Resolución de 20 de junio de 2017, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado,
La cuestión relativa a los efectos que la
ejecución hipotecaria tiene sobre un arrendamiento rústico constituido con
posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, no está resuelta en la Ley de Arrendamientos
Rústicos con la misma claridad que en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En esta
última, el primer inciso de su artículo 13.1 deja claro que el arrendamiento se
extingue de forma automática como consecuencia de la ejecución de la hipoteca inscrita
con anterioridad: «Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo
dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendado».
No
obstante si se hace una interpretación conjunta de las normas que regulan la
ejecución hipotecaria y de los preceptos recogidos en la Ley de Arrendamientos
Rústicos, tampoco parece posible sostener que el arrendamiento rústico inscrito
con posterioridad a la hipoteca pueda quedar inmune a la purga que respecto de
cargas y titularidades posteriores produce la ejecución de ésta.
Una
de las consecuencias directas del procedimiento de ejecución hipotecaria, que
resulta de los establecido en los artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, es la cancelación de la hipoteca que motivó la
ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de
terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las
que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición
de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Es a la vista
de este principio general de purga de titularidades y cargas posteriores como
hay que analizar los preceptos de la Ley de Arrendamientos Rústicos. En efecto,
el artículo 22.1 de dicha Ley comienza estableciendo: «El adquirente de la
finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,
quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá
respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el
artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del
tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la
duración total pactada». Este precepto debe ponerse en conexión con otros dos
artículos de la misma Ley. Por un lado, el artículo 10, párrafo primero: «Los
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y
cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se
resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya
terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya».
Por otro, el artículo 24, letra g): «El arrendamiento termina: (…) g) Por
resolución del derecho del arrendador».
Teniendo
en cuenta este conjunto de normas, se pueden establecer una serie de
conclusiones:
–
La hipoteca es un derecho real de realización de valor, que lleva inherente un
«ius distrahendi» que determina que la transmisión, en su caso, del bien o
derecho gravado, se producirá́ con el alcance y contenido que este derecho
tiene al tiempo de la constitución de la propia hipoteca. Mermar la eficacia de
la hipoteca en cuanto a la purga de las cargas y derechos inscritos con
posterioridad supone desvalorizar su función de garantía, pues deja en manos
del hipotecante la posibilidad de disminuir el valor del bien hipotecado
gravándolo con arrendamientos que van a quedar exentos de dicha purga.
–
Cuando se concierta un contrato de arrendamiento sobre una finca que consta
hipotecada, las partes lo hacen partiendo de que la titularidad está afectada
por un derecho real que puede provocar la pérdida del dominio en caso de
ejecución. Por tanto, el arrendatario conoce y acepta la posibilidad del que el
derecho del arrendador quede resuelto. No existe en el caso de la hipoteca
ninguna razón que justifique un tratamiento diferente a los casos de
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios o enfiteutas.
- No
resultaría lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de
verdaderos derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la
hipoteca ejecutada, como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en
cambio, debieran subsistir derechos a los que no corresponde tal carácter.
Por
todo ello, los arrendamientos rústicos inscritos después de una hipoteca, no
pueden constituir una excepción al principio general de purga de titularidades
y cargas posteriores, que constituye uno de los pilares esenciales del derecho
real de hipoteca. En consecuencia debe procederse a la cancelación de la
inscripción décimo tercera de arrendamiento.
Las
reticencias que ha planteado en el registrador en su nota, basadas en la
existencia de un arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca,
carecen de fundamento porque, como se ha señalado, dicho arrendamiento ha
quedado extinguido automáticamente desde el momento en que ha culminado la
ejecución de la hipoteca con la correspondiente adjudicación de la finca y así
se ha ordenado en el mandamiento de cancelación de cargas.