Resolución de la DGRN de 7 de septiembre
de 2017: En el caso objeto de recurso
se ha llegado a un acuerdo transaccional entre las partes de un incidente de
tasación de costas derivado de un procedimiento ordinario, procediéndose a la
entrega, en dación en pago de dichas costas, de una determinada finca. Se
pretende la inscripción de esta transacción.
Sin
perjuicio de la libertad de pactos que subyace en el fondo del acuerdo que pone
fin al procedimiento iniciado, material y formalmente este acuerdo deberá
ajustarse a los requisitos exigidos por el ordenamiento para poder ser inscrito
en el Registro de la Propiedad. Alcanzada la transacción y homologada
judicialmente, las partes pueden llevar acabo la ejecución del negocio jurídico
realizado por vía extrajudicial en cuyo caso, y en cumplimiento de la exigencia
del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, deben proceder al otorgamiento de la
oportuna escritura pública con el fin de procurar la inscripción en el Registro
de la Propiedad y así concordar la realidad registral a la extrarregistral
(artículo 40 de la Ley Hipotecaria). Si la ejecución extrajudicial no resulta
posible por negarse alguna de las partes al otorgamiento señalado, la
transacción homologada por el juez constituye un título que lleva aparejada
ejecución (artículos 1816 del Código Civil y 415.2 y 517.1.3ª de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), por lo que la parte interesada puede solicitar del
órgano jurisdiccional competente que se lleve a cabo por la vía de apremio.
El
principio de titulación formal en nuestro Derecho viene instaurado en el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exigiéndose en su virtud titulación pública
(ya sea notarial, judicial o administrativa, atendiendo a la naturaleza de los
casos y supuestos del negocio en ellos contenido), siendo muy excepcional los
supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o
instancia privada con plena relevancia registral, sin que el caso aquí
planteado pueda encajarse en alguna de estas excepciones. Por ello, debe
analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional
referido, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la
homologación judicial recaída.
La
transacción, se encuentra definida en nuestro Código Civil como el contrato por
el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna evitan la provocación
de un pleito o ponen término al que hubiesen iniciado. En este mismo sentido,
la propia ley jurisdiccional civil, reconoce la transacción como un modo de
terminación del proceso, que implica la facultad de disposición del objeto del
proceso quedando desde entonces el mismo fuera del ámbito de actuación
jurisdiccional y sometida a la exclusiva voluntad de los interesados, y estando
reservada la intervención del juez a la valoración de dicha disponibilidad del
objeto del proceso y no al fondo del mismo. La transacción, aun homologada
judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos
por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del
asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una
sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes
para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de
la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a
cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se
limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en
ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y
están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en
virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para
que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán
cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)’’.
También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos
judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se
precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La
protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo
787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido
unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones
judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias
se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la
Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».
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