Esta afección real del Impuesto sobre Bienes Inmuebles está
regulada en el art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las
Haciendas Locales, aprobado por RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo. La afección se configura como un derecho de persecución o
garantía respecto del bien inmueble para el abono de la deuda o deudas
derivadas del referido impuesto, aunque el bien se haya transmitido
posteriormente y el titular del mismo ya no sea el deudor principal o sujeto
pasivo de los ejercicios correspondientes pendientes de pago
Cuando son varios los titulares del derecho por tratarse de
una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de los comuneros está obligado
en proporción a su cuota de participación en la comunidad, emitiéndose recibos
separados para cada uno de ellos, salvo que se emita un solo recibo a nombre de
la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F. propio. Pero cuando el
Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los cotitulares, puede emitir a su
nombre recibos por la totalidad del inmueble y vendrá obligado a su pago si no
solicita expresamente la división aportando los datos personales y cuotas de
participación de todos los comuneros.Asimismo, cuando los titulares del derecho son un matrimonio
en régimen de gananciales, se entiende que ambos cónyuges están obligados por
igual a pagar la totalidad del impuesto, aunque se emita un solo recibo
indistintamente a cualquiera de ellos.
Cuando por herencia, contrato de compraventa o cualquier
otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta alteración tendrá
efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo titular viene
obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede solicitar su
baja como titular catastral.
El notario debe solicitar información y de advertir al nuevo
propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de
las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y
de la afección del inmueble al pago del IBI.
El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informático que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:
a.- " Impuesto
sobre bienes inmuebles (I.B.I):La
parte transmitente manifiesta que no existen deudas pendientes por el impuesto
sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me exime la parte adquirente que
queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota
tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria,
es decir a la responsabilidad directa por la anualidad vencida y la del año inmediato
anterior, y a la responsabilidad subsidiaria
por el pago de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no
prescrita
b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."
Esta afección real sobre los bienes inmuebles al pago del impuesto tiene un carácter especial y privilegiado. Por un lado, se trata de una afección que establece una garantía distinta y compatible con la hipoteca legal tácita que se regula en el art. 78 de LGT. Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.
El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informático que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:
b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."
Esta afección real sobre los bienes inmuebles al pago del impuesto tiene un carácter especial y privilegiado. Por un lado, se trata de una afección que establece una garantía distinta y compatible con la hipoteca legal tácita que se regula en el art. 78 de LGT. Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.
A diferencia de lo que supone la afección de bienes regulada
en el art. 79.2 LGT con respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e
Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan
afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades correspondientes a tales tributos, el hecho imponible contemplado en el art. 64
TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una serie
de derechos, entre ellos la propiedad, sobre los bienes inmuebles. En el citado
artículo se indica que: "En los supuestos de cambio por cualquier causa,
en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este
impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al
pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad
subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria.".
La deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se
compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas
del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64
LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota
tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. En este sentido
el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos
adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que
la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no
prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha
responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el
deudor principal. Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago
del principal de la deuda en periodo voluntario.
Igualmente, cabe entender que la responsabilidad se
establece como subsidiaria de quien en cada momento sea el titular del bien
afecto, de tal forma que si el titular transmite el bien dejará él de ser
responsable. En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad
de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la
declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios ya que un vez declarado fallido al deudor
originario, se puede seguir el procedimiento contra el titular actual,
independientemente de las transmisiones del bien que se hayan producido, sin
necesidad de tener en consideración a los titulares intermedios a efectos de
exigir la afección.
El comprador de la
vivienda se considera a efectos tributarios y para el pago del IBI como
responsable subsidiario, por lo que tendremos que comprobar la fecha de la
última actuación recaudatoria practicada para empezar a contabilizar los cuatro
años de prescripción. Los ayuntamientos
no pueden reclamar antes de haberlo intentado contra el deudor principal y de
haberle declarado insolvente y solo pueden reclamar los recibos de los últimos
cuatro años, salvo que se haya interrumpido el plazo de prescripción .El
artículo 79.1 LGT establece que "Los adquirentes de bienes afectos por Ley
al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por
derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga". Una vez
emitida la declaración de fallido del deudor principal, el ayuntamiento debe
incoar al adquiriente del inmueble un procedimiento de derivación de
responsabilidad en el que, previa audiencia, se declarará la responsabilidad,
su alcance y su extensión. Este acto de derivación de responsabilidad debe ser
notificado formalmente con requerimiento de pago de las deudas de IBI no
prescritas en periodo voluntario y el responsable subsidiario tendrá derecho a
impugnar la liquidación practicada por el ayuntamiento como si del deudor
principal se tratara. Solo si el adquiriente no pagara en el periodo voluntario
podrá el ayuntamiento ejecutar el inmueble para cobrar la deuda, esta vez con
los recargos incluidos.
El prorrateo del IBI entre el comprador y el vendedor:
Por último reseñar quela Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. La sentencia entiende que el tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta) conforme a lo dispuesto en el art. 63.1 LHL. Pero que cuando el art. 63.2 LHL establece que «Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común», debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto. El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa ( art. 1445 y siguientes del C. Civil ), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega ( art. 609 del C. Civil ).
El prorrateo del IBI entre el comprador y el vendedor:
Por último reseñar quela Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. La sentencia entiende que el tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta) conforme a lo dispuesto en el art. 63.1 LHL. Pero que cuando el art. 63.2 LHL establece que «Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común», debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto. El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa ( art. 1445 y siguientes del C. Civil ), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega ( art. 609 del C. Civil ).
