Se discute si para inscribir sobre una finca una
edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria
o no la previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación. A
este respecto, Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación
de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por
la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que
«cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la
relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo
ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar
inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que
proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una
edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual
es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad
dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar
una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie
ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca,
sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está
efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en
relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita
su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en
ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de
si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su
totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello para que, una
vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada
por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de
suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación
perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que
necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita,
previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique,
tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su
Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada
georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no
requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un
procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y
posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación
se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
En el supuesto de este expediente, las edificaciones
declaradas y cuya constancia registral del fin de obra se solicita, aportando
sus coordenadas UTM según geometría catastral, consisten en una nave de 1.650
metros cuadrados de superficie, una balsa de agua de 465 metros cuadrados y una
balsa de purines de 704 metros cuadrados, con cinco depósitos de pienso de 3
metros cuadrados cada uno. Y la finca registral sobre la que se declara estar
ubicadas, tiene una superficie muy superior, de 2 hectáreas y 50 áreas según
consta registralmente, manifestando ahora una cabida inferior de 2 hectáreas,
39 áreas y 70 centiáreas, coincidente con una subparcela catastral.
Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en
términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con
respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso
comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando
inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el
caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador,
ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo
ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de
la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.
En el presente caso el registrador expresa en su
nota de calificación que «para poder registrar la declaración de la modificación
y finalización de la obra nueva, (…) deberá precederse previamente a la
incorporación de la representación gráfica georreferenciada correspondiente a
dicha finca, de manera que queden inscritas su exacta delimitación geográfica y
lista de coordenadas, pudiendo con ello eliminar cualquier duda sobre la
efectiva e íntegra ubicación de las edificaciones ahora declaradas sobre la
finca registral en cuestión».
Como ya tuvo ocasión de pronunciarse esta Dirección
General en el caso de la Resolución de 28 de septiembre de 2016, la mera falta
de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas
no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada
efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta
ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser,
por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la
finca o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos
superficiales o cambio de linderos. Más bien al contrario, se manifiesta una
disminución de superficie respecto a la registrada, que es inferior al cinco
por ciento de la cabida inscrita, por lo que incluso podría hacerse constar sin
necesidad de tramitar el expediente de rectificación previsto en el artículo
201 de la Ley Hipotecaria, conforme a lo previsto en el apartado 3 de dicho
precepto.
Por otra parte, no resulta de ningún precepto legal
la exigencia previa de lograr la coordinación gráfica con el Catastro, prevista
en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, para despejar las dudas sobre la
ubicación de las edificaciones. Como ha reiterado este Centro Directivo,
siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del
registrador (en el presente caso, en cuanto a la ubicación de la edificación),
no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, en consecuencia, en el presente
caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de
previa georreferenciación de la parcela, este defecto señalado en la nota de
calificación ha de ser revocado.
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