Resolución de la DGRN de 18 de abril de
2017:
Los
titulares de cuatro elementos privativos de una propiedad horizontal
configurados como locales acuerdan cambiar el uso de los mismos para
destinarlos a viviendas, con las correspondientes licencias municipales.El
registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, en los
estatutos se diferencia entre locales y viviendas respecto del pago de ciertos
gastos y el uso de algunos elementos o servicios comunes, por lo que considera
necesario el acuerdo unánime de los copropietarios.
Existe
una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en
el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del
inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el
régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación
estatutaria.
En
el caso del presente recurso no concurre ninguna de las circunstancias que
hacen necesaria la autorización unánime de la comunidad de propietarios. En
primer lugar, no consta que la transformación realizada por los interesados modifique
las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores (cfr. artículos 5, 7 y
17 de la Ley sobre propiedad horizontal).
En
segundo lugar, no hay infracción de los estatutos. Las normas estatutarias invocadas
por el registrador en su calificación no hacen sino imponer limitaciones a los
titulares de los locales comerciales, en cuanto al uso de determinados
elementos comunes, como son la portería, ascensores y piscina, con exoneración
de aquellos en la contribución a los gastos de mantenimiento de dichos
elementos, pero en ningún caso se refieren a la prohibición de cambio de uso o
destino de los locales. De este modo, el hecho de que ciertos elementos
privativos de la propiedad horizontal cambien dicho destino o uso, pasando de
local a vivienda, determina que, una vez adquirido dicho carácter, no se verá
afectado por tales limitaciones de uso, debiendo por ende contribuir sus
propietarios a los gastos, lo que se hará en proporción a su cuota de
participación, cuota que no se ha visto modificada. Pero es que, además, no
solo no resulta de las normas estatutarias ninguna prohibición expresa relativa
al cambio de uso de los elementos privativos de la división horizontal, sino
más bien todo lo contrario ya que las normas estatutarias evidencian la
voluntad de flexibilizar ciertas restricciones de las normativa de la propiedad
horizontal, facilitando a los propietarios de locales la realización de
operaciones tales como la agrupación o división de los mismos, o destinarlos a
cualquier uso no prohibido, todo ello sin necesidad de contar con el consentimiento
de la junta de propietarios, tal y como expresamente se previene en las mismas
normas, cuyas prohibiciones o restricciones, en cuanto limitativas del derecho
a la propiedad privada, han de ser objeto de una interpretación restrictiva.
Finalmente,
tampoco puede servir de fundamento para rechazar la inscripción el hecho de
que, como consecuencia del cambio de uso de local a vivienda se produjera un
eventual perjuicio a los demás propietarios por aumentar el número de vecinos
con derecho a utilizar los elementos comunes señalados. Tal circunstancia es
completamente ajena al ámbito estrictamente jurídico-registral, sin que competa
al registrador hacer juicios o valoraciones de carácter puramente subjetivo que
exceden de las previsiones del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
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