Resolución de la DGRN de 22 de
noviembre de 2017: Una sociedad de responsabilidad limitada, representada por
su administrador único, constituye hipoteca sobre determinada finca en garantía
de un préstamo. En dicha escritura se expresa que la finalidad del préstamo es
financiar la adquisición de la finca hipotecada que fue formalizada mediante
escritura de compraventa otorgada ante el mismo notario el mismo día, con
número inmediatamente anterior de protocolo. Y en la escritura de compraventa
queda constancia de la referida financiación, así como de la autorización
concedida por acuerdo unánime de socios en la junta general universal de la sociedad
compradora, a efectos del artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital,
por tratarse de un activo esencial de la sociedad representada, como resulta de
certificación que se incorpora a la escritura. En esta certificación se expresa
que se autoriza la compra de la finca referida «por el precio que libremente
convenga el Administrador de la entidad, y pudiendo pactar el representante el
resto de pactos y condiciones que estime necesarios». El registrador inscribe
la compraventa pero suspende la inscripción de la hipoteca porque, a su juicio,
de conformidad con el citado apartado f) del artículo 160 de la Ley de
Sociedades de Capital, «al ser la finca hipotecada activo esencial de la
compañía debe acreditarse la aprobación de la hipoteca de dicha finca por la
Junta General correspondiente».
El notario recurrente alega, en
esencia, que en este caso la compraventa e hipoteca posterior constituyen un
acto complejo de adquisición con financiación; y el carácter accesorio de la
hipoteca respecto de la compraventa hace que, si se han acreditado los
presupuestos y requisitos de legitimación respecto de la compra, dichos
requisitos deben estimarse también cumplidos respecto de la hipoteca. La norma del artículo 160.f), que atribuye a
la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la
enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue
incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de
diciembre.
Aun reconociendo que, según la
doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las
competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de
esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del
representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o
prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso
concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la
adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal
manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar
la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa
grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la
Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la
sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente
si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se
trate. Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de
Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal,
por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de
buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un
certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de
que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la
manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal
activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta
manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo
caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando
resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al
objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo)
o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del
propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por aplicación
de la presunción legal). En el presente caso, del mismo título calificado en
unión de la escritura previa de compraventa otorgada inmediatamente antes,
resulta inequívocamente que la finca hipotecada constituye un activo esencial
de la sociedad hipotecante, y el registrador considera que la limitación
establecida en el artículo 160.f) de la ley es aplicable también a la
constitución de hipoteca, sin que –a su juicio– sea suficiente la autorización
de la junta general acreditada en la escritura de compraventa de la finca
hipotecada. De las circunstancias del presente caso no resulta que por la
hipoteca constituida sobre el bien comprado inmediatamente antes –con
autorización de la junta general por manifestar que es un activo esencial– para
garantizar precisamente el préstamo destinado a su financiación quede
comprometido el objeto social ni la forma en que se desarrollan las actividades
sociales. Precisamente por esa finalidad de la constitución del gravamen debe
aplicarse la doctrina de los negocios complejos, de naturaleza unitaria porque
los elementos heterogéneos que lo constituyen están íntimamente ligados, de
suerte que la causa compleja que sirve de base absorbe las concurrentes y
determina la primacía de uno de ellos como, en este caso, es la compraventa
autorizada por la junta general. Indudablemente, la presente constitución de
hipoteca sobre un inmueble en el acto de la compra para financiar la
adquisición misma no comporta, desde un punto de vista económico, la
disposición de un activo patrimonial sino su adquisición con detracción de la
deuda hipotecaria. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y
revocar la calificación impugnada.
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