Resolución de 15 de junio de
2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
La Ley 13/2015 ha introducido un
nuevo procedimiento que resulta hábil para obtener la inscripción de
rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la
Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación
geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción,
superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran
inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se
pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello
incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez
por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos
fijos.
La registración de un exceso de
cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de
modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es,
que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió
reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no
encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad
física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante
adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la
finca registral preexistente».
Este método, por tanto, solo debe
permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al
inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar
el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.
En el caso que nos ocupa ahora,
la registradora rechaza inscribir la georreferenciación pretendida por
concurrir una serie de dudas fundadas, relativas a la existencia de oposición expresa
de colindantes, a la posible invasión de fincas ya inmatriculadas, a la
alteración de límite de términos municipales que consta en Catastro, a la
posibilidad de que la magnitud del exceso de cabida pretendido pueda encubrir
otras operaciones, y, en fin, a la existencia de contradicciones internas de
los promotores que al final de la tramitación alteraron incluso la
georreferenciación que pretendían inscribir.
Aunque, como señala el artículo
199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la
finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina
necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el
sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el
juicio del registrador.
Por último, también hemos de
reiterar, que «toda vez que existen
dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica podrá acudirse a la previsión que a este
efecto se contiene en el artículo 199: “si la incorporación de la certificación
catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de
fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde
conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados
hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en
documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y
ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal
circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no
formalizados e inscritos debidamente”».
Asimismo, los interesados podrán
acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de
descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya
tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas
por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al
juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del
artículo 198 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el objeto de la
intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia
del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus
derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando,
además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan
generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya
cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más
interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un
requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de
intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto
de indefensión.
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