Resolución de 6 de marzo de 2017 de la DGRN: Es objeto de este recurso decidir si es
inscribible la declaración de un exceso de cabida realizada en acta de
notoriedad complementaria a título público de adquisición, oponiendo la
registradora que no se han notificado a los colindantes y que existen dudas de
identidad de la finca al proceder la misma por segregación de otra. La
disposición transitoria única, titulada «procedimientos iniciados bajo la
anterior regulación», de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley
Hipotecaria dispone lo siguiente: «Todos los procedimientos regulados en el
Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de
doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución
definitiva conforme a la normativa anterior.
En
el presente caso no se pretende propiamente la inmatriculación de una nueva
finca, sino la constatación de un exceso de cabida conforme a lo previsto en el
párrafo primero del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, antes citado en
su redacción anterior. Dicho precepto, aplicable antes de la reforma permitía
el acceso al Registro de excesos de cabida cumpliendo los requisitos para la
inmatriculación de fincas, es decir, un doble título traslativo o un título
traslativo complementado con acta notarial de notoriedad, que es el supuesto
que nos ocupa.
Como
se ha reiterado por esta Dirección General, la participación de los titulares
de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de
superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los
fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de
un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión. En el caso de este
expediente no puede considerarse debidamente cumplido lo dispuesto en el
artículo 202 del Reglamento Notarial, puesto que no cabe afirmar que el notario
haya agotado todas las vías de notificación posibles a los colindantes, al
realizarse un único intento de notificación personal y no realizarse un segundo
intento mediante notificación por correo con acuse de recibo, según prescribe
la norma.
En
cuanto a las dudas de identidad de la finca, el artículo 298.3 del Reglamento
Hipotecario preveía que «será indispensable que no tenga el Registrador dudas
fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con
anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca
formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con
exactitud su superficie». La registración de un exceso de cabida «stricto
sensu» solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato
registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de
ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física
exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió
reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originariamente registrados». Y que «fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no
encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad
física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante
adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la
finca registral preexistente». En el caso de este expediente, las dudas de la
registradora para acceder a la pretensión de rectificación descriptiva se
encuentran fundadas en la circunstancia prevista legalmente para motivar tal
duda, como es la procedencia de la finca por segregación (cfr. artículo 298.3,
párrafo quinto, del Reglamento Hipotecario), a lo que se añade, además, la
falta de intervención de la totalidad de los colindantes. no cabe duda de que
quien es dueño de una finca matriz y segrega y transmite una porción, sigue
siendo dueño del resto de finca no segregada. Por tanto, cualquier aumento de
medida que se quiera sostener a posteriori para la porción segregada va, o
puede ir, en detrimento directo de la medida del resto de finca matriz (o de
las colindantes) y supone desvirtuar la presunción de exactitud de los
pronunciamientos registrales tanto en la matriz como en la segregada. Razón por
la cual, la normativa vigente contempla el supuesto de previa segregación como
motivo suficiente, por sí mismo, para albergar dudas fundadas acerca de si la
nueva medida pretendida para la porción segregada, cualquiera que sea su
magnitud relativa con respecto a la que consta inscrita, perteneció siempre a
la finca de la que se predica (la segregada), que es lo que afirma la
recurrente, o en realidad pertenece a otra finca (el resto de matriz o
colindantes), que es lo que le preocupa a la registradora».
Excepcionalmente,
este centro directivo ha admitido la posibilidad de declarar excesos de cabida
en fincas procedentes de segregación, cuando la finca consta en tales términos
que no permiten dudar de ese exceso. Así ocurre en casos en los que los
linderos que constan en el título y en la inscripción son fijos, de tal forma
que indudablemente contienen una determinada superficie sin riesgo alguno de
invadir otras fincas. No es el caso de este expediente, dado que solo uno de
los linderos de la finca consignados en la inscripción, en el título de la
segregación y en el título ahora calificado es fijo, la carretera. En cambio la
finca linda por otros dos linderos con otras porciones segregadas de la misma
finca matriz y por el tercero de ellos con un lindero móvil. No son linderos
fijos, y por ello, se plantean dudas acerca de si se está invadiendo las fincas
colindantes no obstante mantener los mismos linderos. Además, concurre la
circunstancia de no coincidir la descripción de la finca en cuanto a naturaleza
y linderos según consta en el cuerpo del acta respecto a la que figura en la
certificación catastral descriptiva y gráfica. Por tanto, la única forma de
lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas,
acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la
Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez
vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la
representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la
descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el
Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en
el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias
necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la intervención de
los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. En otro caso,
sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre
declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles
perjudicados.
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