Resolución de la DGRN de 30 mayo de 2017
Se cuestiona si para inscribir a favor del comprador el
dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito,
con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no
consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido confesado recibido con
anterioridad y del folio resulta la existencia de dos anotaciones de embargo
practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de
la Propiedad.
Cuando la opción como derecho de adquisición preferente se
ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca
objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de los derechos que se
resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que
la cancelación de las cargas posteriores es sólo una inevitable consecuencia de
su extinción. Aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la
cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como
consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser
resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los
hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico. Al afectar el
ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de
derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación
del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el
depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus
respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los
interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento
judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros
afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
Esta regla general se
excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las partes
contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en
términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su
consignación. Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la
opción, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del
importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas
por el optante, igualmente no procede exigir tal consignación cuando el optante
retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo
garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al
derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación
siempre que no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es
fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de
opción y que consten debidamente inscritas. El contrato de compraventa debe
estar perfectamente configurado de forma que el concedente queda vinculado al
contenido de éste durante el plazo de duración de la opción y el optante puede,
en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las obligaciones
establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la
opción y entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione. Entre
tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un
cierre registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores
cuyos titulares tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por
tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación
de sus asientos, ahora bien la transcendencia "erga omnes" que
adquiere el derecho de opción a resultas de su inscripción implica que deben
tenerse en cuenta los términos y cláusulas de la compraventa que tuvieron
acceso al Registro, cuyo cumplimiento exacto hará que la opción se haya
ejecutado debidamente y determinará la cancelación de asientos posteriores sin
necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico, y la necesidad o
no de íntegra consignación».
Para que no sea necesaria la consignación a favor de
acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso
contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse
la diferencia. A la vista de la doctrina
expuesta es evidente que el recurso no puede prosperar. Resultando del asiento
de inscripción del derecho de opción que el precio de compraventa en ejercicio
del derecho de opción, habría de pagarse al contado, el ejercicio del derecho
en términos distintos a los pactados e inscritos no puede perjudicar la
situación jurídica de los titulares de asientos posteriores. Incluso las partes
constituyentes del derecho de opción inscrito habían previsto (como resulta de
la nota del registrador), que en caso del ejercicio unilateral del derecho por
parte del optante debería consignar el importe del precio a favor de titulares
de cargas posteriores en caso de su existencia. El derecho del optante a
adquirir el inmueble dado en opción en los mismos términos en que se pactó e
inscribió despliega sus efectos frente a posteriores asientos, pero siempre
que, como queda reiterado, su ejercicio se desenvuelva en los términos pactados
e inscritos. Sólo de este modo adquiere valor la afirmación que el propio
escrito de recurso lleva a cabo sobre la oponibilidad de lo inscrito frente a
titulares posteriores. Es por este motivo por el que la modificación que sobre
el modo de satisfacer el precio pactado han llevado a cabo las partes, no puede
perjudicar a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su
consentimiento. Resultando de la inscripción del derecho de opción que el pago
del precio debía ser llevado a cabo al contado, en el momento de formalizarse
la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de opción, no puede
pretenderse, de conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento
hipotecario (artículos 32 y 144 de la Ley Hipotecaria), que la modificación en
el modo de ejercitarse el derecho produzca efectos en perjuicio de los
titulares de cargas posteriores.
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