El Impuesto de Bienes Inmuebles. Control notarial, afección fiscal y prorrateo entre el comprador y vendedor

En caso de transmisión de una finca ya sea por herencia, donación, compraventa u otro título oneroso la finca transmitida queda afecta al pago de la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes Inmuebles  en régimen de responsabilidad subsidiaria.

Esta afección real del Impuesto sobre Bienes Inmuebles está regulada en el art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo. La afección se  configura como un derecho de persecución o garantía respecto del bien inmueble para el abono de la deuda o deudas derivadas del referido impuesto, aunque el bien se haya transmitido posteriormente y el titular del mismo ya no sea el deudor principal o sujeto pasivo de los ejercicios correspondientes pendientes de pago

Cuando son varios los titulares del derecho por tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de los comuneros está obligado en proporción a su cuota de participación en la comunidad, emitiéndose recibos separados para cada uno de ellos, salvo que se emita un solo recibo a nombre de la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F. propio. Pero cuando el Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los cotitulares, puede emitir a su nombre recibos por la totalidad del inmueble y vendrá obligado a su pago si no solicita expresamente la división aportando los datos personales y cuotas de participación de todos los comuneros.Asimismo, cuando los titulares del derecho son un matrimonio en régimen de gananciales, se entiende que ambos cónyuges están obligados por igual a pagar la totalidad del impuesto, aunque se emita un solo recibo indistintamente a cualquiera de ellos.

 

Cuando por herencia, contrato de compraventa o cualquier otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta alteración tendrá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo titular viene obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede solicitar su baja como titular catastral.

El notario debe solicitar información y de advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI.

El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informático que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:
a.- " Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I):La parte transmitente manifiesta que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me exime la parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria, es decir a la responsabilidad directa por la anualidad vencida y la del año inmediato anterior, y a la responsabilidad subsidiaria  por el pago de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no prescrita

b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."

Esta afección real sobre los bienes inmuebles al pago del impuesto tiene un carácter especial y privilegiado. Por un lado, se trata de una afección que establece una garantía distinta y compatible con la hipoteca legal tácita que se regula en el art. 78 de LGT. Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago,  siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos. 

A diferencia de lo que supone la afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT con respecto al  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades  correspondientes a tales tributos,  el hecho imponible contemplado en el art. 64 TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una serie de derechos, entre ellos la propiedad,  sobre los bienes inmuebles. En el citado artículo se indica que: "En los supuestos de cambio por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria.".

La deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. En este sentido el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario.

Igualmente, cabe entender que la responsabilidad se establece como subsidiaria de quien en cada momento sea el titular del bien afecto, de tal forma que si el titular transmite el bien dejará él de ser responsable. En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios  ya que un vez declarado fallido al deudor originario, se puede seguir el procedimiento contra el titular actual, independientemente de las transmisiones del bien que se hayan producido, sin necesidad de tener en consideración a los titulares intermedios a efectos de exigir la afección.

 El comprador de la vivienda se considera a efectos tributarios y para el pago del IBI como responsable subsidiario, por lo que tendremos que comprobar la fecha de la última actuación recaudatoria practicada para empezar a contabilizar los cuatro años de prescripción.  Los ayuntamientos no pueden reclamar antes de haberlo intentado contra el deudor principal y de haberle declarado insolvente y solo  pueden reclamar los recibos de los últimos cuatro años, salvo que se haya interrumpido el plazo de prescripción .El artículo 79.1 LGT establece que "Los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga". Una vez emitida la declaración de fallido del deudor principal, el ayuntamiento debe incoar al adquiriente del inmueble un procedimiento de derivación de responsabilidad en el que, previa audiencia, se declarará la responsabilidad, su alcance y su extensión. Este acto de derivación de responsabilidad debe ser notificado formalmente con requerimiento de pago de las deudas de IBI no prescritas en periodo voluntario y el responsable subsidiario tendrá derecho a impugnar la liquidación practicada por el ayuntamiento como si del deudor principal se tratara. Solo si el adquiriente no pagara en el periodo voluntario podrá el ayuntamiento ejecutar el inmueble para cobrar la deuda, esta vez con los recargos incluidos.
 

 El prorrateo del IBI entre el comprador y el vendedor:

Por último reseñar quela Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. La sentencia entiende que el tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta) conforme a lo dispuesto en el art. 63.1 LHL. Pero que cuando  el art. 63.2 LHL establece que «Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común», debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto. El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa ( art. 1445 y siguientes del C. Civil ), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega ( art. 609 del C. Civil ).