación
convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes.
Es cierto que ha sido en el ámbito de la regulación de los bienes muebles donde
ha encontrado el reconocimiento legal. Pero a pesar del escaso reconocimiento
normativo en el ámbito inmobiliario en la normativa de viviendas de protección
oficial, no deja de ser cierto su pleno reconocimiento jurisprudencial. Y es
que, con independencia del mayor o menor desarrollo normativo en uno y otro
ámbito, su fundamento, su razón de existir es la misma: el principio de
autonomía de la voluntad de las partes consagrado en el artículo 1255 de
nuestro Código Civil.
Aunque
el pacto de reserva supone la dilación de la transmisión del dominio a un
momento posterior, el del completo pago del precio, no por ello deja de
desenvolver unos efectos que merecen la oportuna protección del Registro. Mientras
el comprador cumpla en todo o en parte, el vendedor carece de poder de
disposición respecto al bien que vendió, así como, y por ello, de facultades de
transmisión del mismo a terceros, tanto en forma voluntaria como forzosa; por
lo que a la compradora le asiste, «pendente conditione», el indudable derecho
del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada
en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente
ajena». Es indudable que el pacto de reserva de dominio tiene alcance jurídico
real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la
inmediata entrega se
supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra
realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que
equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la
denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago
del precio comporta la resolución del contrato. En definitiva, produciéndose
efectos jurídico reales que afectan tanto al ámbito de las facultades del
vendedor y del comprador (transmisión de su posición jurídica), como al ámbito
de su respectiva responsabilidad patrimonial frente a terceros (embargo de su
respectiva posición jurídica), resulta evidente la oportunidad de su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
La
naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido de objeto de una
larga y tradicional discusión, destacando, por haber sido acogida por la
doctrina de nuestro Tribunal Supremo aquella postura que la asimila con una
condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta
el momento del completo pago del precio. El adquirente bajo condición
suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de
la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho
(art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación
condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120).
No
hay identidad práctica entre pacto de reserva de dominio y condición
resolutoria. En la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con
condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento
puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden
dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto
al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no
puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello
sin perjuicio de que incumplida la obligación de pago se produzca, ipso iure,
la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros en
caso de que resulte su inscripción en el Registro de la Propiedad. En el
supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el
comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla
(artículo 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes
Muebles), estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica
adquirida (vid. regla decimoquinta de la Instrucción de esta Dirección General
de 3 de diciembre 2002). El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio,
está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho
respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los
mismos términos. Al igual que en el caso de la condición resolutoria, el
incumplimiento de la obligación de pago da lugar a la resolución contractual
con efectos frente a terceros si consta debidamente inscrito, pero esta
identidad de efectos en caso de impago no altera el hecho de que durante el
periodo de pendencia los efectos son radicalmente distintos, lo que justifica
sobradamente que las partes opten por una u otra fórmula de acuerdo a lo que
resulte más conforme con sus intereses en ejercicio de su libertad civil.
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