Notas de urgencia sobre la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler. En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.
La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.
Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
1.- La duración del arrendamiento será la pactada por las partes, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
2.– Recuperación de la vivienda. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
3.– El desisitimiento unilateral. La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
4.- La inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos (adquirir de buena fe, a titulo oneroso de titular con derecho de propiedad inscrito ) por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Debe resaltarse que así como la ley anterior suponía una vulneración de los principios registrales al conceder a los arrendamientos no inscritos efectos incluso frente a terceros registrales, la nueva redacción legal, con gran acierto, es más respetuosa con los principios registrales esenciales de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritos (Art 32) y de protección del tercero del artículo 34 de la ley hipotecaria
5- La resolución del derecho de propiedad del arrendador. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
6.- La atribución al cónyuge del inquilino. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada pasará a ser el titular del contrato
7.- Que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje
8.- Notificaciones electrónicas. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
9.- Exclusión de viviendas de temporada. Se excluyen de la aplicación de la Ley la cesión temporal de uso de de una vivienda amueblada (arrendamientos turísticos), comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa,
10.- Deshaucio expres. Se contempla lo que se ha llamado "desahucio exprés": si el arrendatario tiene un atraso en los pagos de solo un mes tendrá que abonar la renta en 10 días o si no, se emitirá una orden de desahucio. Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.
11.- Compensación de renta por obras. Podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse por el compromiso de reformar o rehabilitar el inmueble.
12 - Actualización de renta. La renta sólo podrá ser actualizada en defecto de pacto expreso, aplicando la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo.
13 - Renuncia de retracto. Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. El arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
14.- Condición resolutoria inscrita. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
15- Simplificacion notificaciones. En los procesos de desahucio cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
16- Registros de inquilinos morosos. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.
17 - Ayudas y subsidios. Se mantienen todas las ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda. Asimismo, se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos reconocidas con anterioridad al 15 de julio de 2012 que cuenten con la conformidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley. No obstante, "no se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de alquiler de otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda".
Por otro lado, las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento y siempre que el beneficiario formalice el préstamos en un plazo de dos meses. Asimismo, se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa Renove acogidas a los planes estatales de vivienda "hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016". De igual forma, las ayudas a la Renta Básica de Emancipación (RBE) que subsisten "se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas" incluidas en el mismo Plan, que están más orientadas a las familias que viven en alquiler con menores ingresos.
Por otro lado, las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento y siempre que el beneficiario formalice el préstamos en un plazo de dos meses. Asimismo, se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa Renove acogidas a los planes estatales de vivienda "hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016". De igual forma, las ayudas a la Renta Básica de Emancipación (RBE) que subsisten "se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas" incluidas en el mismo Plan, que están más orientadas a las familias que viven en alquiler con menores ingresos.
Ver texto completo:
http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf
Tras reseñas de interés:
http://www.lavanguardia.com/economia/20130606/54375400068/la-nueva-ley-del-alquiler-entra-en-vigor-para-evitar-desahucios.html#ixzz2VW5YSCXs
http://www.idealista.com/news/archivo/2013/06/06/0627299-pros-y-contras-de-la-nueva-ley-de-alquiler-es-la-reforma-que-necesitamos
http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2013-arrendamientos.htm
